나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9568 [2] 서울특별시 강서구 내발산동 694-1 롯데타운 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9568 [2] 서울특별시 강서구 내발산동 694-1 롯데타운 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9568
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로45길 148-6 롯데타운, 제2층 제201호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매10계 2025타경9568 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로45길 148-6 롯데타운, 제2층 제201호 | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 128,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9568 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9568 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 694-1 롯데타운 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 21.38㎡ (약 6.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.51㎡ (약 11.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 김OO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 내발산동에 위치하며, 지하철 5호선 우장산역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 또한, 노선버스정류장과 지하철역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인접한 도로로는 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO, 채무자는 박OO입니다. 제공된 정보만으로는 별도의 복잡한 권리 관계나 제약사항이 명시되어 있지 않습니다. 다만, 모든 경매 물건과 마찬가지로, 실제 권리 분석 시에는 등기부등본 등 관련 서류를 철저히 검토하여 인수되는 권리가 있는지, 말소 기준 권리는 무엇인지 등을 면밀히 확인해야 합니다. 임대차 관계 등도 별도로 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 내발산동 및 우장산역 인근은 다세대주택, 아파트 등 주거시설이 밀집된 지역으로, 주거 및 교육 중심 상권이 발달해 있습니다. 우장산역 주변으로는 송화시장과 같은 재래시장과 다양한 근린생활시설이 있어 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 또한, 인근에 학교가 많아 학생들을 대상으로 하는 상권이 활성화되어 있으며, 유동인구가 꾸준한 편입니다. 지하철 5호선 역세권이라는 장점 덕분에 상권의 접근성이 뛰어나며, 지역 내에서 주거와 교육 관련 서비스업이 발달한 지역으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 주변에는 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 특히, 우장산역을 중심으로 상권이 발달하여 쇼핑, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 교육 환경으로는 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 밀집해 있어 '우장산 학군'으로 불릴 만큼 교육열이 높은 지역입니다. 또한, 우장산 공원이 인접해 있어 쾌적한 휴식 및 산책 공간을 제공합니다. 교통으로는 지하철 5호선 우장산역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

첫째, 본건이 위치한 지역은 공항 소음이나 건축물 높이 규제 등 김포공항 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다. '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)<공항시설법>', '대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>' 등의 토지이용계획이 이를 반영합니다.

둘째, '과밀억제권역'에 해당하여 향후 개발 및 투자 시 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

셋째, '임대미상임'으로 명시되어 있어, 현재 점유 및 임대차 현황에 대한 명확한 파악이 선행되어야 합니다. 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

넷째, 건물 사용승인일이 2011년으로 비교적 최신 건물에 속하나, 2001년 사용승인된 건물에 대한 정보도 일부 포함되어 있어, 실제 건물 노후화 정도 및 유지보수 상태를 현장 확인 시 면밀히 살펴보는 것이 좋습니다. (단, 본건은 2011년 건물 기준)

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 내발산동의 우장산역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통망과 우수한 교육 환경, 잘 발달된 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 특히, '우장산 학군'으로 알려진 지역의 특성상 교육에 관심 있는 가족 단위 실수요자나 투자자에게 매력적인 조건입니다. 공항 관련 규제 등 일부 제약사항과 미상 임대차 관계는 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 거친다면 안정적인 투자 기회를 모색할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

우장산역 역세권의 우수한 입지조건과 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

강서구 지역은 김포공항을 중심으로 한 미래 교통 허브 도시 개발 계획 등 개발 호재가 있어 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

'우장산 학군'으로 명성이 높은 지역의 특성상, 자녀가 있는 가구의 실수요 확보가 용이하며, 임대 공실률이 낮을 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 임대 수익 확보를 동시에 노려볼 수 있습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되므로, 건물 소유권 확보와 동시에 토지에 대한 권리도 행사할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계