나이스옥션 법원경매 인천 2024타경574854 [1] 인천광역시 남구 주안동 OOOOOOO OOOOO OO OOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 ""관교여자중학교"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 3층 324호로서,

외 벽 : 드라이비트 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

31필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

기호2,3,5,6,7,8,9,10,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

기호11,28,29,30 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

기호26 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

기호27,31 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 1.

기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경574854 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17, 주안에쉐르 3층 324호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 재매각

주의사항: 본 건은 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1. 2.

감정가 및 면적

감정가: 131,000,000원

토지 면적: 31.53㎡ (약 9.54평)

건물 면적: 36.55㎡ (약 11.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.

입지조건

2. 1.

주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17에 소재하며, 감정평가서 요약에 따르면 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 "관교여자중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2. 2.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2. 3.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종 및 제2종 일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3.

권리분석

3. 1.

등기부 요약

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105644 (가압류)

총 등기부채권액: 1,147,000,000원

주요 권리 내역 (모두 말소 예정):

- 소유권이전: 손재현 (2021-11-29)

- 주택임차권: 원승찬 (127,000,000원, 2023-08-29, 말소)

- 가압류: 주택도시보증공사 (1,020,000,000원, 2023-09-19, 말소)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (127,000,000원, 2024-12-05, 말소)

3. 2.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (원승찬)

보증금: 127,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-20

확정일자: 2021-11-19

배당신고일자: 2023-08-29

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3. 3.

인수되는 권리

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을구 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 처리됩니다.)

4.

상권분석

4. 1.

주변 시세 (매매)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 세명쉐르빌 (2001년식, 3층, 43.33㎡): 2026년 5월 4일, 82,000,000원

- 화인에이스빌 (2012년식, 4층, 44.77㎡): 2026년 5월 6일, 122,000,000원

- 대일빌라(622-10) (1993년식, 3층, 44.4㎡): 2026년 5월 4일, 90,000,000원

4. 2.

시세 분석 및 예상 입찰가 산정

주변 매매 사례(약 43~44㎡)를 분석한 결과, 최고가 1억 2,200만 원, 최저가 8,200만 원으로 형성되어 있으며, 평균 약 9,700만 원 수준입니다. 본 건 건물(36.55㎡)은 이보다 작은 면적이므로, 단순 비례 계산 시 시장 가치는 8,000만 원 초반대에서 형성될 가능성이 있습니다.

하지만, 본 건의 감정가는 1억 3,100만 원으로 시장 시세보다 약 35% 이상 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 재매각 건이며, HUG 관련 특이사항을 고려할 때, 감정가보다는 시세에 기반한 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 잠재적 가치와 시장 시세를 고려하여 9,000만 원 ~ 1억 500만 원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대는 감정가 대비 약 15~25% 할인된 금액이며, 시장 시세 대비로는 소폭 높은 수준일 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

5.

생활정보

5. 1.

편의시설

주변에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 2.

교육시설

본 건은 "관교여자중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

5. 3.

주변 시설 정보

현재 검색 결과로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않으며, 학교, 공원, 상업시설 등이 혼재되어 있습니다.

6.

잠재적 리스크

* 재매각: 이전 경매에서 유찰되었으므로, 가격 조정이나 시장의 부정적 평가가 반영되었을 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가가 주변 시세 대비 현저히 높아, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 연식: 2001년식으로, 신축 건물에 비해 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.

종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 도시형생활주택으로, 재매각 절차를 진행 중입니다. 주택도시보증공사가 채권자이며, 임차인으로도 등기되어 있으나 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 감정가가 시세보다 높고 재매각이라는 점이 주요 고려사항입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 주변에 학교와 상업시설이 있습니다.

8.

투자 포인트

* 가격 메리트 확보 시: 감정가 및 현재 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 물건: HUG가 채권자 겸 임차인으로 있어, 명도 과정이나 절차 진행 시 특이사항이 있을 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

9.

예상 입찰가

본 건의 감정가는 131,000,000원입니다.

제공된 주변 매매 사례(약 43~44㎡)를 분석한 결과, 평균 시세는 약 9,700만 원 수준입니다. 본 건 건물(36.55㎡)의 시장 가치는 이를 고려할 때 8,000만 원 초반대로 추정됩니다.

현재 감정가는 시장 시세 대비 약 35% 이상 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

재매각 건임을 감안하여, 감정가보다는 시세에 기반한 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본건의 잠재적 가치와 시장 시세를 고려하여 90,000,000원 ~ 105,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대는 감정가 대비 약 15~25% 할인된 금액이며, 시장 시세 대비로는 소폭 높은 수준일 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

입찰 보증금은 최저매각가격의 20%임을 반드시 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.