나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [17] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제706호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [17] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제706호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8678
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제7층 제706호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매10계 2025타경8678 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제7층 제706호 | 감정가: 310,000,000원 | 최저가: 198,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경8678 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (17)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제706호

용도: 오피스텔

감정가: 310,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로는 도로에 접해 있어 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조 평지붕으로 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일, 창호는 P.V.C 샷시 등으로 마감되었습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

토지는 2필지가 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 부OOOOOOOO이며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 경매 절차를 통해 소멸되는 권리관계가 있을 수 있으나, 임대차 관계는 파악되지 않았으므로(임대관계 미상) 입찰 참여 시 해당 부분에 대한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다. 또한, 실제 내부 구조와 공부상 현황이 다소 상이할 수 있다는 점을 감안하여 철저한 재확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

화곡동은 강서지역의 대표적인 상권 중 하나로, 주거지와 관공서, 학교 등이 인접한 복합 상권의 성격을 띱니다. 특히 본건 소재지 인근은 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활형 및 소비형 상권이 공존합니다. 다만, 최근 코로나19 등의 영향으로 상가 공실률이 증가하는 추세도 보이고 있으므로, 투자 시 상권의 변화 추이 및 공실 위험을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 생활정보

본건은 화곡초등학교와 인접해 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. 주변에 업무시설, 상업시설, 주거지가 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 다음과 같은 여러 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다.

- 중요시설물보호지구 (공항)

- 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

- 기로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

- 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

- 도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별 건축물 최고높이: 자세한 사항은 건축과 문의) (건축법)

- 수평표면구역 (공항시설법)

- 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

특히 공항 관련 제한사항(중요시설물보호지구, 수평표면구역)은 건물 높이 및 개발에 영향을 줄 수 있으며, 최근 강서구에서 김포공항 고도제한 완화를 추진하고 있으나, 이는 추후 변경될 수 있는 사항이므로 정확한 내용을 확인해야 합니다.

1.9. 잠재적 리스크

- 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지 여부 및 대항력 유무 등 임대차 관계가 불확실하여 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

- 공부상 현황과 상이 가능성: 건물 현황 조사 시 이해관계인 부재 등으로 인해 실제와 공부상의 내용이 다를 수 있으며, 이는 추가적인 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

- 다수의 토지이용계획 및 제한상태: 공항 관련 지구, 군사시설보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 규제가 있어 향후 재건축, 증축 등 개발에 제약을 받을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 지역에 소재하고 있습니다. 감정가는 3억 1천만원이며, 면적 대비 적정한 수준으로 평가되었습니다. 다만, 경매 물건의 특성상 임대차 관계 미확인, 공부상 현황과 실물 간의 차이 가능성, 그리고 여러 토지이용계획상의 규제 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 투자 시에는 이러한 리스크를 면밀히 파악하고, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 안전하게 접근하는 것이 중요합니다.

1.11. 투자 포인트

- 강서구 주요 지역에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성 우수.

- 오피스텔로서 소액 투자가 가능하며, 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

- 주변 지역의 개발 계획 및 교통망 확충(예: 강서구청역 예정지 인접 가능성) 등을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력 보유.

- 김포공항 고도제한 완화 추진 움직임은 지역 개발에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

**참고사항**: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 본인의 면밀한 조사와 판단 하에 이루어져야 합니다.

법원 정보

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