나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31142 [1] 경기도 김포시 통진읍 옹정리 100 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 옹정리 소재 '김포외국어고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 근린시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1)~(5),(7)~(9) : 대체로 8필 일단의 부정형의 완경사지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(6) : 부정형의 완경사지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1)~(5),(7)~(9) : 본건 일단의 토지는 북서측으로 왕복2차선의 아스콘포장도로(107-43번지)에 접하고 있으며, 남측으로 폭 4미터 내외의 현황도로(지적상 구거 등)에 접하고 있음. 일련번호(6) : 본건이 도로이며, 본건 남측으로 폭4미터 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(9) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(2),(3),(7),(8) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(4) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 일련번호(5) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중 일련번호(6) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 위 지상에는 옹벽, 수목, 휀스, 대문, 조경시설(가로등, 조경석, 벤치, 화단 등)이 소재하고 있어, 토지의 부합물로 판단되는 바, 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물로서, (사용승인일 : 2015.12.22) - 외 벽 : 인조석 붙임, 드라이비트 등 마감. - 내 벽 : 몰탈위 페인트, 벽지 및 타일 붙임 등 마감. - 창 호 : 강화유리, 샷시 창호 등 마감임. 일련번호(나) : 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 판넬지붕 지하1층 지상1층 건물로서, (사용승인일 : 2015.12.22) - 외 벽 : 범랑판넬 등 마감. - 내 벽 : 페인트, 판넬 잇기 등 마감. - 창 호 : 샷시 창호 등 마감임. 일련번호(다) : 벽돌구조 철근콘크리트지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 : 2015.12.22) - 외 벽 : 드라이비트 등 마감. - 내 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. - 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

일련번호(가) : 공부상 기숙사(1~4층 : 약 304개호) 및 부대시설(지하1층)이며, 현황 공실임.(기숙사 - 통칭 101동 약 61개호, 통칭 102동 약 126개호, 통칭 103동 약117개호) 일련번호(나) : 공부상 공장이며, 현황 공실임. 일련번호(다) : 공부상 경비실이며, 현황 공실임.

설비내역

일련번호(가) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비(1,750KVA(TR:1,000KVA + 750KVA)), 보일러에 의한 난방설비(4대, 총5,164,830kcal/h), 소방설비, 승강기(3대), CCTV, 천장형 에어콘 등을 갖추고 있음. 일련번호(나) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소방설비, 화물용승강기 등을 갖추고 있음. 일련번호(다) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

일련번호(가),(나)에는 제시외건물㉠ ~ ㉣이 소재하며, 본건 일단의 토지 위 지상에 제시외건물㉤(이동식컨테이너)가 소재함.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 일련번호(가)~(다)는 현장조사 당시 전기가 들어오지 아니한 상태이나, 현장관리인의 구두탐문 및 전기설비 상태 등을 종합고려하여 일반적인 관리상태를 기준으로 감정평가하였으니 업무진행시 참고바람. - 일련번호(가) 지하1층 및 일련번호(나) 지하 1층은 내부마감재의 일부 파손, 전기배선 노출, 주방설비 소재불명 등으로 건물의 관리상태가 대체로 불량한 상태임. - 일련번호(가)는 완경사지에 위치하여 건물 지하1층의 북측, 서측, 동측에 각각 출입문이 설치되어 있어 지상에서 출입이 가능함. - 일련번호(나)는 완경사지에 위치하여 건물 지하1층의 북측에 출입문이 설치되어 있어 지상에서 출입이 가능함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 일단의 토지(목록4,5,6)는 도시계획시설도로 및 접도구역에 일부 저촉(약 601㎡)됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경31142 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 통진읍 옹정리 100

용도: 공장

감정가: 25,128,699,520원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 면적 정보

토지면적: 14,169.00㎡ (약 4,286.04평)

건물면적: 15,870.09㎡ (약 4,800.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 123.12㎡

2. 입지조건

3.

4. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 옹정리 소재 '김포외국어고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공장, 근린시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 대체로 부정형의 완경사지로서, 일련번호(1)~(5),(7)~(9)는 공업용 건부지로 이용 중이며, 일련번호(6)은 도로로 이용 중입니다.

토지 지상에는 옹벽, 수목, 휀스, 대문, 조경시설(가로등, 조경석, 벤치, 화단 등)이 소재하며, 이는 토지의 부합물로 판단되어 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

2.4. 도로 접근성

토지는 북서측으로 왕복 2차선의 아스콘포장도로(107-43번지)에 접하고 있으며, 남측으로는 폭 4미터 내외의 현황도로(지적상 구거 등)에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)~(3),(7),(8) 등 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당합니다.

