나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [8] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (8)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제302호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 288,000,000원

* 토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

* 토지 지분: 8.1743㎡ (약 2.47평)

* 건물면적: 28.42㎡ (약 8.59평)

* 건물 지분: 28.4205㎡ (약 8.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 현황

* 건물명: 더프라임

* 준공일: 2021년 03월 05일

* 총 세대수: 54세대

* 총 층수: 10층 (지하 1층, 지상 10층)

* 본건 위치: 지상 3층 제302호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 강서구청역(원종홍대선 예정)과 인접하여 향후 교통 여건 개선이 기대됩니다.

2.3. 혐오시설 및 지역 특성

강서구는 과거 애니멀 호더 관련 악취 및 소음 문제와 열병합 발전소, 수소생산기지 건설 등 혐오·기피시설 관련 이슈가 있었으나, 본 건이 위치한 지역은 주로 업무 및 주거 시설이 밀집한 지역으로, 직접적인 혐오시설의 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 김진구 (2023-02-24)

* 근저당 (말소기준권리): 부천중앙새마을금고 (2023-02-24, 채권최고액: 2,640,000,000원)

* 근저당 (공동담보): 부천제일새마을금고 (2023-02-24, 채권최고액: 6,000,000,000원)

* 임의경매개시결정: 부천중앙새마을금고 (2025-02-25, 채권액: 2,274,844,106원)

* 총 채권액: 8,640,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이혜지

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자/사업자등록일: 2025-02-17

* 확정일자: 2025-02-17

* 배당신고일자: 2025-03-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

본 경매 물건은 부천중앙새마을금고의 근저당권이 말소기준권리가 되며, 경매 개시로 인해 말소될 권리가 다수입니다. 임차인 이혜지는 전입일자 및 확정일자를 확보하였으나 대항력이 없어, 낙찰 후 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 일반상업지역에 속해 있으며, 주변에 업무시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 오피스텔로서의 수요가 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 현황

* 더프라임 오피스텔은 총 54세대로 구성되어 있으며, 건축된 지 약 4년 되었습니다.

* 인근 '화곡동 포유' 오피스텔 (299세대, 9년차) 및 '화곡동 강서' 오피스텔 (62호/세대, 38년차) 등 다수의 오피스텔이 있으며, 최근 실거래가 정보는 제한적입니다.

* 주변 부동산 정보를 종합해 볼 때, 12평형대 오피스텔의 분양가는 2억 중반대에서 형성되는 것으로 보입니다.

4.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트 평지붕 구조이며, 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 PVC 샷시입니다.

* 설비 내역: 엘리베이터, 소화전, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 홈플러스 익스프레스 강서점, 홈플러스 메가푸드마켓 강서점 등 대형 마트와 편의시설이 인근에 있습니다.

* 초등학교로는 서울등서초, 서울우장초등학교 등이 있으며, 중학교로는 화곡중, 덕원중학교 등이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황과의 차이

* 감정평가서 요약에 따르면, 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하였으나, 이해관계인 부재로 집합건축물대장 상 건축물 현황도 및 외부 관찰 등에 의해 현황과 다소 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 재확인 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

* 기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인 외 다른 임차인 존재 여부 및 임대 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 법적 제한 사항

* 토지이용계획 상 공항 관련 보호지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등 다양한 법적 규제가 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 더프라임 오피스텔로, 역세권 개발 예정지 인근에 있어 향후 교통 편의성 증대가 기대됩니다. 감정가는 2억 8,800만원이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 내부 구조와 임대 관계에 대한 재확인이 필요하며, 복잡한 토지 이용 계획 관련 법규 검토가 요구됩니다. 주변 오피스텔 시세를 고려할 때, 적정 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 개발 기대: 강서구청역(원종홍대선 예정) 인접으로 교통망 확충 및 지역 가치 상승 기대

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 및 소규모 사업체 대상의 안정적인 임대 수요 기대

* 신축급 오피스텔: 비교적 최근에 건축된 건물로, 노후도에 따른 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 현 시세 및 경매 물건의 특징을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 감정가: 288,000,000원

* 주변 오피스텔 시세: 2억 초중반대 형성 (12평형 기준)

* 본건 면적 (28.42㎡ / 약 8.59평) 및 신축성 고려 시, 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 259,200,000원 ~ 288,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 현재 시세 및 일반적인 경매 시장 상황을 기반으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 권리 분석, 법적 검토 및 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 내부 구조 및 임대 관계에 대한 정확한 파악이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.