나이스옥션 법원경매 인천 2024타경8739 [1] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 16층1612호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경8739 [1] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 16층1612호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경8739
• 주소: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 16층1612호
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매6계 2024타경8739 | 소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 16층1612호 | 감정가: 193,000,000원 | 최저가: 94,570,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2024타경8739 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경8739 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 16층1612호

용도: 오피스텔

감정가: 193,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 24.74㎡ (약 7.49평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있음. 인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부확인서 및 대지지분의 가액이 포함된 분양계약서, 분양대금납부확인서가 각 제출됨 (2025.11.3.자).

건물감정평가요약: 제공된 정보에 포함되어 있지 않습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 청라로데오시티포레안 오피스텔로, 경서3구역 도시개발지구 내에 자리하고 있습니다. 이 지역은 상업, 업무, 유통 기능이 결합된 복합개발 지구로 조성될 예정입니다. 청라국제도시와 인접해 있으며, 인천 2호선 아시아드 경기장역과 공항철도 검암역을 이용할 수 있는 쾌속 교통망을 갖추고 있습니다. 또한, 제2외곽순환고속도로 청라IC, 북청라IC 등 접근성이 우수하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 향후 7호선 연장, 제3연륙교 건설 등 교통 인프라 확충이 예정되어 있어 미래 가치가 기대됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 최OO입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채무불이행으로 인해 경매가 개시되었습니다. 가장 큰 권리상의 특이사항은 '대지권미등기'입니다. 이는 해당 오피스텔의 전유부분에 대한 소유권은 등기되어 있으나, 건물 대지에 대한 소유권(대지권)이 아직 등기되지 않은 상태를 의미합니다. 그러나 주의사항에 명시된 바와 같이, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으며, 인천 서구청으로부터 취득세 납부확인서 및 분양계약서, 분양대금납부확인서 등이 제출되어 대지권 취득에 대한 절차가 진행 중임을 알 수 있습니다. 따라서 낙찰자는 별도의 절차 없이 대지권을 취득할 수 있을 것으로 예상되나, 대지권 유무 및 상세 내역은 추가 확인이 필요합니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 경서3구역 도시개발지구는 상업, 업무, 유통 기능이 결합된 복합기능 도시로 개발될 예정입니다. 청라국제도시 및 루원시티와 인접하여 배후 수요가 풍부하며, 주변에 스타필드 청라(예정), 하나금융타운, 차병원 복합의료시설(예정) 등 대규모 개발 계획이 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다. 특히, 청라국제도시 내 커낼웨이 상권은 수변 상가로서의 잠재력을 가지고 있으나, 일부 상권은 공실률 증가 등 침체기를 겪고 있다는 분석도 있습니다. 다만, 본 물건이 속한 오피스텔 단지 자체의 근린생활시설 및 주변 상업 지구 활성화 여부가 중요합니다.

1.5. 생활정보

해당 오피스텔은 청라국제도시와 인접하여 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 연희공원, 공촌천 등 자연 환경이 있으며, 아시아드 주경기장 등 체육 시설도 위치해 있습니다. 교육 시설로는 인천청라중학교가 있으며, 상업 지구 개발과 함께 쇼핑, 문화, 의료 시설 등 생활 인프라가 점차 확충될 것으로 보입니다. 대중교통으로는 인천 2호선 아시아드 경기장역과 공항철도 검암역을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다. 비록 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있고 관련 서류가 제출되었으나, 대지권의 확정 및 등기 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 절차상의 번거로움이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 또한, 해당 지역 인근에서 공공 열분해시설 추진과 관련하여 주민 반발이 있는 등 환경 및 지역 갈등 이슈가 존재하며, 이는 향후 지역 개발이나 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다. 상권 활성화가 기대되는 지역이지만, 최근 청라 커낼웨이 상권의 침체 우려 등 상업 시설의 공실률 문제도 간과할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

인천지방법원 2024타경8739 (1) 물건은 인천광역시 서구 경서동의 청라로데오시티포레안 오피스텔로, 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있습니다. 편리한 교통망과 주변 개발 계획은 긍정적인 요소입니다. 다만, '대지권 미등기'라는 중대한 권리상의 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 해당 문제에 대한 철저한 권리 분석과 추가적인 조사가 필수적입니다. 관련 서류가 제출되어 대지권 취득이 가능할 것으로 보이나, 발생 가능한 추가 비용이나 절차적 불확실성을 충분히 인지해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

향후 청라국제도시 및 주변 지역의 개발이 본격화됨에 따라 지역 가치 상승이 기대됩니다. 특히, 신규 교통망 확충 계획은 투자 가치를 높일 수 있는 요인입니다. '대지권 미등기' 상태로 인해 일반적인 경매 물건보다 경쟁이 덜할 수 있으며, 대지권 관련 절차 진행 상황을 면밀히 파악한다면 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 소형 오피스텔로서 1~2인 가구 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매6계