나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [17] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경8678 (17) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

물건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (17)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 더프라임 제7층 제706호

건물명: 더프라임

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정평가액: 310,000,000원 (삼억 천만원)

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

준공일자: 2023년 02월 07일 (사용승인일 기준)

총 층수: 지하 1층, 지상 10층 (본건 7층)

세대수: 총 54호

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 화곡초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 다양한 업무시설, 숙박시설, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하여 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로는 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

현재 파악된 임차인은 안혜림 씨이며, 보증금 50,000,000원, 차임 700,000원에 2023년 11월 22일 전입하였습니다. 확정일자는 없으며, 2025년 03월 11일 배당신고를 하였습니다.

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

채무자의 점유 상태 및 임차인의 명도 관련 상세 사항은 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔 및 소규모 상가, 업무시설이 밀집해 있습니다. 배후 주거 단지 및 인근 업무 시설 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 예상됩니다.

주변 편의시설 및 상업시설 이용이 편리한 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 화곡초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 서울 시내 및 부도심 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 불확실성: 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 비록 임차인 정보가 일부 확인되었으나, 실제 임대차 관계 및 명도 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 내부 구조 상이 가능성: 본건의 내부 구조는 집합건축물대장 및 외부 관찰에 의존한 부분이 있으며, 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 현장에서 직접 재확인하시기 바랍니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역 내에 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 용도지역지구 및 제한사항에 해당합니다. 이러한 제한사항이 향후 건물 이용이나 재건축 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 구체적인 내용은 관련 법규 및 건축과에 문의하여 상세히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 3억 1천만원 수준이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 보입니다. 다만, 복합적인 토지이용계획상 제한사항이 존재하며, 실제 내부 구조 및 임대 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 강서구 화곡동이라는 입지적 장점과 지하철역 및 버스정류장 등 대중교통 접근성.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인도명령 절차 진행 시 비교적 용이할 것으로 예상.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원입니다. 인수되는 임차보증금이 없는 점을 감안할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 주변 유사 오피스텔의 시세, 실제 임대수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최근 주변 지역의 유사 오피스텔 매매 사례 및 임대 시세 조사를 통해 실거래가를 파악하는 것이 중요합니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 결정되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 물건의 하자 여부, 경쟁률 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본건은 잠재적 리스크(임대 관계, 내부 구조 차이, 토지이용계획 제한)를 보유하고 있으므로, 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 시세 조사를 통해 본건의 적정 가치를 판단하고, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리비, 취득세 등을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 목표 수익률에 부합하는 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

현 시세 조사가 필요한 항목:

* 화곡동 일대 유사 면적 및 연식 오피스텔의 매매가 추이

* 본건과 유사한 오피스텔의 월세 및 전세 시세 (수익률 분석용)

* 주변 개발 계획 및 교통망 확충 계획 등 호재 및 악재 여부

현장 방문을 통해 건물의 상태, 관리 상태, 주변 환경(혐오시설 유무 등)을 직접 확인하는 것이 가장 중요하며, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.