나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제10층 제1006호 오피스텔 경매

서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제10층 제1006호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경8678(서울남부지방법원 경매10계). 감정가 313,000,000원, 최저가 160,256,000원. 매각기일은 2026-08-06입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 8678 [2]
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제10층 제1006호
도로명주소	서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제10층 제1006호
용도	오피스텔
건물명	더프라임
매각기일	2026.08.06
관할법원	서울남부지방법원 경매10계 ((02)2192-1340)
이용제한	대공방어협조구역, 도시기타용도지역지구미분류, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역

서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제10층 제1006호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	8.62㎡ (2.61평)
건물면적	29.96㎡ (9.06평)

금액

감정가	313,000,000원
최저가	160,256,000원 (감정가 대비 52%)
입찰보증금	16,025,600원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.23	313,000,000원	유찰
2차	2026.02.11	250,400,000원	유찰
3차	2026.04.01	200,320,000원	유찰
4차	2026.05.13	160,256,000원	변경
4차	2026.08.06	160,256,000원	매각
4차	2026.08.13	-	최고가매각허가결정
4차	2026.09.22	-	납부<br />(2026.09.09)

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.
이용상태: 오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >
설비내역: 엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.
토지의 형상 및 이용상태: 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 북동측으로 도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.
공부와의 차이: - -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제10층 제1006호

용도: 오피스텔

감정가: 313,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 화곡초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 대중교통 시설로는 지하철 5호선 화곡역과 까치산역을 도보 또는 버스로 이용 가능하며, 강서구청역(원종홍대선 예정)과의 접근성도 고려될 수 있습니다.

북동측으로 도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 공동담보로 진행됩니다.

말소기준권리는 2023년 2월 24일 접수된 부천중앙새마을금고의 근저당(금 2,640,000,000원)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 후 다수의 근저당, 가압류가 설정되었으나, 이들은 모두 임의경매 개시 결정(서울남부지방법원 2025타경8678)으로 인해 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최경은

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2024-06-27

* 확정일자: 2024-05-28

* 배당신고일자: 2025-03-10

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 8,670,913,203원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동은 업무시설, 숙박시설, 주거시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

주변에 홈플러스 익스프레스, 이마트 에브리데이 등 생활 편의시설이 위치하여 상업 기능이 양호한 편입니다.

다양한 지역 개발 및 정비 사업(모아타운 등)이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

다만, 검색 결과에서 '더프라임' 오피스텔 자체의 최근 실거래가 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 본건 북측 인근에 화곡초등학교가 위치하며, 주변에 덕원중학교, 서울우장초등학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의 시설: 홈플러스 익스프레스, 이마트 에브리데이 등 쇼핑 시설이 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역, 까치산역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 기타: 화곡6동 주민센터, 볏골공원 등 주민 편의 및 휴식 공간이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되므로, 다른 담보 물건들의 경매 진행 상황에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 현황 상이 가능성: 감정평가서 요약에 따르면, 본건의 내부 구조 일부가 집합건축물대장 상 건축물 현황도 및 외부 관찰 결과와 다소 상이할 수 있으니, 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계에 대한 정보는 별도로 제공되지 않아, 실제 점유 현황 및 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. (단, 본건의 임차인 최경은은 대항력이 없으므로 명도 문제는 적을 것으로 예상됩니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 건축 관련 제한사항이 있습니다. 이는 향후 건축 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 강서구 화곡동 일대는 과거 서남물재생센터, 열병합발전소, 수소생산기지 건설 논란 등 혐오시설 관련 이슈가 있었으나, 본건 소재지 주변에 직접적으로 혐오시설이 위치한다는 정보는 현재 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 소음 및 고도 제한 등은 공항 관련 지구 지정으로 인해 일부 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 생활 편의시설 및 교통망이 비교적 잘 갖추어진 입지에 있습니다. 화곡초등학교가 인근에 있으며, 주변에 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라는 양호한 편입니다. 공동담보 물건이라는 점과 건물 현황과 공부상 현황의 차이가 있을 수 있다는 점은 주의해야 할 사항입니다. 또한, 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재합니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 특이사항이 없는지 재확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 5호선 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 주요 도심 접근성이 좋습니다.

* 생활 편의 시설: 인근 마트, 편의시설, 학교 등이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 화곡동 일대에 추진되는 모아타운 등 도시정비 사업으로 인한 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 명도 용이성: 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 313,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

최근 '화곡동 더프라임' 오피스텔의 구체적인 실거래가 정보는 검색되지 않았으나, 유사 지역의 오피스텔 시세를 고려할 때, 본 건의 전용면적(약 9.06평) 및 입지 조건을 감안하면, 현재 시장 상황 및 경매 물건의 특수성을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰가는 시세 조사, 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

수색결과, 유사 면적의 오피스텔이 2억 중반대에도 신축 물건이 소개된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 따라서, 보수적인 접근을 통해 250,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.1.물건 기본정보