나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53184 [1] 경기도 화성시 영천동 OOOOO OOO OOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동에 소재하는 '다원중학교' 서측 근거리에 위치하며 주변 일대는 아파트단지, 업무시설 및 상업시설, 지식산업센터 등의 혼재 지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

라멘조 평지붕 13층 건물 내 1층 102호로서,

외벽 : 석재 붙임(저층부) 또는 복층유리 거튼 월 구조 등,
내벽 : 모르터 위 페인팅 마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
천정 : 텍스 붙임 등,
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

집합건축물대장(전유부)상 용도는 소매점으로 현재 공실 상태임.

설비내역

공용 설비로 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 소화설비, 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되는 외에 본건의 내부에 시스템 에어컨이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접지 등과 대체로 등고 평탄하며 지식산업센터 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로는 광로3류에, 남측으로는 중로3류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 준주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2
지구)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-114)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 벤처기업
육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는
토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경53184 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 경기도 화성시 영천동 873-5, 동탄역 센테라아이티타워2 1층 102호

용도: 근린상가

건물구조: 라멘조 평지붕 13층 건물 중 1층 102호

건축물 사용승인일: 2020년 10월 28일

1.3. 면적

토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

건물면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 945,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, 인근에 다원중학교가 소재합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 업무시설, 상업시설, 그리고 지식산업센터 등이 혼재된 복합 상업 및 업무 지구입니다.

2.2. 교통 여건

단지 내로 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량으로 약 10~15분 거리에 동탄역이 위치하여 광역 교통망 이용 또한 용이합니다.

2.3. 인접 도로

본 토지는 서측으로 광로3류(폭 40~50m), 남측으로 중로3류(폭 12~15m)에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 주변 시설

인근에 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 편의점, 식당, 카페 등이 다수 있으며, 주거 단지와 업무 시설이 함께 있어 유동인구가 기대됩니다. 지식산업센터 부지로 이용 중이며, 주변에 소규모 작업장이나 공장들이 일부 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2024년 3월 8일 접수된 안산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소될 권리:

* 안산농업협동조합 근저당권 (을1)

* 안산세무서장 압류 (갑6)

* 안산농업협동조합 임의경매개시결정 (갑7)

이 외 등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 있습니다.

등기부채권 총액: 732,000,000원

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (단, '지상권개요' 항목에 비고란이 비어있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황은 조사되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계 등은 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 화성시 영천동 일대는 아파트 단지, 업무시설, 상업시설, 지식산업센터 등이 혼재된 지역으로, 꾸준한 수요가 형성될 수 있는 복합 상권입니다. 특히 동탄역을 중심으로 한 개발이 활발히 이루어지고 있어 향후 상권 성장 잠재력이 높습니다.

4.2. 현재 상태

집합건축물대장상 용도는 소매점으로 기재되어 있으나, 현재 공실 상태로 파악됩니다. 이는 경매 낙찰 후 바로 영업 개시 또는 임대 맞추기 용이할 수 있는 장점이 될 수 있으나, 공실 원인에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 상업 및 업무 지구에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 식당, 카페, 금융기관 등이 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 다원중학교가 소재하여 지역 내 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 주요 시설 접근성

동탄역을 비롯한 주요 교통망과의 접근성이 좋으며, 주변 개발 계획에 따라 향후 생활 편의시설 및 인프라가 더욱 확충될 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

현재 공실 상태인 점은 임대 수익 발생까지 공백 기간이 발생할 수 있음을 의미합니다. 시장 상황 및 경쟁 상가 대비 경쟁력 확보 방안을 고려해야 합니다.

6.2. 건물 용도 혼재

본 건물(동탄역 센테라IT타워2)의 주 용도는 지식산업센터로 파악되나, 본건(102호)은 근린상가로 분류되어 있습니다. 건물 내 다양한 용도의 입주자들이 혼재되어 있어 상호 간 시너지 또는 상충 효과를 분석할 필요가 있습니다.

6.3. 미상 정보

임대 관계가 미상으로, 인수되는 유치권 등 특수 권리가 있는지 확인이 필요합니다.

6.4. 권리 분석 추가 확인

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권' 관련 내용이 있으나 비고란이 비어있습니다. 일반적인 경매 절차상 말소기준권리보다 선순위 권리는 인수될 수 있으므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 지상권 등 미확인 권리 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 근린상가 물건으로, 동탄역 역세권 개발의 수혜를 받을 수 있는 잠재력이 높은 지역에 소재합니다. 교통 여건이 우수하고 주변에 다양한 편의시설 및 주거, 업무 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 현재 공실 상태이며, 권리 관계상 추가적인 확인이 필요한 부분이 있으나, 말소기준권리보다 선순위 권리가 인수되지 않는다면 비교적 권리 분석이 명확한 경매 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 동탄역 역세권 개발 지구 내 위치, 풍부한 유동인구 예상.

* 우수한 접근성: 광로 및 중로에 접해 있으며 대중교통 이용 편리.

* 성장 잠재력: 택지개발지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충 기대.

* 부동산 가치 상승 여력: 신축급 건물(2020년 사용승인)로 향후 지역 가치 상승에 따른 시세 차익 기대.

* 현재 공실: 낙찰 후 즉시 임대 또는 직접 운영을 통한 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 945,000,000원입니다.

본 건은 인수되는 임차인의 보증금이 없는 상태이며, 말소기준권리보다 선순위 권리(지상권 등)가 인수되지 않는다고 가정할 경우, 낙찰 후 추가적인 부담이 최소화될 수 있습니다.

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 주변 유사 물건의 실거래가, 해당 지역의 개발 계획 및 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 경우, 공실 상태와 권리 관계에 대한 추가 확인 및 향후 임대 수익률 분석을 바탕으로 신중하게 산정하는 것이 좋습니다.

통상적으로 감정가의 70~90% 범위에서 입찰가가 형성되나, 본 건의 경우 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.