나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [14] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경8678 (14)

2.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제803호

2.3. 용도

오피스텔

2.4. 감정가

281,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

* 토지 지분: 7.8872㎡ (약 2.38평)

* 건물면적: 27.42㎡ (약 8.30평) - 전용면적

* 건물 지분: 27.4223㎡ (약 8.30평)

2.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

부천중앙새마을금고

2.9. 특이사항

공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하여 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 서울 지하철 5호선 화곡역이 도보 거리에 있어 접근성이 좋습니다.

3.3. 토지 현황

2필지가 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 일반상업지역

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

3.5. 주변 시설

* 교육 시설: 화곡초등학교, 화곡중학교, 서울등서초등학교, 광영고등학교, 화곡고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 주변 지역: 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 혐오 시설: 검색 결과 상, 해당 지역에 직접적으로 언급된 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, '중요시설물보호지구(공항)'로 지정되어 있어 공항 관련 규제가 존재할 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권보존 (김진구)

* 근저당 (부천중앙새마을금고, 2,640,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (부천제일새마을금고, 6,000,000,000원, 공동담보) - 말소

* 임의경매 (부천중앙새마을금고, 2,274,844,106원) - 말소

4.2. 말소기준권리

2023년 02월 24일 접수된 부천중앙새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다.

4.3. 소멸되는 권리

매각으로 인해 위의 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 보입니다.

4.4. 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4.5. 임차인 현황

* 임차인: 강다혜

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/확정일자: 2024년 10월 07일

* 배당신고일자: 2025년 03월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4.6. 총 채권액

등기부채권 총액은 8,640,000,000원입니다.

4.7. 인수 보증금 합계

0원

5. 상권분석

5.1. 건물 정보

본 건이 위치한 '더프라임' 오피스텔은 2023년 02월 07일에 사용 승인된 건물로, 총 10층 규모이며 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 총 54세대가 거주하고 있습니다.

5.2. 지역 특성

화곡동은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 비교적 젊은 인구가 많고 유동 인구가 꾸준한 편입니다. 화곡역 주변으로는 상가, 병원, 학원 등 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5.3. 임대 수요

주변에 업무 시설과 주택가가 혼재되어 있어, 직장인 및 소규모 사업자를 대상으로 한 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. '더프라임' 오피스텔 자체는 54세대로 중소규모에 해당합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 이마트에브리데이, 홈플러스익스프레스 등 편의점 및 마트가 위치해 있어 편리한 쇼핑이 가능합니다. 또한, 다양한 음식점, 카페 등 근린생활시설이 분포되어 있습니다.

6.2. 교통 접근성

지하철 5호선 화곡역이 가까워 도심 및 주요 업무지구로의 이동이 용이합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6.3. 교육 환경

인근에 화곡초등학교, 화곡중학교 등 초·중학교가 있으며, 고등학교로는 광영고등학교, 화곡고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 채무자의 총 채무 부담이 높다는 점을 인지할 필요가 있습니다. 다만, 경매 절차상 본 물건 자체의 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

7.2. 임차인 명도

임차인 강다혜 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 지연이 발생할 가능성은 언제나 존재하므로, 사전에 충분한 법률 검토가 필요합니다.

7.3. 내부 구조 확인

감정평가서상 내부 구조는 집합건축물대장 및 외부 관찰에 근거한 부분이 포함되어 있습니다. 실제 내부 구조와 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 직접 현장을 방문하여 재확인해야 합니다.

7.4. 토지이용규제

'중요시설물보호지구(공항)', '가로구역별 최고높이 제한 지역' 등 공항 관련 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건물 증축, 리모델링 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 지하철 5호선 화곡역과의 접근성이 좋고 주변 편의시설 및 교육 환경이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 우수합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 권리 관계가 매우 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 공동담보 물건으로서 채무 총액이 높다는 점과 공항 관련 규제 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있다는 점은 고려해야 합니다. 임차인의 대항력은 없으나 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 관리할 필요가 있습니다.

따라서, 주변 시세 및 경매 동향을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정한다면, 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담이 없어 명도 후 권리 확보가 용이합니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 인근에 학교, 상업시설, 병원 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 오피스텔의 안정적 임대 수요: 직주근접이 가능한 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 281,000,000원

* 시세 분석

* 해당 물건이 속한 '더프라임' 오피스텔의 전용면적은 약 8.30평(27.42㎡)입니다.

* 화곡동 지역의 유사한 면적(약 8~9평) 오피스텔 매매 시세는 대략 2억 6천만원에서 3억 2천만원 선으로 형성되어 있습니다. '더프라임' 오피스텔은 비교적 최근에 신축된 건물(2023년 준공)로, 이에 따른 시세 반영이 예상됩니다.

* 감정가(2억 8,100만원)는 현재 시세 범위를 고려할 때 적정 수준이거나 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가: 265,000,000원 ~ 275,000,000원

* 본 물건의 감정가가 시세 대비 높은 편으로 판단되며, 임차인의 대항력은 없으나 명도에 대한 잠재적 리스크와 공동담보 물건이라는 점을 감안할 때, 감정가 대비 약 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.