나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3380 [15] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030 5층505호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-03-13
물건 개요
나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3380 [15] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030 5층505호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2024타경3380
- 주소: 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-2, 5층505호
- 용도: 도시형생활주택
수원지방법원 경매11계 2024타경3380 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-2, 5층505호 | 감정가: 128,000,000원 | 최저가: 62,720,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 수원지방법원 2024타경3380 (15)
소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030, 5층 505호
용도: 도시형생활주택 (구분건물)
감정가: 128,000,000원
매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자/채무자: 문OO
채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 건물 및 토지 정보
토지면적: 12.17㎡ (약 3.68평)
토지 지분율: 1217 (특정 지분율 표기 방식 확인 필요)
건물면적 (전용면적): 20.10㎡ (약 6.08평)
건물 지분율: 2010.0000000000002 (특정 지분율 표기 방식 확인 필요)
건물 제시외 면적: 0.00㎡
토지 제시외 면적: 0.00㎡
1.3. 건물 구조 및 이용 상태
건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 3층 301호외 19개호 (본건 5층 505호)
외벽: 석재 및 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시 이중 창호
이용 상태: 도시형생활주택으로 이용 중 (후첨 내부구조도 참조)
설비 내역: 각 세대 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비 및 건물 공용 소화, 승강기 설비 등
1.4. 토지 이용 현황
형상 및 이용 상태: 가장형의 평탄한 토지로서 공동주택 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중
인접 도로 상태: 본건은 북서측으로 소로1류(폭 10m-12m) 및 북동측 소로2류(폭 8m-10m)와 접함
토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역
1.5. 감정평가 요약
본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 업무용빌딩, 점포, 일반음식점, 휴흥음식점, 숙박시설, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다.
1.6. 특이사항 및 주의사항
특이사항: 없음
주의사항: 토지에 관하여 별도등기 있음. 이는 토지 자체에 별도의 권리 관계가 등기되어 있음을 의미하며, 경매 절차에서 말소되지 않고 인수될 수 있는 권리가 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.
기타 참고사항: 본건(기호 2-21, 즉 505호 포함 추정)은 임대 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 상세 임대 내역은 미상입니다.
2. 입지 조건
본건은 수원시청을 북측에 두고 있으며, 인근에 오피스텔, 도시형생활주택, 업무용 빌딩, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재하는 중심상업지역에 위치하고 있습니다.
교통은 차량 접근성이 좋고, 인근 버스 정류장 및 지하철역(수원시청역 추정) 이용이 편리하여 대중교통 환경이 우수합니다.
주변에 다양한 근린생활시설, 점포, 음식점, 숙박시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.
3. 권리 분석
본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 문OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청한 사건입니다.
매각 대상으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.
주의사항으로 '토지에 관하여 별도등기 있음'이 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 집합건물(아파트, 오피스텔, 도시형생활주택 등)의 경우, 건물 등기 시 토지등기는 대지권으로 표시되고 토지 자체의 소유권 변동은 기록되지 않는 것과 달리, 토지에 별도의 권리(근저당, 가압류, 구분지상권 등)가 남아있음을 의미합니다.
일반적으로 경매 절차에서 대부분의 권리는 소멸되지만, '토지별도등기'에 등기된 권리가 말소 대상이 아닌 인수 대상일 경우, 낙찰자가 해당 권리를 떠안게 될 수 있습니다. 따라서 본 건의 경우, 토지등기부등본과 매각물건명세서를 통해 해당 별도등기의 구체적인 내용(근저당, 가압류, 구분지상권 등)과 이것이 낙찰자에게 인수되는 권리인지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
임차인이 있는 것으로 탐문되나, 상세 임대 내역은 미상입니다. 이 경우, 점유 관계 및 대항력 유무에 따라 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.
4. 상권 분석
본건이 위치한 수원시 팔달구 인계동 일대는 수원시청을 중심으로 행정, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.
주변에 오피스텔, 도시형생활주택, 상가, 사무실 등이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.
다양한 편의시설, 외식업, 유흥업, 숙박업 등이 혼재하고 있어, 지역 내 활발한 상권이 형성되어 있습니다.
수원시청이 가까워 공공기관 관련 종사자나 방문객의 수요도 있을 수 있습니다.
5. 생활 정보
교통: 수원시청역(분당선 추정) 및 다수의 버스 노선 이용 가능하여 시내외 이동이 편리합니다.
편의시설: 대형 상업시설, 병원, 은행, 관공서(수원시청) 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.
교육: 주변 학군 정보는 제공되지 않으나, 도심 지역 특성상 교육 시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.
문화/여가: 수원시청 주변에 공원 및 문화 시설이 있어 여가 활동을 즐기기 용이합니다.
6. 잠재적 리스크
토지 별도등기: 앞서 언급했듯, 토지에 등기된 별도 권리가 인수될 경우 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 가장 중요한 잠재적 리스크이며, 반드시 전문가와 함께 면밀히 분석해야 합니다.
임대차 관계 불확실성: 현재 임대 중인 것으로 추정되나, 정확한 임대차 계약 내용, 보증금, 월세, 임차인의 대항력 유무 등이 파악되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.
도시형생활주택의 특성: 도시형생활주택은 아파트에 비해 관리나 시설 면에서 차이가 있을 수 있으며, 향후 재건축 등 개발 시에도 일반 아파트와 다른 규정이 적용될 수 있습니다.
7. 종합 의견
본 물건은 수원시청 인근 중심상업지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있으며, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 도시형생활주택으로서 임대 수익 또는 소형 주거 공간으로 활용 가능성이 있습니다.
다만, '토지별도등기' 존재와 불확실한 임대차 관계는 중요한 권리 분석 및 명도 리스크로 작용합니다. 이 두 가지 부분을 철저히 확인하고 해결 방안을 모색하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 권리 분석이 명확하게 이루어지고 명도 문제가 원만히 해결된다면, 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.
8. 투자 포인트
최고의 입지: 수원시청 인근 역세권에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 매우 높습니다.
탄탄한 배후 수요: 오피스텔, 업무시설, 상가 밀집 지역으로 임대 수요가 풍부합니다.
교통 요지: 대중교통 이용이 편리하여 임차인 확보에 유리합니다.
소형 투자 가능: 감정가 1억 2800만원으로 소액 투자자에게도 접근 가능성이 있습니다.
추가 확인 필요 사항:
1. 토지 별도등기: 말소되지 않고 인수해야 하는 권리인지, 권리의 종류와 액수를 확인해야 합니다. (권리 분석 전문가와 상담 필수)
2. 임대차 관계: 현 임차인의 계약 내용을 파악하고, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 확인해야 합니다. (현장 방문 및 임차인 탐문 필수)
3. 건물 하자 여부: 건물 상태 및 관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 분석 전문가의 검토를 통해 최종 투자 결정을 내리시길 권장합니다.
법원 정보
수원지방법원 경매11계