나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578092 [1] 인천광역시 부평구 십정동 406-3 동암비버리씨티 5층 515호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "동암역 삼거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근
린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "동암역"이 소재
하는 등 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2014년 09월 19일 사용승인된 철근콘크리트조(라멘조) 철근콘크리트(평지붕)지붕 11층건 내
제5층 제515호로서

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형 아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 도시행생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경578092 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 십정동 406-3 동암비버리씨티 5층 515호

* 건물명: 동암 비버리씨티

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

* 감정가: 64,000,000원

* 토지면적: 8.85㎡ (약 2.68평)

* 토지 지분: 8.8484㎡

* 건물면적: 12.32㎡ (약 3.73평)

* 건물 지분: 12.3183㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트조(라멘조) 철근콘크리트(평지붕) 11층 건물 내 제5층 제515호, 2014년 09월 19일 사용승인

* 총 연면적: 6960.8628㎡

* 대지권 비율: 59.75%

* 건폐율: 59.75%

* 용적률: 249.85%

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 십정동 소재 "동암역 삼거리" 서측 인근에 위치

* 주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임

* 교통 상황: 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "동암역"이 소재하여 교통 이용상황은 보통 수준임

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023-08-10, 금1,132,000,000원)

* 주요 등기 현황:

* 소유권 이전: 고혜영 (2019-12-27), 문중석 (2021-09-02, 매매 금65,000,000원)

* 주택 임차권: 최 (2021-10-18 전입, 2021-10-21 확정, 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 2024-01-30 배당신고, 2024-12-02 강제경매 개시로 말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-08-10)

* 압류: 연수세무서장 (2023-11-29)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024-12-02)

* 채권 총액: 1,197,000,000원

* 임차인 현황 및 특이사항:

* 임차인: 최 (보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-18, 확정 2021-10-21)

* "임차인 현황" 상으로는 "대항력: 없음"으로 표기되어 있습니다.

* 하지만 "특이사항" 및 "특수물건정보"에는 "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경"으로 기재되어 있습니다.

* "물건명세서 참고사항"에 따르면 "을구 순위 3번 주택임차권등기"는 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, "주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 내용이 있습니다.

* 이는 임차인의 대항력 인정 여부 및 보증금 반환 관련하여 복잡한 문제가 있을 수 있음을 시사합니다. HUG의 인수 조건 변경 내용에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 동암역(1호선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 부동산 유형: 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 동암역 상권과 연계되어 있어 쇼핑, 식당, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. 현재 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 연식: 2014년 9월 19일 사용승인되어 준공 9년차의 건물입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 동암역 인근으로 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 보통 이상입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계: "대항력 없음" 명시에도 불구하고 "대항력있는임차인" 및 HUG 관련 내용으로 인해 임차인 보증금 관련 분쟁 발생 가능성이 존재합니다. HUG의 인수 조건 변경 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 명도: 임차인과의 명도 과정에서 협상 또는 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수 조건: HUG의 인수 조건 변경 내용이 낙찰 후 물건 인수 및 명도에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 상세한 파악이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 부평구 십정동에 위치한 도시형생활주택으로, 동암역 역세권에 해당합니다.

* 건물 연식이 비교적 신축(2014년 준공)에 속하나, 전용면적이 12.32㎡(약 3.73평)으로 매우 협소합니다.

* 가장 큰 쟁점은 임차인 최 씨의 권리 관계입니다. "대항력 없음"으로 명시되어 있음에도 불구하고 "대항력있는임차인" 표기 및 HUG의 인수 조건 변경, 말소 동의 확약서 제출 등으로 인해 복잡한 권리 분석이 요구됩니다.

* 낙찰자는 HUG의 인수 조건 변경 내용을 명확히 확인하고, 임차인과의 관계를 신중하게 풀어가야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 감정가 6,400만원으로 비교적 소액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 역세권 입지: 동암역 도보 이용 가능한 역세권으로, 교통 편의성이 좋습니다.

* 신축 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

1.9. 예상 입찰가 산정 (시세 분석 포함)

* 시세 분석

* 본건 물건은 전용면적 12.32㎡ (약 3.73평)의 도시형생활주택(원룸)입니다.

* 제공된 주변 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 면적, 연식, 유형이 본건과 상이하여 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 계림시티빌(173-62): 42.39㎡(12.8평), 2001년식, 5층, 2.1억원 (평당 약 1,640만원)

* 신촌아트빌라: 36.87㎡(11.1평), 1990년식, 지하층, 1.54억원 (평당 약 1,387만원)

* 지훈캐슬1,2동: 58.11㎡(17.6평), 2011년식, 2층, 1.28억원 (평당 약 727만원)

* 본건의 감정가는 6,400만원으로, 면적(3.73평) 기준 평당 약 1,715만원입니다. 이는 제공된 다세대 주택 시세의 평당가와 비교 시 높은 편에 속하나, 본건 건물의 신축 연식(2014년 준공) 및 원룸형 도시형생활주택이라는 특성을 고려해야 합니다.

* 소액의 도시형생활주택(원룸)은 절대적인 가격보다는 거래 빈도 및 실질적인 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 산정

* 감정가: 64,000,000원

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주요 고려사항:

* 임차인 최 씨의 대항력 인정 여부 및 HUG 인수 조건 변경 내용에 따른 불확실성.

* 협소한 면적으로 인한 잠재 수요층 제한.

* 주변 시세 대비 감정가 수준 (평당가 기준).

* 현재 감정가는 소형 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 임차인 관련 리스크를 감안할 때 감정가 이하의 보수적인 접근이 필요합니다.

* 추천 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90% 수준인 51,200,000원 ~ 57,600,000원 을 고려할 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정 시 주의사항:

* HUG와 임차인 간의 권리 관계 및 보증금 처리 방안에 대한 최종 확인이 최우선입니다.

* 향후 명도 가능성 및 예상 소요 비용을 충분히 검토해야 합니다.

* 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.