나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [18] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 소재합니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 가장 가까운 지하철역은 5호선 발산역 또는 마곡역으로 도보 또는 버스로 접근 가능합니다.

* 도로: 건물은 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 건물 정보

* 전용 면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

* 대지 지분: 8.17㎡ (약 2.47평)

* 건물 규모: 지하 1층, 지상 10층 규모의 집합건물이며, 총 54세대로 구성되어 있습니다.

* 내부 설비: 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

* 인수되는 권리: 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-21

* 확정일자: 2024-07-25

* 배당신고일자: 2025-04-24

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

5. 상권분석

* 주변 업종: 오피스텔 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설이 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 임대 시세: 현재 유사 면적의 오피스텔은 보증금 1,500만원~2,000만원, 월세 75만원~90만원 수준에서 임대되고 있습니다.

* 매매 시세: 본 건과 유사한 '더프라임' 오피스텔은 현재 290,000,000원에서 315,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 상점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 분포하고 있어 편리한 생활이 가능합니다. 이대서울병원 등 의료시설 이용이 용이하며, 대형 쇼핑몰은 대중교통으로 접근 가능합니다.

* 교육시설: 화곡초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 5호선 발산역, 마곡역 등을 이용할 수 있으며, 여러 버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

* 고도 제한 및 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역 등으로 인해 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축 관련 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있어 향후 증축 등에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

* 기타 제한사항: 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 지역별 특성에 따른 추가 확인이 필요합니다.

* 내부 구조 상이 가능성: 집합건축물대장 상 현황도와 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 2023년 사용 승인된 신축급 오피스텔로, 깔끔한 건물 상태와 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없으며, 주변 시세를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 공항 관련 고도 제한 등 일부 규제가 존재하나, 지역 특성을 감안하면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2023년 사용 승인으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 탄탄한 임대 수요: 강서구 지역의 직주근접 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지 지분과 건물을 함께 취득하여 안정적인 소유권을 확보합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 291,000,000원이며, 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 290,000,000원에서 315,000,000원 수준입니다.

인근의 임대 시세를 고려했을 때, 보증금 1,500만원, 월세 80만원 기준으로 연 환산 임대 수익률을 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크와 시세 범위를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 검토해 볼 것을 제안합니다.

이는 감정가 및 현 시세 대비 합리적인 수준이며, 낙찰 후 소유권 이전 비용, 세금 등을 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.