나이스옥션 법원경매 인천 2024타경552656 [1] 인천광역시 서구 대곡동 107-3 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.10.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 대곡동 소재 "대곡동마을회관" 북서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 창고, 공장, 전, 자연림 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1)-4) : 인접지 대비 등고 평탄한 4필 일단의 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1)-4) : 대상물건 남측으로 노폭 약 6m, 북동측으로 노폭 약 2-3m 내외의 도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(가현)<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

대상물건에는 이동식 컨테이너 및 제시외 물건(기호 ㉠-㉦)이 소재하여 개략적인 면적을 기준으로 평가하였으며, 현황ㆍ관리상태 등을 감안하여 원가법으로 평가하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) : 파이프조 스레이트지붕(현황‘판넬지붕’) 단층 건물로서,
- 외벽 : 판넬 마감 등
- 내벽 : 판넬 마감 등
- 창호 : 플라스틱 창호 등임.

일련번호 나) : 파이프 및 조적조 스레이트지붕 단층 건물로서,
- 외벽 : 블록 쌓기 마감 등
- 창호 : 플라스틱 창호 등임.

일련번호 다), 라) : 공히 파이프조 스레이트지붕 단층 건물로서,
- 외벽 : 판넬 마감 등

이용상태

일련번호 가)-라) : 현황‘공업용’으로 이용 중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

- 대상물건 일련번호 가)-라) 건물은 공부상‘돈사’,‘돈사 및 관리사’로 등재되어 있으나, 현황‘공업용’으로 이용 중인바, 귀 법원의 경매 진행시 유의하시기 바람.

- 대상물건 일련번호 가) 건물은 공부상‘스레이트지붕’으로 등재되어 있으나, 현황‘판넬지붕’으로 조사되었는바, 귀 법원의 경매 진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
- 현황조사보고서상 건물은 종이공장으로 사람들이 건물 안에서 일하고 있는 것으로 확인됨
- 목록1~4는 공업용 건부지로 4필지 이상의 토지가 일단으로 이용 중임
- 목록5~8는 공부상 '돈사','돈사 및 관리사'로 등재되어 있으나, 현황 '공업용'으로 이용 중임
- 목록5는 공부상 '스레이트지붕'으로 등재되어 있으나, 현황 '판넬지붕'으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경552656 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 대곡동 107-3

* 용도: 창고시설 (현황: 공업용, 종이공장)

* 감정가: 2,689,845,880원

* 토지면적: 2481.00㎡ (약 750.5평)

* 건물면적: 1012.02㎡ (약 306.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 북파주농업협동조합 (북OOOOOOOO)

1.1. 입지조건

물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 대곡동 소재 "대곡동마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 창고, 공장, 전, 자연림 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

* 교통상황: 대상 부동산까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용 상태: 일련번호 1)-4)는 인접지 대비 등고 평탄한 4필 일단의 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 대상 물건 남측으로 노폭 약 6m, 북동측으로 노폭 약 2-3m 내외의 도로에 각각 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호), 도시개발구역(가현), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설: 주변은 주로 산업 시설(공장, 창고)이 밀집한 지역이며, 전(밭)이나 자연림도 일부 혼재되어 있습니다. 가축사육제한구역에 해당하므로, 축산업 관련 시설 인근 또는 향후 해당 구역에 대한 제한 사항이 적용될 수 있습니다. 대규모 혐오시설에 대한 정보는 현재 조사된 바 없습니다.

1.2. 권리분석

물건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2014년 6월 19일자 북파주농업협동조합의 근저당권 (1,027,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* (주)인바스: 사업자 등록일 2017-12-14, 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 전입일자 2023-12-04, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 전입일자 2019-02-01, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 전입일자 2013-10-11, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음 . (주의: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 확인 필요)

* 민태식: 전입일자 2018-02-12, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 정훈판지주식회사: 사업자 등록일 2018-05-15, 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 실제 보증금 미확인으로 인한 위험성 존재)

1.3. 상권분석

물건이 위치한 지역의 상권은 다음과 같이 분석됩니다.

* 대상 부동산은 산업 시설이 밀집한 지역에 위치하고 있으며, 주위에는 창고, 공장, 자연림 등이 혼재합니다.

* 현재 종이공장으로 운영되고 있어, 관련 산업 종사자 및 기업체들을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 등이 일부 존재할 것으로 추정됩니다.

* 지역 기반 산업과의 연관성이 높으며, 이를 중심으로 한 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

물건지의 생활정보는 다음과 같습니다.

* 본 물건은 산업 지역에 위치하고 있어, 일반적인 주거 지역에서 제공되는 다양한 생활 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)에 대한 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주변의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공된 자료에 부족하지만, 공장 및 창고 이용자들을 위한 기본적 편의 시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 대항력이 있으므로, 법적으로 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 현재 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 계약 내용 및 지급된 보증금 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 공부와의 차이: 건물은 공부상 '돈사', '돈사 및 관리사'로 등재되어 있으나 현황은 '공업용'으로 이용 중입니다. 또한, 일부 건물의 지붕 재질(공부상 스레이트, 현황 판넬)이 상이하여, 이는 추후 행정 처리나 용도 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 개발에 있어 법적 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건: 현황 조사 결과 이동식 컨테이너 및 다수의 제시외 물건(기호 ㉠-㉦)이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이들은 감정평가에 반영되었으나, 명도 과정에서 별도의 협의 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

* 현황 운영 상태: 건물은 종이공장으로 사람들이 일하고 있는 상태로 확인되었습니다. 따라서 현 상태 그대로 인수 시 운영 중인 사업체와의 명도 협의가 필요하며, 원활한 인수가 이뤄지지 않을 경우 명도 지연 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 대곡동에 소재한 창고시설로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 현재 종이공장으로 활발히 운영 중이며, 주변 산업 시설들과 함께 지역 경제 활동의 한 축을 담당하고 있는 것으로 보입니다. 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸 예정이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부와 현황의 차이, 토지이용계획상의 제약 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 다만, 산업 시설로서의 입지 조건과 활용 가능성은 긍정적으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자 관점에서 본 물건의 장점은 다음과 같습니다.

* 대규모 토지와 건물을 일괄 취득하여 직접 산업 시설로 활용하거나 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력.

* 현재 운영 중인 공장으로서, 유사 업종의 사업자에게는 즉시 운영 가능한 이점을 제공.

* 인천 지역의 산업 활동 중심지에 위치하여, 관련 사업 클러스터 내에서의 시너지 효과 기대.

* 도시개발구역(가현) 지정으로 인한 장기적인 지역 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 2,689,845,880원을 기준으로 산정하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 김 의 실제 보증금 인수 여부 및 금액 확인. (현재 0원으로 기재되어 있으나, 실사 필요)

* 공부와 현황의 차이로 인한 향후 행정적 문제 발생 가능성 및 이에 따른 잠재적 비용.

* 토지이용계획상의 제한사항(자연녹지, 가축사육제한 등)으로 인한 향후 개발 용이성.

* 제시외 건물 및 물건에 대한 명도 및 처리 비용.

* 현황 종이공장 운영 상태에 따른 명도 협상 난이도 및 소요 시간.

이러한 리스크 요인들을 반영하여, 낙찰자는 개별적인 투자 성향 및 시장 상황에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 확인 후 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.