나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524965 [1] 인천광역시 남동구 논현동 601-1 별빛마을 웰카운티 1006동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524965 [1] 인천광역시 남동구 논현동 601-1 별빛마을 웰카운티 1006동 2층202호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경524965
• 주소: 인천광역시 남동구 논현로 235, 1006동 2층202호 (논현동,별빛마을 웰카운티)
• 용도: 아파트

인천지방법원 경매17계 2024타경524965 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현로 235, 1006동 2층202호 (논현동,별빛마을 웰카운티) | 감정가: 520,000,000원 | 최저가: 364,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경524965 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 601-1 별빛마을 웰카운티 1006동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 520,000,000원

토지면적: 71.56㎡ (약 21.65평)

건물면적: 128.33㎡ (약 38.82평) - 전용 약 109.08㎡, 분양 약 128.33㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 장OO

채권자: 주OOOOOOO

채무자: (정보 없음)

1.2. 상세 정보 (감정평가요약)

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "인천논현초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 "소래포구역"이 소재하고 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 30층 건물 내 제2층 제202호이며, 사용승인일은 2008년 07월 16일입니다. 외벽은 모르타르위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 섀시 창호로 되어 있습니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 지역난방(열병합)에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 대체로 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 초등학교(저촉), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대), 임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구(1단계)에 해당합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치한 아파트로, 인천논현초등학교가 북측 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 수인분당선 소래포구역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 형성되어 있어 주거 환경 및 생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

1.4. 권리분석

본건은 인천지방법원 2024타경524965호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 장OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기 사항이 있다는 점입니다. 해당 임차인은 보증금 500,000,000원에 2021년 05월 15일 임대차 계약을 체결하였고, 2021년 06월 15일에 확정일자를 받았습니다.

감정가는 520,000,000원인데 반해 임차보증금이 500,000,000원으로, 이는 감정가에 거의 육박하는 높은 금액입니다. 이로 인해 낙찰 후 임차인의 대항력 및 우선변제권 여부에 따라 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있으며, 이는 매수자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 임차인이 보증금을 회수하는 과정이나, 임차권의 대항력 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 논현동 일대는 신축 및 구축 아파트 단지가 밀집해 있는 주거 밀집 지역입니다. 주변에 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 풍부합니다. 특히 수인분당선 소래포구역 인근 지역은 역세권 프리미엄과 함께 유동인구가 많아 상권이 활성화된 편입니다.

1.6. 생활정보

교육시설: 인천논현초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통: 수인분당선 소래포구역을 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 단지 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 높은 금액의 임차보증금(500,000,000원)입니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무에 따라 낙찰자가 임대차 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 낙찰가의 상승 또는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 권리분석 시 임차인의 계약 조건, 대항력 요건 충족 여부, 선순위 담보물권과의 관계 등을 반드시 확인해야 합니다.

또한, 본 건물의 사용승인일은 2008년 07월 16일로, 현재 17년차 아파트이므로 향후 재건축 또는 리모델링 시기를 고려해야 할 수 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악된 정보상으로는 뚜렷하게 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 교육 환경 또한 양호하여 실수요자들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 그러나, 5억원에 달하는 높은 임차보증금은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰 후 발생할 수 있는 법적, 경제적 부담을 면밀히 검토해야 합니다. 권리분석에 대한 철저한 사전 조사와 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 임차권의 법적 지위와 관련된 리스크를 어떻게 해결하느냐에 따라 달라질 것입니다.

만약 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되지 않고 보증금이 전액 배당받거나, 임차인이 이사 후 공실 상태로 낙찰받게 된다면, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

단, 본 건은 명확한 권리분석이 선행되어야 하므로, 법률 전문가와 함께 꼼꼼하게 진행하는 것이 중요합니다. 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매17계