나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제10층 제1002호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제10층 제1002호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8678
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제10층 제1002호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매10계 2025타경8678 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제10층 제1002호 | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 190,080,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경8678 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (4)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제10층 제1002호

용도: 오피스텔

감정가: 297,000,000원

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있는 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 유튜브 채널의 지역 분석에 따르면 화곡동은 다세대 주택 밀집 지역과 상업 시설이 공존하며, 남부시장과 같은 재래시장도 있어 생활 편의성이 높은 지역으로 평가됩니다.

1.3. 건물 구조 및 설비 내역

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕으로 건축되었습니다. 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 P.V.C 샷시가 설치되어 있습니다. 내부에는 승강기, 소화전, 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있어 현대적인 오피스텔로서의 기능과 편의성을 제공합니다.

1.4. 이용상태

본건은 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

1.5. 토지 정보

본건은 2필지의 토지가 하나의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용되고 있으며, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구 미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.7. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 김OO님, 채권자는 부OOOOOOOO입니다. 임의경매의 특성상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 그러나, 경매 물건 정보에서 ‘정화수’ 및 ‘주식회사 미스고’ 임차인이 ‘대항력 있음’으로 확인되었습니다. 이는 해당 임차인들이 경매 절차와 관계없이 해당 물건을 계속 점유할 권리가 있음을 의미하며, 낙찰자가 명도 부담을 안게 될 수 있음을 시사합니다. 또한, 내부 구조 일부가 집합건축물대장상 현황도 및 외부 관찰과 다소 상이할 수 있다는 점은 경매 참여 시 반드시 현장 재확인이 필요한 사항입니다.

1.8. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 이는 오피스텔의 임대 수익 창출에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 남부시장과 같은 재래시장과 다양한 편의시설이 인접해 있어 지역 상권 활성화 또한 기대할 수 있습니다.

1.9. 생활정보

본건은 화곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다. 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근성이 양호합니다. 또한, 주변에 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 편의시설이 도보 거리에 있어 일상생활이 매우 편리할 것으로 예상됩니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 ‘임차인 현황’에서 ‘대항력 있음’으로 표시된 임차인들(정화수, 주식회사 미스고)의 존재입니다. 이들은 낙찰자에게 명도 부담을 줄 수 있으며, 이사비용 등 추가적인 협상 또는 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, ‘내부 구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있다’는 점은 실제 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필수적이며, 예상치 못한 수리 비용이나 활용도 저하로 이어질 수 있습니다. 더불어, 토지이용계획상의 공항 관련 보호지구 및 높이 제한 구역 등은 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 본건 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.11. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 본 오피스텔은 학교, 상업시설, 업무시설이 인접한 우수한 입지 조건을 자랑하며, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 발달된 주변 상권으로 인해 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. 다만, ‘대항력 있는 임차인’의 존재, 내부 구조의 잠재적 불일치 가능성, 그리고 토지이용계획상의 제한 사항 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토하고 대비해야 할 사항입니다.

1.12. 투자 포인트

1. **안정적 배후 수요:** 학교, 상업시설, 업무시설이 복합된 지역 특성상 꾸준한 임대 수요 기대.

2. **편리한 교통 및 생활 환경:** 대중교통 및 차량 접근성이 좋고, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 풍부.

3. **명도 리스크 관리:** '대항력 있는 임차인' 존재로 인한 명도 부담을 사전에 철저히 파악하고, 이에 대한 충분한 예산 및 시간 계획 수립 필요.

4. **현장 확인 필수:** 내부 구조 불일치 가능성에 대비하여 반드시 현장 답사를 통해 정확한 상태와 구조를 파악하고, 필요한 수리 비용을 예측해야 함.

5. **시세 대비 가치 평가:** 감정가와 주변 시세를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 명도 및 수리 비용을 감안한 최종 수익률 분석 필수.

법원 정보

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