일련번호(4)는 위 용도지역 및 제한 외에 접도구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

일련번호(5) 및 (6)은 위 용도지역 및 제한 외에 대로2류(폭 30m~35m) 저촉 및 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

일련번호(2),(3),(5),(7),(8) 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.

4. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주식회사초록정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.2. 등기부 요약 및 말소 현황

말소기준권리: 2024-10-08 (을7) (1)근저당권 (민물장어양식수산업협동조합, 60억 원)

등기부상 총 채권액: 10,800,000,000원

낙찰 시 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되는 권리는 없습니다. (확인 필요)

모든 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 이후의 것으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

5.

6. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 김포시 통진읍 옹정리에 위치하며, 인근에 중소규모 공장 및 근린시설이 혼재된 지역입니다.

토지는 공업용 건부지 및 일부 도로로 이용되고 있으며, 일련의 토지 형태로 조성되어 있습니다.

4.2. 건축물 현황

주요 건물은 다음과 같습니다.

- 일련번호(가): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층 지상 4층 건물 (2015.12.22 사용승인) - 공부상 기숙사 (약 304개 호실) 및 부대시설. 현황 공실.

- 일련번호(나): 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 판넬지붕 지하 1층 지상 1층 건물 (2015.12.22 사용승인) - 공부상 공장. 현황 공실.

- 일련번호(다): 벽돌구조 철근콘크리트지붕 지상 1층 건물 (2015.12.22 사용승인) - 공부상 경비실. 현황 공실.

건물에는 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비(1,750KVA), 난방설비(총 5,164,830kcal/h), 소방설비, 승강기(3대), CCTV, 천장형 에어컨 등이 갖추어져 있습니다.

건물 내 주차 대수는 총 91대로 파악됩니다.

5. 생활정보

6.

7. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변에는 '김포외국어고등학교'가 소재하며, 중소규모 공장 및 근린시설이 혼재되어 있습니다.

대중교통 이용을 위한 노선버스정류장이 인근에 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 공장 및 근린시설 지역 특성상 관련 편의시설이 일부 존재할 것으로 예상되나, 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

8. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

일부 토지(약 601㎡)는 도시계획시설도로 및 접도구역에 저촉됩니다.

일부 토지(일련번호 5, 6)는 대로2류(폭 30m~35m)와 저촉되며, 도시관리계획이 입안 중으로 향후 토지 이용 계획에 변동 가능성이 있습니다.

일부 토지는 준보전산지, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 중점경관관리구역에 해당하여 개발 행위에 추가적인 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 건물 관리 상태

일련번호(가) 및 (나) 건물의 지하 1층 부분은 내부 마감재의 일부 파손, 전기 배선 노출, 주방 설비 소재 불명 등으로 건물 관리 상태가 대체로 불량한 것으로 평가되었습니다.

현장 조사 당시 전기 공급이 되지 아니한 상태였으나, 일반적인 관리 상태를 기준으로 감정평가되었습니다. (현재 전기 인가 상태 확인 필요)

6.3. 제시외 건물 및 부합물

제시외 건물(가~라)은 매각에 포함되며, 소유자 미상의 컨테이너(마)는 매각에서 제외됩니다.

토지 지상의 옹벽, 수목, 휀스, 대문 등은 토지의 부합물로 평가되었습니다.

6.4. 기타

임대관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

8.

9. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍에 위치한 대규모 공장 부지로, 공장, 기숙사, 경비실 등의 건물이 일괄 매각 대상입니다.

약 4,286평의 넓은 토지와 약 4,801평의 연면적을 갖춘 상당한 규모의 자산입니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 일부 토지가 도시계획시설도로, 접도구역, 대로와 저촉되며 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

또한, 건물 지하층의 관리 상태가 불량하고 현장 조사 당시 전기 공급이 중단되었던 점은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

9.

10. 투자 포인트

8.1. 대규모 자산 가치

약 14,169㎡의 토지와 15,870㎡의 연면적을 갖춘 대규모 공장 시설로서, 그 자체로 상당한 물리적 가치를 지닙니다.

8.2. 명확한 권리관계

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

8.3. 잠재적 개발 가능성

주변 지역의 산업 및 개발 동향에 따라 향후 가치 상승 여력이 기대됩니다. (단, 토지 이용 계획에 대한 면밀한 검토 필요)

9. 예상 입찰가

10.

11. 예상 입찰가

감정가: 25,128,699,520원

본 건은 대규모 자산으로, 제시된 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

토지 이용 제한, 건물 관리 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 투자 가치를 반영하여 최저 18,000,000,000원에서 22,000,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 법률 및 세무 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.