나이스옥션 법원경매 인천 2024타경572858 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129 14층 1403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(인천1호선 "예술회관역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 제14층 제1403호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

"도시형생활주택(원룸형)"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, "공동주택" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 8m 및 4m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있으며, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금102,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 외벽표기 '아델라이' (감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경572858 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1129 14층 1403호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 129,000,000원

토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

건물면적: 23.33㎡ (약 7.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축물정보

준공일: 2011년 5월 24일

총 층수: 17층

해당 층: 14층

건축 구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택 (도시형생활주택)

건축면적: 420.98㎡

연면적: 6075.22㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 인천1호선 "예술회관역"이 소재하고 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 전반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형에 가까운 형태로 공동주택 용도로 이용 중입니다. 본건 북측 및 남측으로는 약 8m 및 4m 내외의 포장도로가, 서측으로는 약 10m 내외의 보행자도로가 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 16일자 남동구(인천광역시)의 압류(갑4)입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

등기부등본 상의 권리들은 말소기준권리 하에 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(이승민)

보증금: 102,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-09

확정일자: 2022-01-14

배당신고일자: 2024-02-02

대항력: 없음

비고: 을구 5번 주택임차권 등기. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수 보증금은 없습니다.

3.4. 특이사항

대항력 있는 임차인, 재매각, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있으나, 상기 임차인 현황에 따른 대항력 없음 및 말소동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 구월동 예술회관역 인근은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 도시형생활주택(원룸형)의 수요가 예상되는 지역입니다.

4.2. 건물 특성

2011년 준공된 17층 건물 중 14층에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 약 7.06평의 전용면적을 가지고 있습니다. 외벽에는 '아델라이'로 표기되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인천1호선 예술회관역이 인접해 있으며, 다양한 노선의 버스 이용이 편리합니다. 인근에 근린생활시설 및 업무시설이 발달해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사건

본 물건은 재매각 사건으로, 최초 매각 당시 유찰된 이력이 있습니다. 입찰 시 재매각 조건을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 매수신청보증금

일반 경매와 달리 최저매각가격의 20%를 매수신청보증금으로 납부해야 합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 존재하여, 계약 진행 시 HUG의 조건을 명확히 확인하고 진행해야 합니다.

6.4. 대항력 관련 불일치 가능성

물건 정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 권리분석 상 '대항력 없음'으로 확인되었고 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정입니다. 실제 현황과 등기부상 내용 간 차이가 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 세부 사항 확인이 필요합니다.

6.5. 건물명칭 확인

외벽 표기 '아델라이'와 등기부상 건물명 등 일치 여부를 감정평가서 및 현장에서 최종 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2024타경572858호로, 인천 남동구 구월동 예술회관역 인근에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 권리관계 또한 대부분 소멸 예정으로 분석됩니다. 다만, 재매각 사건이라는 점과 HUG 인수조건 변경, 임차인 관련 표기상의 불일치 가능성 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 1호선 예술회관역 역세권에 위치하여 우수한 교통 환경을 자랑합니다.

* 23.33㎡(약 7.06평)의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 2011년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매/전월세 JSON 정보는 본건 도시형생활주택과 건물 유형(다세대) 및 건축 연도(1989~2001년식)에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 2011년식 도시형생활주택으로, 유사한 조건의 물건들에 대한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

9.2. 가격 산정 고려 사항

* 감정가: 129,000,000원

* 재매각: 일반적으로 재매각 시 최저매각가격이 하락하는 경향이 있습니다. 정확한 최저매각가격 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건: HUG 관련 조건 변경 사항이 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 인수 여부: 현재 권리분석 상 인수할 보증금은 없습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 어려움이 있으므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 합리적입니다. 감정가의 80% ~ 90% 수준을 기준으로 검토하되, 현장 조사 및 유사 물건의 실거래가, 호가, HUG 조건 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

잠정적인 예상 입찰가 범위는 105,000,000원 ~ 110,000,000원 선으로 예상되나, 이는 현 시점의 가치 판단이며, 실제 입찰 참여 전 반드시 추가적인 시장 조사를 기반으로 최종 결정해야 합니다.

10. 주변 혐오시설 조사 필요성

본건 소재지인 인천광역시 남동구 구월동 예술회관역 인근은 상업 및 주거 지역으로 구성되어 있으나, 혹시 모를 유해/혐오 시설의 밀집 여부에 대해서는 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.