나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [18] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제705호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [18] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제705호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8678
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제7층 제705호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매10계 2025타경8678 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제7층 제705호 | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 186,240,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경8678 (18) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (18)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제705호

용도: 오피스텔

감정가: 291,000,000원

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동, 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다양한 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

1.3. 건물 및 토지 상세

건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕으로, 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있으며, 창호는 PVC 샷시로 되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 2필지가 일단의 장방형 평지로, 업무시설 등의 부지로 이용되고 있으며, 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있으며, 공항, 가축분뇨의 관리 및 이용, 건축법(기로구역별 최고높이 제한), 건축법(가로구역별 최고높이 제한), 공항시설법(수평표면구역), 군사기지 및 군사시설 보호법(대공방어협조구역), 수도권정비계획법(과밀억제권역) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 김OO 씨의 채무 불이행으로 인해 채권자 부OOOOOOOO의 신청으로 경매가 개시되었습니다. 일반적인 임의경매의 경우, 경매 낙찰 후 낙찰받은 부동산에 설정된 근저당, 가압류 등은 말소되는 것이 원칙입니다. 그러나 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리관계가 나타날 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리분석을 철저히 하여 인수되는 권리가 있는지 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

화곡동은 강서지역의 대표적인 복합상권으로, 풍부한 배후수요와 유동인구를 갖추고 있습니다. 대로변 상권과 이면의 먹자골목 상권이 발달해 있으며, 주거지와 관공서, 학교 등이 인접해 있습니다. 오피스텔은 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설이 밀집한 지역 특성상 직장인 수요와 배후 주거 단지의 수요를 동시에 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 최근 전세사기 여파 등으로 인해 일부 상권의 침체와 높은 공실률이 보고되고 있어, 시장 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.7. 생활정보

본 건은 화곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 강서구청과 같은 공공기관도 인접해 있어 행정 편의성도 높습니다. 강서구는 생활SOC 복합시설 확충 등 주민 편의 증진을 위한 노력을 기울이고 있으며, 이는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

- 임대 관계 미확인: 본 건의 임대차 관계가 불분명하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

- 현황과 공부상 차이 가능성: 내부 구조의 일부는 직접 확인되었으나, 일부는 집합건축물대장 상 건축물 현황도 및 외부 관찰 등에 의존하여 파악되었으므로, 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다. 따라서 경매 참여 시 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

- 상권 침체 가능성: 전세사기 여파 및 주요 관공서 이전 계획 등으로 인해 화곡동 상권 전반의 침체 가능성이 제기되고 있습니다.

- 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다. 다만, 혐오시설은 부동산 가치에 직접적인 영향을 미치므로, 주변 환경 조사 시 혐오시설의 유무 및 관련 정보를 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동의 오피스텔로, 다양한 편의시설과 교통망을 갖춘 입지에 있습니다. 감정가는 2억 9,100만 원으로 책정되었으며, 면적 대비 적정 가치 평가 여부를 신중히 검토해야 합니다. 권리 관계는 일반적인 임의경매 절차를 따를 것으로 예상되지만, 인수되는 권리 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대 관계 미확인 및 내부 현황과 공부상의 차이 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 상권은 잠재력이 있으나, 최근의 시장 상황과 지역 이슈를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

- 입지적 이점: 서울 강서구라는 지리적 이점과 주변의 업무, 상업, 주거 시설과의 연계성을 바탕으로 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- 실거주 및 투자 겸용: 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구가 실거주하기에 적합하며, 임대 수익 창출을 통한 투자 목적도 고려해볼 수 있습니다.

- 신규 개발 및 인프라 개선 기대: 강서구는 지속적인 개발 및 생활 편의시설 확충 노력을 하고 있어, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

- 시세 대비 저가 매수 기회: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다. 다만, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 최소화해야 합니다.

법원 정보

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