나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [15] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (15)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 더프라임 제8층 제802호

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 감정평가액: 294,000,000원

* 토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

* 건물면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 토지 및 건물 상세 정보

* 토지지분: 8.1743㎡ (약 2.47평)

* 건물지분: 28.4205㎡ (약 8.60평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건축물대장상 총 호수: 54호 (건축물대장상 확인)

1.3. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치함.

* 주위환경: 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인접도로: 북동측으로 도로에 접하고 있음.

1.4. 이용상태 및 설비내역

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중임.

* 건물 내 설비: 엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있음.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조에 석재타일 외벽, 벽지/타일 내벽, 타일 바닥, P.V.C 샷시 창호로 마감됨.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 부천중앙새마을금고의 2023년 2월 24일자 근저당권(을1-1)임.

2.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 김진구 (2023-02-24)

* 근저당:

* 부천중앙새마을금고 (2023-02-24, 2,640,000,000원) - 말소기준권리

* 부천제일새마을금고 (2023-02-24, 6,000,000,000원)

* 주택임차권: 이송민 (2025-10-15 등기, 전입 2023-08-28, 확정 2023-07-27, 50,000,000원) - 말소 대상

* 임의경매: 부천중앙새마을금고 (2025-02-25, 2,274,844,106원, 사건번호 2025타경8678) - 말소 대상

2.3. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 8,690,000,000원

2.4. 임차인 현황

* 임차인: 이송민 (성만 표시: 이 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2023-08-28

* 확정일자: 2023-07-27

* 배당신고일자: 2025-03-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이송민은 대항력이 없으며, 보증금 50,000,000원 중 인수되는 보증금은 0원입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

2.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 내용이 없습니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 화곡동은 강서구의 중심 상업 및 주거 지역으로, 다양한 상업시설과 주거 시설이 밀집해 있습니다.

* 주변에 업무시설, 상업시설, 공동주택 등이 있어 기본적인 유동인구 및 수요가 형성되어 있습니다.

3.2. 주변 편의시설

* 홈플러스익스프레스 화곡2점(192m), 이마트에브리데이 화곡동점(340m) 등 근린 편의시설이 가까이 위치하고 있습니다.

* 서울우장초등학교(369m), 덕원중학교(850m) 등 교육 시설도 접근 가능합니다.

3.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역(서울특별시 강서구, 마곡지구 등)에서 발전소 건설 관련 주민 반대 등 혐오시설 관련 논의가 있었으나, 본건 소재지(화곡동 24-102) 바로 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 공항 관련 보호지구로 지정되어 있어 특정 시설의 입지는 제한될 수 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 교육환경

* 서울우장초등학교가 인접해 있어 초등 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 덕원중학교, 광영고등학교 등도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

4.2. 교통 및 접근성

* 본건 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역으로의 접근성도 좋습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 높은 채무 부담

* 등기부채권 총액이 8,690,000,000원으로 매우 높아 채무 부담이 상당한 상황입니다.

5.2. 임차인 보증금 처리

* 임차인 이송민은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 배당 신고일자 및 권리 분석 결과에 따라 실제 보증금 반환 여부 및 법적 해석이 복잡해질 수 있으므로, 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

5.3. 복잡한 토지이용계획

* 본건 토지는 일반상업지역임에도 불구하고 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 높이 제한 지역 등 다수의 법적 제한을 받고 있어 개발 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

5.4. 건물 내부구조 및 이용상태

* 감정평가서 요약에 따르면, 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하였고 일부는 이해관계인 부재 등으로 집합건축물대장 및 외부 관찰에 의존하였으므로, 현황과 다소 상이할 수 있습니다. 입찰 참여 전 반드시 재확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 상업 및 주거 지역의 개발 잠재력 또한 기대할 수 있습니다.

다만, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 과정에서 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 특히 임차인의 대항력 유무와 보증금 반환 문제, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 본 건은 단순히 감정가를 기준으로 접근하기보다는, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악하고, 이를 반영한 신중한 입찰 전략이 요구되는 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 강서구 내 업무 및 상업 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 화곡초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호하며, 주변 편의시설 이용이 편리함.

* 오피스텔 용도로서 1-2인 가구 또는 소규모 법인 등에 적합한 투자 대상이 될 수 있음.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 294,000,000원입니다. 임차인의 경우 대항력이 없으며 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도로 부담해야 할 임차인 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 입지의 오피스텔 거래 사례가 제한적이며, 경매 물건의 특성상 정확한 현 시세 파악에 어려움이 있습니다. 감정가액은 일반적인 시장 가치를 반영한 것으로 보입니다.

현재까지 파악된 정보를 바탕으로, 본 건은 높은 채무 부담 및 복잡한 권리 관계, 건물 현황 재확인 필요성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

종합적인 시세 동향, 투자 수익률, 인수 가능성이 없는 임차인 보증금, 기타 제세공과금 및 명도 비용 등을 고려하여 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 전문가와 상담하여 권리 분석 및 시장 조사를 심층적으로 진행하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.