나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [7] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (7)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제305호

건물명: 더프라임

구분: 오피스텔

전용면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

토지지분: 8.1743㎡ (약 2.47평)

감정가: 288,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

건축물대장상 '더프라임' 오피스텔로, 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

1.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕으로, 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지/타일, 바닥은 타일, 창호는 PVC 샷시로 마감되었습니다.

내부에는 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.4. 토지 현황

토지는 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

북동측으로 도로에 접해 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한이 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (부천중앙새마을금고, 2023년 2월 24일 접수, 채권액 2,640,000,000원)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2.2. 인수되는 권리

감정평가서 및 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다.

2.3. 등기부 현황

* 소유권보존: 김진구 (2023-02-24)

* 근저당권: 부천중앙새마을금고 (2023-02-24, 2,640,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 공동담보: 부천제일새마을금고 (2023-02-24, 6,000,000,000원)

* 임의경매개시결정: 부천중앙새마을금고 (2025-02-25, 2,274,844,106원)

* 등기부채권 총액은 8,640,000,000원에 달합니다.

2.4. 임차인 분석

* 임차인: 진

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2024년 6월 21일

* 확정일자: 2024년 5월 20일

* 배당신고일자: 2025년 3월 12일

* 대항력: 없음

* 분석: 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 본 경매 절차를 통해 보증금을 배당받을 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 입지 및 주변환경

* 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 화곡초등학교 북측 인근 지역입니다.

* 주변은 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 근린생활시설 등 복합적인 용도로 활용되고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

3.2. 교통 및 편의시설

* 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 가능합니다.

* 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

3.3. 혐오시설 및 기타

* 해당 소재지(서울특별시 강서구 화곡동 24-102) 주변 지역에 대한 검색 결과, 일반적으로 알려진 혐오시설(예: 대규모 유흥업소 밀집 지역, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 특이사항은 발견되지 않았습니다.

4. 시장 분석 및 시세

4.1. 건물 규모 및 특성

* 본 물건이 속한 '더프라임' 오피스텔은 총 10층 규모로, 본건은 3층 305호입니다.

* 총 54세대로 구성되어 있으며, 건물 연면적은 약 2,526.83㎡입니다.

* 전용면적 28.42㎡(약 8.60평)으로, 1인 또는 2인 가구 거주 및 소규모 업무용으로 적합한 크기입니다.

4.2. 오피스텔 시세

* 본 건의 감정가는 288,000,000원입니다.

* 동일 지역 (강서구 화곡동) 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(전용 25~30㎡)의 오피스텔 시세는 대략 2억 7천만 원에서 3억 2천만 원 범위로 형성되어 있습니다.

* 본 건의 감정가는 현재 시세 범위의 중간 수준으로 평가됩니다.

* 최근 부동산 시장 동향 및 지역별 시세 변동 추이를 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 추가적인 현장 조사 및 최신 시세 정보를 바탕으로 정밀하게 재확인할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 높은 채무 총액

* 등기부상 채무 총액이 약 86억 4천만 원에 달하여, 경매가 진행되는 주된 요인으로 보입니다. 이는 낙찰 후에도 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수에 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 공동담보 및 경매 내역

* 공동담보물건으로 설정되어 있어, 본 건 외 다른 부동산의 매각 결과가 본 건의 경매 진행 및 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.3. 임대 관계 및 건물 현황

* 물건명세서상 임대 관계가 불명확하며, 내부 구조의 일부가 외부 관찰이나 건축물 현황도와 다소 상이할 수 있다는 점은 현장 확인 시 주의해야 할 사항입니다.

5.4. 토지 이용계획상의 제약

* 공항 관련 구역, 군사시설 보호구역, 가로구역별 최고높이 제한구역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재하여 향후 재건축이나 증축 등에는 제약이 따를 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 서울 강서구 화곡동이라는 위치는 꾸준한 주거 및 업무 수요가 예상되는 지역입니다.

* 실수요 적합: 전용면적 28.42㎡는 1~2인 가구의 주거용 또는 소규모 사업체의 사무실로 활용하기에 적합한 크기입니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가가 현재 시세 범위의 중간 수준으로, 시장 분석 결과에 따라 적정 입찰 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경8678 (7)은 서울 강서구 화곡동 소재 더프라임 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 비교적 양호한 지역에 위치합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 오피스텔로서의 기본 설비를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 인수하는 권리 부담이 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 매우 높고 공동담보 물건으로 설정되어 있다는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 다수의 토지 이용 규제가 있어 향후 건물 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

현재 시세 대비 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 최신 부동산 동향 및 주변 시세에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 소액 투자 또는 실거주 목적의 접근 시, 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 의사결정이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 288,000,000원

* 면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

* 최근 시세 분석 결과, 유사 면적 오피스텔 시세는 2억 7천만 원 ~ 3억 2천만 원으로 형성되어 있습니다.

* 인수 보증금이 없는 점, 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 점 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 시세 하단부 및 감정가를 고려한 입찰가격을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 275,000,000원 ~ 295,000,000원

* 최종 입찰가 결정 시 고려사항:

* 현장 답사를 통한 물건 상태 및 주변 시세 재확인

* 경쟁 입찰자들의 성향 및 예상 입찰가 분석

* 수익률 분석 (임대 수익 또는 시세 차익 목표)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.