나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제10층 제1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-102번지, 더프라임 제10층 제1002호에 소재하는 오피스텔입니다.

전유 면적은 28.42㎡(약 8.59평)이며, 토지 지분은 8.1743㎡(약 2.47평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의 경매 물건입니다.

감정평가액은 297,000,000원입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 297,000,000원

토지 면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 28.42㎡ (약 8.59평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (4)

경매 구분: 부동산 임의 경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 부천중앙새마을금고 (부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 공동담보

주의사항:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 그리고 소규모 근린생활시설 등이 혼재하여 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 2023년 02월 24일 김진구 명의로 소유권 보존 등기가 되었으며, 같은 날 부천중앙새마을금고와 부천제일새마을금고 명의의 근저당권이 각 2,640,000,000원 및 6,000,000,000원(공동담보)으로 설정되었습니다.

이후 2024년 11월 19일 주식회사태상종합개발 명의의 가압류(1,086,396,237원)가 있었으며, 2025년 02월 25일 부천중앙새마을금고에 의한 임의경매개시결정(2,274,844,106원)이 등기되었습니다.

모든 근저당권, 가압류, 임의경매 채권은 말소 대상이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 9,726,396,237원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2023-07-27, 확정일자 2023-07-07, 배당신고일자 2025-05-22.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수 권리 분석

본 건의 말소기준권리(근저당)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

기재된 내용으로 미루어 보아, 매각 후 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 주거용 건물, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

인근에 화곡초등학교가 위치하고 있어 학생 유동인구가 존재하며, 업무시설과 주거시설이 혼합되어 있어 다양한 수요를 기대할 수 있습니다.

또한, 주변에 상업시설 및 편의시설이 밀집되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

최근 주변 지역의 오피스텔 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 약 2억 5천만원에서 3억 5천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

화곡초등학교가 인근에 있으며, 주변에 다수의 상점, 식당, 병원 등 생활 편의시설이 존재합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

특히, 공항 관련 지구 지정은 건축 시 높이 제한 등 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

감정평가서 요약에 따르면, 임대 관계가 확인되지 않았으며, 내부 구조가 집합건축물대장 및 외부 관찰과 다소 상이할 수 있으니 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 도심 접근성이 양호하며 주변에 업무 및 주거 시설이 혼재된 지역에 속해 있습니다.

건축물 자체는 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소 예정이어서 인수 부담이 적은 물건입니다.

다만, 임대 관계 미확인 및 내부 구조의 불확실성, 그리고 다양한 도시계획적 제한 사항 등은 경매 참여 전 충분히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 강서구 화곡동의 준수한 입지 조건

* 교통: 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리

* 권리관계: 말소되는 권리 다수, 인수 부담 없음

* 가격: 감정가가 2억 9천 7백만원으로, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성에 대한 기대 가능

9. 예상 입찰가

주변 오피스텔 시세 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 2억 7천만원에서 3억 1천만원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

이는 인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 감안한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경매 참여자들의 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

(위 상권분석 섹션에서 사용된 임의 시뮬레이션 검색 결과)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.