나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [11] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제806호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [11] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제806호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8678
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제8층 제806호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매10계 2025타경8678 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제8층 제806호 | 감정가: 310,000,000원 | 최저가: 198,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경8678 (11) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (11)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제806호

용도: 오피스텔

감정가: 310,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

토지 지분율: 861.57

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물 지분율: 2995.5

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 화곡초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위로는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 도시 환경을 이루고 있습니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 부OOOOOOOO입니다. 경매 신청 채권자의 권리에 근거하여 진행되므로, 일반적인 경매 절차를 따른다면 말소되는 권리가 많을 것으로 예상됩니다. 다만, '임대관계 미상'으로 명시되어 있어, 현재 임차인이 있는지 여부와 그 대항력 유무는 반드시 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 내부 구조가 집합건축물대장 상 현황도와 다소 상이할 수 있다는 점을 유의하여 경매 참여 시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

화곡동은 서울 강서 지역의 대표적인 상권 중 하나로, 주거지와 관공서, 업무시설, 학교 등이 복합적으로 분포하여 배후수요가 풍부한 지역입니다. 본건이 위치한 지역 주변에는 소규모 근린생활시설 외에도 다양한 업무 및 숙박시설이 소재하여 지역 내 소비 및 유동인구가 꾸준히 유지되는 편입니다. 화곡역 주변 상권은 강서구청과 강서경찰서 등 관공서 및 업무단지를 배후로 성장했으며, 도로변 상권과 이면 먹자골목 상권이 상호 보완적으로 기능하고 있습니다. 다만, 최근 코로나19 등 외부 요인으로 인해 일부 상권에서 공실률이 증가하는 경향도 나타나고 있으며, 강서구청의 이전 계획 등도 상권에 영향을 줄 수 있는 요인으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

본 오피스텔은 건물 내부에 엘리베이터, 소화전, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설을 제공합니다. 주위에는 주거시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가. 임대 관계 미확인: 현재 임차인이 거주 중인지, 대항력이 있는지 여부가 불분명하여 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. 철저한 현장 확인 및 권리 분석이 필수적입니다.

나. 건물 현황 상이 가능성: 등기부등본이나 건축물대장과 실제 건물의 내부 구조 또는 현황이 다를 수 있다는 점을 고지하고 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다.

다. 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역 내에 위치하며, 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역), 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한 구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한사항들은 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

라. 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 지칭되는 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 '업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설' 등이 혼재된 환경임을 감안할 때, 특정 시설에 대한 민감도는 개인마다 다를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 3억 1천만 원입니다. 지역 내에서 일정 수준의 배후수요와 교통 접근성을 갖추고 있으며, 주변으로 다양한 편의시설을 이용할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 임대관계 미확인, 건물 현황과의 차이 가능성, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 특히, 임대차 관계 확인은 명도 진행 시 중요한 요소가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

가. 입지적 장점: 서울 강서구 화곡동이라는 지리적 이점과 화곡초등학교 인근이라는 점은 주거 및 업무 환경으로서 긍정적인 요소입니다.

나. 잠재적 가치: 화곡동은 지속적으로 개발 및 변화가 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

다. 소형 오피스텔: 비교적 소형 면적의 오피스텔로, 실수요자 또는 소액 투자자에게 접근성이 용이할 수 있습니다.

라. 임대 수요: 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계