나이스옥션 법원경매 인천 2024타경8739 [1] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 16층1612호 오피스텔 경매

인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 16층1612호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경8739(인천지방법원 경매6계). 감정가 193,000,000원, 최저가 66,199,000원. 매각기일은 2026-07-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 8739 [1]
소재지	인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 16층1612호
도로명주소	인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 16층1612호
용도	오피스텔
건물명	청라로데오시티포레안
매각기일	2026.07.30
관할법원	인천지방법원 경매6계 (032-860-1631(구내:1631))

인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 16층1612호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

건물면적	24.74㎡ (7.48평)

금액

감정가	193,000,000원
최저가	66,199,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	6,619,900원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.23	193,000,000원	유찰
2차	2026.02.05	135,100,000원	유찰
3차	2026.03.20	94,570,000원	변경
3차	2026.06.30	94,570,000원	유찰
4차	2026.07.30	66,199,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2024.07.11

건물감정평가요항표

건물의 구조: -
이용상태: -
설비내역: -
부합물 및 종물: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	48건	70%	157,316,562원
최근 6개월	77건	69%	153,690,284원
최근 12개월	145건	67%	138,625,422원

물건 비고

- 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨
- 인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부확인서 및 대지지분의 가액이 포함된 분양계약서, 분양대금납부확인서가 각 제출됨(2025. 11. 3.자 사실조회회신)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경8739 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 16층1612호

용도: 오피스텔

감정가: 193,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 24.74㎡ (약 7.48평)

건물지분: 24.74㎡ (약 7.48평)

건축물 현황상 공급면적 기준이며, 전용면적은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 특이사항

대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부확인서 및 대지지분의 가액이 포함된 분양계약서, 분양대금 납부확인서가 각 제출되었습니다 (2025. 11. 3.자 사실조회회신).

본 건은 유동화 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통

인천공항철도 청라국제도시역 이용이 가능하며, 서울역까지 약 32분, 홍대역까지 약 24분 소요되는 것으로 파악됩니다.

인천 지하철 2호선 아시아드역도 이용 가능합니다.

서울 강남, 강서 등지로 향하는 광역급행버스 노선이 운행 중입니다.

향후 7호선 청라 연장, 9호선과 공항철도 직결 추진 등 교통망 개선이 예정되어 있습니다.

2.2. 주변 환경

단지 주변으로 연희공원, 공촌천 등 자연 환경이 조성되어 있습니다.

인천경서초등학교(약 0.9km), 인천청라중학교(약 1.2km), 인천청라고등학교(약 1.5km) 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

GS더프레시 인천북청라점이 약 141m 거리에 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

2.3. 혐오시설 유무

인천환경공단 청라소각장은 비교적 깨끗하게 관리되고 있으며 악취가 거의 나지 않는다고 알려져 있습니다. 해당 소각장은 주거지와는 상당한 거리가 있는 것으로 보입니다. 수도권매립지 또한 서구에 위치하나, 직접적인 영향권에 있는지는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 9월 8일 신한은행 근저당 (210,000,000원) [을1]

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 신한은행 근저당 (을1)

* 신한은행 임의경매 (갑3)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요만 명시, 상세내용 없음)

* 기타 등기사항 전부말소 조건으로 매각되는 권리 사항은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 해당 물건에 대해 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 청라지구 상권 현황

청라국제도시의 커낼웨이 상권은 상당한 공실률과 침체 우려가 제기되고 있습니다. 주요 상업시설의 공실률이 높고, 임대료 부담으로 인한 상인들의 어려움이 보도되고 있습니다.

다만, 청라지구는 하나금융타운, 스타필드청라, 한국GM R&D센터, 도시첨단산업단지, 청라의료복합타운 등 다수의 일자리 창출 및 고용 인구 증가가 기대되는 지역입니다. 이러한 배후 수요와 교통망 개선(7호선 연장 등)은 장기적으로 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

본건이 위치한 청라로데오시티포레안은 경서3구역 도시개발사업지구 내에 있으며, 이 지역은 상업, 업무, 유통 기능이 결합된 복합 기능 도시로 계획되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 갖추어져 있어 기본적인 쇼핑 환경을 제공합니다.

인근 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

청라지구는 다양한 문화 및 레저 시설(청라호수공원, 베어즈베스트 골프장, 시티타워 등)을 갖추고 있습니다.

5.2. 교통망 (단지 주변)

단지에서 공항철도 검안역까지의 접근성은 양호하며, 이를 통해 주요 서울 지역으로의 이동이 편리합니다.

인천지하철 2호선 아시아드역도 인근에 위치합니다.

7호선 청라 연장 계획 등 향후 교통 인프라 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 중요한 리스크 요인으로, 대지권이 등기되지 않아 그 유무 및 효력을 알 수 없습니다.

이는 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 실제 대지권 확보 가능 여부는 불확실합니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로, 통상적인 경매 물건과는 다른 절차나 특수성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 건축물 현황 정보 부족

감정평가서 요약에 건물 구조, 이용 상태, 설비 내역 등에 대한 정보가 기재되어 있지 않아, 실질적인 건물 가치 평가나 상태 파악에 어려움이 있습니다.

6.4. 상권 침체 가능성

청라 커낼웨이 상권의 전반적인 침체 현상은 오피스텔의 가치 및 향후 임대 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 경서동 청라로데오시티포레안 오피스텔로, 편리한 교통망과 다양한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 서울 접근성이 양호하며, 향후 교통망 개선이 예정되어 있어 미래 가치가 기대됩니다.

하지만 대지권 미등기라는 치명적인 문제점을 안고 있으며, 이로 인한 불확실성이 매우 큽니다. 유동화 물건이라는 점과 건축물 현황 정보가 부족하다는 점도 잠재적 리스크로 작용합니다.

상권 전반의 침체 우려도 존재하나, 배후 수요와 미래 개발 계획을 고려할 때 장기적인 관점에서는 긍정적인 요소도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 향후 교통망 개선(7호선 연장 등)으로 인한 시세 상승 잠재력.

* 청라지구의 지속적인 일자리 창출 및 자족 도시 성장 가능성.

* 경서3구역 내 복합 상업지구로서의 입지적 장점.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 법원 감정가 193,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 대지권 미등기라는 중대한 리스크로 인한 가치 하락분 반영.

* 향후 대지권 확보 가능성 및 관련 비용 추정.

* 최근 실거래가 및 주변 시세 동향 분석 (전용 20A 타입 실거래가 7천만~1억 2백만원 선에서 형성됨).

* 유동화 물건으로서의 절차적 특수성 및 잠재적 추가 비용 발생 가능성.

* 임차인 인수 부담은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 더불어 법률 및 부동산 전문가와의 상담이 필수적입니다.1.물건 기본정보