나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61366 [1] 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 10층에이동1008호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ‘금촌역(경의중앙선)’ 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ‘금촌역(경의중앙선)’이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상26층 건물 내
제10층 제에이동1008호로서,

외 벽 : 복합판넬, 석재붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등
내 벽 : 미상임.
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비,
옥내 소화전설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 북하향 완경사의 유사 사다리형 토지로서 ‘공동주택 및 업무시설’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8-9m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2. 2023. 12. 18. 제92102호 주택임차권등기에 대하여 임차인 박승수의 승계인 주택도시보증공사가 2025. 7. 9.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 고양지원 2025타경61366 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 10층 에이동 1008호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 26층 건물 내 제10층 제에이동 1008호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 147,000,000원

토지면적: 6.20㎡ (약 1.87평)

토지지분: 6.195㎡ (약 1.87평)

건물면적: 24.22㎡ (약 7.33평)

건물지분: 24.219㎡ (약 7.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌역(경의중앙선)' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '금촌역(경의중앙선)'이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)에 해당합니다.

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

을1: 주택임차권 (박승수) - 2023.12.18. 접수 (말소 예정)

갑3: 강제경매 (주택도시보증공사) - 2025.01.17. 접수 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김상준

보증금: 0원

차임: 550,000원

전입일자: 2025-01-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박승수의 승계인)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-10

확정일자: 2021-12-03

배당신고일자: 2023-12-18

대항력: 없음

비고: 2025.07.09. 확약서 제출 (보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리는 말소기준권리(갑3: 주택도시보증공사 강제경매)보다 선순위인 권리가 없으므로, 주택임차권(을1) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

단, 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 임차권 등기는 말소될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특별 매각 조건

매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

금촌역을 중심으로 형성된 일반상업지역으로, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리하고, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 시설

일반적인 상업 및 주거 지역의 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 지역(파주시)에서 폐기물 처리 시설 설치에 대한 논의가 있는 것으로 파악되나, 본 물건지(금촌동 52-45)의 직접적인 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 시설

철근콘크리트 구조의 지상 26층 건물 내 10층에 위치합니다.

외벽은 복합판넬, 석재붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 이루어져 있습니다.

내벽 마감은 미상이며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지 및 경보, 옥내 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

금촌역(경의중앙선)이 인접해 있어 서울 등 수도권으로의 이동이 용이합니다.

주변에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 근린생활시설과 행정타운이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

단지 주변으로 공릉천, 학령산 산림공원 등 녹지 공간 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

주택도시보증공사(HUG)가 보증금 관련하여 확약서를 제출하였고, 임차인 박승수는 대항력이 없는 것으로 파악되어 임차인 관련 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 김상준의 경우 보증금은 0원이지만 차임이 있으며, 전입일자가 비교적 최근(2025-01-21)이므로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 현재로서는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

6.2. 기타 리스크

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매보다 높은 보증금이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 금촌역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 감정가와 최근 실거래가 수준이 유사하게 형성되어 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 인해 임차인 관련 권리 문제가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보여 투자 부담이 적습니다. 다만, 특별매각조건에 따른 높은 보증금 부담은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 금촌역 초역세권의 우수한 입지 조건

* 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로 상품성이 양호

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 임차권 인수 리스크 최소화

* 일반상업지역 내 위치하여 다양한 용도로 활용 가능성

* 파주 지역 개발 호재 (GTX-A 노선 연장, 수도권 제2순환고속도로 등) 수혜 기대

9. 예상 입찰가

감정가 147,000,000원 및 최근 실거래가(2024년 8월, 148,670,000원)를 고려할 때, 시장 가격대는 14,700만원 ~ 15,000만원 수준으로 판단됩니다.

다만, 특별매각조건(보증금 20%)과 기타 경매 물건의 특성을 감안하여, 경쟁 입찰 상황에 따라 유동적일 수 있으나, 보수적인 관점에서 145,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.