나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [10] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제10층 제1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (10)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제10층 제1001호

용도: 오피스텔

감정가: 312,000,000원

토지면적: 8.59㎡ (약 2.6평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물명: 더프라임

준공일: 2023년 02월 07일

총 층수: 10층 (지하 1층 포함)

해당층: 10층

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 24일 접수된 부천중앙새마을금고의 근저당권(2,640,000,000원)입니다.

본 경매 절차에서 말소되지 않고 인수되는 권리는 없습니다.

이후 접수된 권리로는 부천제일새마을금고 근저당권, 주식회사태상종합개발의 가압류, 낙원새마을금고의 가압류 등이 있으며, 이들 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액 합계는 9,757,309,440원입니다.

임차인 현황:

U : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-01. 대항력 없음.

장 : 보증금 50,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2023-07-01, 확정일자 2025-03-19. 대항력 없음.

인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔, 주거 시설, 업무 시설, 상업 시설이 혼재된 복합 상권입니다.

소규모 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변에 업무시설과 숙박시설이 있어 상주 인구 및 유동 인구 확보에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

교통: 인근 노선버스 정류장을 통해 서울 시내 및 수도권 각지로 이동이 편리합니다.

교육: 화곡초등학교가 인근에 위치하여 학군 접근성이 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 총 등기부채권액이 약 97.6억 원으로, 물건의 감정가 대비 매우 높아 경매 절차의 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로, 다른 담보물건의 처리 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 존재: 임차인 장 씨가 존재하며 보증금 5천만원이 있으나 대항력은 없습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물 내부 구조 불일치 가능성: 감정평가서에 따라 건물 내부 구조가 집합건축물대장과 다소 상이할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

주변 시설 확인: 경매 참여 전, 해당 건물의 직접적인 주변에 혐오시설이나 소음, 악취 등 생활에 불편을 초래할 수 있는 시설의 유무를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 접근성 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

그러나 약 97.6억 원에 달하는 과도한 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 신중한 검토를 요합니다.

임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 명도 진행 시에는 추가적인 확인이 필요합니다.

적절한 낙찰가를 산정한다면 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

강서구 화곡동 지역의 지속적인 개발 가능성 및 미래 가치 상승 잠재력.

오피스텔이라는 투자 상품의 안정성과 수요.

높은 채무 총액으로 인해 경매 유찰 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

비교적 신축 건물(2023년 준공)로 관리 및 유지보수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 본건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 일대의 유사 면적(전용 29~30㎡) 오피스텔 실거래가는 최근 2억 8천만원에서 3억 3천만원 수준에서 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 312,000,000원으로, 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 편입니다.

채무 총액이 매우 높고 공동담보 물건이라는 점에서 유찰 가능성이 있으며, 유찰 시 시세보다 낮은 가격으로 취득이 가능할 것으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않습니다.

주변 시세 및 본건의 입지, 건물의 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가 부근 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 310,000,000원. (본 가격은 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.