나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [13] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경8678 (13)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제804호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

281,000,000원 (2억 8,100만원)

1.5. 면적

* 토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 27.42㎡ (약 8.30평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 토지/건물 일괄매각

해당

1.7. 경매 구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 건물 정보

* 건축물 명칭: 더프라임

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 평지붕

* 사용승인일: 2023년 02월 07일

* 총 세대수: 54세대

* 해당 층수: 8층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

* 까치산역(2·5호선)을 도보 약 9~10분 거리에 이용 가능하며, 강서구청역(예정, 원종홍대선)도 인근에 위치합니다.

* 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

* 철근콘크리트구조의 평지붕 건물입니다.

* 외벽은 석재타일 붙임 등으로 마감되었습니다.

* 내벽은 벽지, 타일 등으로, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다.

* 창호는 P.V.C 샷시 창호 등을 사용하였습니다.

2.4. 토지 현황

* 2필지가 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

* 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 도선영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 없음.

* 임차인: 최지혜, 강남혁

* 보증금: 50,000,000원 (5천만원)

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-09-05

* 확정일자: 2024-08-16

* 배당신고일자: 2025-03-17

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.3. 권리분석 요약

본 건에 등재된 임차인들은 모두 대항력이 없습니다. 임차인 최지혜, 강남혁은 보증금 5천만원을 설정하였으나, 이는 낙찰 후 인수되지 않을 것으로 보입니다. 따라서 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 일반상업지역, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다. 소규모 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

4.2. 건물 및 단지 정보

'더프라임'은 2023년 2월에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔 건물이며, 총 54세대로 구성되어 있습니다. 본건은 이 중 8층에 위치한 전용면적 27.42㎡(약 8.30평) 호실입니다.

4.3. 잠재적 기피시설

최근 강서구 일대에서 일부 주민들이 혐오시설(예: 열병합발전소, 물재생센터, 가스충전소 등)에 대한 우려를 제기하고 있으나, 본건 물건지 바로 인근에 직접적으로 악영향을 미칠 만한 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 전반에 대한 인식을 참고할 필요는 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 까치산역(2, 5호선)까지 도보로 약 9-10분 거리에 위치하여 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 자가용 이용 시 올림픽대로, 남부순환로 등 주요 도로 접근이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 홈플러스 강서점 등 대형마트가 차량 약 5분 거리에 위치해 있습니다.

* 병원, 약국, 편의점 등 생활 편의 시설이 도보 및 근거리 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

* 화곡초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 인근에 화곡중학교, 목동고등학교 등 다수의 교육시설이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 다양한 토지이용계획 및 제한의 영향을 받습니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 기로구역별 최고높이 제한지역, 가로구역별 최고높이 제한지역

* 도시기타용도지역지구미분류

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)

* 과밀억제권역

이러한 용도 제한은 향후 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 내부구조 확인 필요

감정평가서에 따르면, 본건의 내부구조 일부는 이해관계인 부재로 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰에 의존하였으므로, 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다. 따라서 경매 참여 시 반드시 직접 재확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 불명확성

임차인 현황이 제시되어 있으나, '임대관계 미상'으로 표기되어 있어 전체 임대 상황에 대한 완전한 파악에는 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 속하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 경매 절차상 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 그러나, 국토계획법상 다양한 용도지역 지구 제한이 존재하며, 내부 구조의 실제 현황과 공부상 내용이 다를 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 강서구 지역 전반에 대한 혐오시설 관련 이슈도 간접적으로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 강서구 내 오피스텔 물건으로, 실수요 및 투자수요가 꾸준히 존재합니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 지하철역(까치산역 등) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 양호합니다.

* 2023년 사용승인된 신축급 건물로, 주거 및 업무 환경이 쾌적합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 281,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 실거래가 정보가 부족하나, 인근의 '화곡동 넥시티'의 경우 12~13평형(전용 8~9평) 물건이 경매에서 2억 7천만원대에서 3억원대 초반에 제시되고 있는 점, 그리고 '더프라임' 건물의 경우 전용 27.42㎡(약 8.3평) 호실이 14건 등록되어 있으나 최근 실거래가는 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 유사 평형대의 신축 오피스텔이 2억 중반대에서 형성되는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가는 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 권리 관계의 명확성과 향후 시세 변동 가능성 등을 고려하여 감정가 수준 내외에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가(281,000,000원) 수준

* 적극적 접근 시: 감정가 + 5% 범위 (약 295,000,000원)

단, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 현재 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 낙찰가에서 추가적인 인수 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.