나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [6] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (6)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제701호

용도: 오피스텔

감정가: 309,000,000원

토지면적: 8.59㎡ (약 2.60평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부천중앙새마을금고 (등기부등본상 말소기준권리 설정자)

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동, 화곡초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본 건 인근에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역이며, 공항 관련 시설보호지구, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 을1 순위 근저당권(부천중앙새마을금고, 26억 4천만원)이 말소기준권리가 됩니다.

이후 접수된 (2)근저당, 임의경매 개시결정, 가압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 채권총액은 86억 7천만원에 달하나, 낙찰자는 선순위 권리를 인수하지 않습니다.

임차인 현황: 임차인 임혁진은 2023년 7월 24일 전입하여 5천만원의 보증금과 월 70만원의 차임을 지급하고 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 확정일자는 2023년 6월 13일입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 있어 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 혐오시설은 현재 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

인근 주요 시설: 본 건 북측 인근에 화곡초등학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변의 근린생활시설 및 상업지역에 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

교통: 지하철역과의 직접적인 거리는 명시되지 않았으나, 버스 노선망을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 등기부상 임차인 외 추가 임차인 존재 가능성은 낮으나, 임대 관계가 명확히 확인되지 않은 점은 유의해야 합니다. (단, 본건 임차인은 대항력 없음)

내부구조 확인: 감정평가서 요약에 따르면, 내부 구조가 집합건축물대장 및 외부 관찰과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다.

건축법상 제한: 공항 관련 보호지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 다수의 건축 관련 법규 제한이 존재하므로, 향후 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 오피스텔로, 일괄 매각 대상이며 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 상태의 물건입니다.

편리한 교통망과 주변 상업/주거 시설의 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

다만, 임대관계 미확인 사항 및 건축물대장상 현황과 다소 차이가 있을 수 있다는 점은 사전 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2023년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리를 인수할 부담이 없습니다.

도심 접근성: 강서구는 서울 서남권의 주요 거점 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

활발한 임대 수요: 업무시설, 주거시설 등이 밀집한 지역 특성상 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 309,000,000원입니다.

최근 주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(전용 약 9평)의 오피스텔은 현재 약 2억 8천만원에서 3억 5천만원 범위에서 거래되고 있습니다.

건물 준공 연도가 비교적 최신이고 권리관계가 깨끗한 점, 그리고 현재 임차인의 대항력이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 임대 수익률을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 변동 추이를 반영하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.