나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [11] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (11)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제806호

신주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 (더프라임)

건물명: 더프라임

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 310,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평) - 전용면적

총 세대수(호수): 54호

건축년도: 2023년 2월 사용승인 (신축)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 화곡초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 업무시설, 숙박시설, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물은 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2023년 8월 14일

* 확정일자: 2023년 7월 10일

* 대항력: 없음

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸됩니다.)

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 화곡동 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 주변에 다양한 업종의 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 잠재적 수요가 풍부합니다.

* 최근 건축된 신축 오피스텔로, 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

* (외부 시세 조사 결과) 주변 유사 면적 및 준공 연도의 오피스텔 매매가는 대략 2억 8천만원에서 3억 3천만원 선으로 파악됩니다. 감정가 3억 1천만원은 현재 시장 상황과 유사한 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕으로 견고하게 지어졌습니다.

* 내 외부 마감: 외벽은 석재타일로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 시공되었습니다. 창호는 PVC 샷시가 사용되었습니다.

* 건물 설비: 엘리베이터, 소화전, 중앙난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등 현대적인 생활에 필요한 모든 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 소규모 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 화곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하나, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법규상의 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 현 임차인 외 별도의 임대차가 존재할 가능성은 현장 방문 및 이해관계인 탐문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 건축물 현황: 본건의 내부 구조는 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰 결과와 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설이 존재할 가능성은 현장 답사를 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다. (현재 외부 검색으로는 명확히 확인되지 않습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 편리한 교통망과 상업 시설을 갖춘 입지에 위치한 신축 오피스텔입니다. 2023년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있으며, 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금은 없습니다. 다만, 다양한 법규상 개발 제한 사항이 존재하며, 건축물 현황과의 차이 가능성이 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물로 즉시 임대 수익 창출이 가능하며, 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 간편하여 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

* 화곡동 지역의 개발 잠재력 및 주변 시세 상승에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 310,000,000원

* 본건과 유사한 조건의 오피스텔 시세 및 향후 시장 전망을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 신축 건물이라는 점과 명도 부담이 없다는 점을 감안하여, 적정 입찰가는 315,000,000원에서 340,000,000원 사이로 예상됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 유동적으로 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.