나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부천중앙새마을금고 (등기부등본상 확인)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제10층 제1004호

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

전용면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 공항시설법상 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역), 수도권정비계획법상 과밀억제권역.

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 286,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통환경

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (검색 결과에 따르면 인근에 지하철역도 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 24일자 부천중앙새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하의 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 50,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2023-07-24

확정일자: 2023-07-05

배당신고일자: 2025-03-12

대항력: 없음.

임차인 조용현은 대항력이 없어, 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 보존: 김진구 (2023-02-24)

근저당: 부천중앙새마을금고 (2023-02-24, 26.4억원) - 말소기준권리

근저당: 부천제일새마을금고 (2023-02-24, 60억원) - 공동담보

가압류: 주식회사태상종합개발 (2024-11-19, 10.86억원)

임의경매: 부천중앙새마을금고 (2025-02-25, 22.74억원)

총 채무액: 약 97.26억원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 화곡동 일대는 업무시설, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 인근의 화곡초등학교는 주거 지역의 영향을 나타내며, 동시에 업무 및 상업 시설 밀집으로 유동인구 확보가 가능한 환경입니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

인근 지역의 오피스텔 실거래가 및 시세를 종합적으로 검토한 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 약 2억 6천만 원에서 3억 원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (검색 결과,, 등 참조)

소형 오피스텔의 경우, 27.42㎡(약 8.29평) 전용면적을 기준으로 월세는 보증금 1억 2천만 원에 월 55만 원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. (검색 결과 참조)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 소규모 근린생활시설 및 대형 마트(홈플러스, 이마트 에브리데이)가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 화곡초등학교가 있으며, 화곡중학교, 명덕여중, 목동고 등 다양한 교육시설이 근거리에 위치합니다. (검색 결과, 참조)

5.3. 의료시설

주변에 병원 및 약국 등이 있어 의료 서비스 접근성이 양호한 편입니다. (검색 결과 참조)

5.4. 공공시설

우장산공원, 강서한강공원, 서울식물원 등 녹지 및 여가 공간이 인근에 분포하고 있습니다. (검색 결과, 참조)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 공항시설법상 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역), 수도권정비계획법상 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한이 적용됩니다. 특히 공항 관련 보호 및 제한 구역은 향후 건축 또는 개발 행위에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

6.2. 건물 상태 및 내부 구조

감정평가서 요약에 따르면, 본건의 내부 구조 일부는 직접 확인이 어렵고 집합건축물대장 상 건축물 현황도 및 외부 관찰에 의존한 부분이 있어, 경매 참여 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 과거 화곡동 일대에서 축사 관련 악취 문제가 있었으나 현재는 청소년상담복지센터로 전환되었다는 정보가 있습니다. (검색 결과 참조) 강서구 전반적으로 서남 물재생센터, 택시차고지 등 기피시설에 대한 주민들의 우려가 제기된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다. (검색 결과 참조)

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 화곡초등학교 인근에 자리하여 기본적인 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다. 교통 환경 역시 편리하여 거주 및 업무용으로 잠재력이 있습니다. 등기부상 채무 총액이 매우 크지만, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰 후 법적 부담은 없습니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점 또한 긍정적인 요소입니다. 다만, 공항 관련 법규 등 까다로운 토지이용 제한사항이 존재하므로 이에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다. 또한, 내부 구조에 대한 현황과 공부 상 차이가 있을 수 있다는 점을 유의하여 경매에 임해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 교통의 용이성

버스 정류장 및 지하철역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

8.2. 소형 오피스텔로서의 안정적인 임대 수요

27. 42㎡의 전용면적은 1인 가구 및 소규모 사업체에서 선호하는 크기로, 화곡동 일대의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 권리 관계의 명확성

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 낙찰 후 모든 빚과 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 286,000,000원입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 최근 매매가가 약 2억 6천만 원에서 3억 원 수준임을 고려할 때, 감정가는 시장 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다. (검색 결과,, 등 참조)

9.2. 예상 입찰가 산정

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없으므로, 감정가 이하에서도 충분히 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 권리 분석상 인수 부담이 없고 입지가 양호하다는 점을 감안할 때, 희망 물건 확보를 위해 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

안정적인 투자를 위해 감정가의 90% ~ 100% 범위, 즉 257,400,000원 ~ 286,000,000원 사이에서 입찰가를 고려할 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.