나이스옥션 법원경매 인천 2024타경565058 [1] 인천광역시 부평구 부평동 135-3 티케이리즈빌 10층 1006호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2024.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트 등 공동주택, 오피스텔과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역
으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 14층 건물내 10층 1006호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 소화설비. 승강기설비, 주차설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공동주택(도시형생활주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 인천지방법원 2024타경565058 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 135-3, 티케이리즈빌 10층 1006호

건물명: TK리즈빌

용도: 도시형생활주택

감정가: 166,000,000원

토지 면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

건물 면적: 37.06㎡ (약 11.21평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 남서측 인근에 부흥초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 정방형의 평지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 동측으로 약 30미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 건축법상 높이 제한 지역, 교육환경 보호법상 상대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 을구 5번 주택임차권(박근현)이 있습니다. 임대차보증금은 152,000,000원이며, 전입일자는 2019년 3월 8일, 확정일자는 2019년 1월 30일입니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 경매 배당 과정에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 2023년 8월 29일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)이며, 이보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 844,000,001원입니다.

주요 등기 내역:

* 갑3: 소유권이전 (2018.12.14, 오승희)

* 갑4: 소유권이전 (2019.02.22, 송명호, 매매 145,000,000원)

* 을5: 주택임차권 (2025.11.28, 박근현, 145,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2019.03.08)

* 갑5: 가압류 (2023.08.29, 주택도시보증공사, 844,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6: 강제경매 (2024.10.24, 박근현, 152,000,000원)

* 갑7: 압류 (2024.11.07, 국민건강보험공단)

4. 상권분석

본건 주변은 전형적인 도시형생활주택 및 공동주택 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설이 인접하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 현재 파악된 바로는 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조로, 2014년에 준공된 14층 건물 중 10층에 위치합니다. 건물 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

위생, 상하수도, 가스, 난방, 소화, 승강기, 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(박근현)의 존재입니다. 보증금 152,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 나머지 금액은 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 총 인수 금액을 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 을구 5번 주택임차권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점도 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권이 아니더라도 부평동 내에서 준수한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 비교적 최근에 건축되어 건물 상태 및 설비는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 큰 것이 사실입니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 하며, 임차인이 배당을 통해 얼마만큼의 보증금을 회수할 수 있는지 여부가 향후 매수인의 총 부담액을 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평구 내 역세권은 아니나, 주거 및 상업 편의시설 이용이 편리한 도심지 위치.

* 2014년 준공 건물로 비교적 최신식 설비 및 주거 환경 기대.

* 정확한 시세 조사를 통해 인수 보증금 부담을 감안한 합리적인 입찰가 산정 시 수익 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 166,000,000원입니다. 본건의 전용면적은 37.06㎡ (약 11.21평)이며, 최근 유사 건물(2016년식 해담캐슬, 43.31㎡)의 매매가가 188,000,000원(약 1440만원/평)임을 고려할 때, 시장가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

그러나 본건은 152,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 있어, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다. 임차인이 배당을 통해 상당 부분을 회수한다고 가정하더라도, 보증금 인수 리스크는 매우 높습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권고합니다. 이 금액은 임차인 보증금 인수 금액을 제외한, 순수 물건의 가치에 대한 입찰 금액이며, 실제 입찰 시에는 임차인 배당 현황 및 추가적인 권리 분석 정보를 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.