나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55813 [10] 경기도 부천시 원미구 심곡동 376-25 다솔 10층 1001호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55813 [10] 경기도 부천시 원미구 심곡동 376-25 다솔 10층 1001호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경55813
• 주소: 경기도 부천시 원미구 부천로53번길 43, 10층 1001호 (심곡동,다솔)
• 용도: 오피스텔

부천지원 경매3계 2024타경55813 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 부천로53번길 43, 10층 1001호 (심곡동,다솔) | 감정가: 562,000,000원 | 최저가: 275,380,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경55813 (10)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 376-25 다솔 10층 1001호

용도: 오피스텔

감정가: 562,000,000원

토지면적: 34.41㎡ (약 10.41평)

토지 지분율: 3440.9399999999996%

건물면적: 84.26㎡ (약 25.49평)

건물 지분율: 8426

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김O

채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하고 있으며, 지하철 1호선 부천역 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 본건이 위치한 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 소규모 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대입니다.

1.3. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 1호선 부천역이 인접해 있어 전반적인 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

1.4. 건물구조 및 이용상태

건축 구조는 철근콘크리트 구조이며, 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지하 1층, 지상 10층 건물입니다. 외벽은 외장 석재 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 하이샷시 창호입니다. 공부상 및 현황상 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중이며, 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지이용 및 도로상태

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지입니다. 본건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 4미터, 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함) 구역에 편입된 부분이 있습니다.

1.7. 권리분석

본건에는 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 면밀한 분석이 필요합니다.

주식회사 누리종합건설은 공사대금채권 금 1,585,936,200원을 근거로 2024년 12월 19일자 유치권 신고서를 제출했으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

반면, 2024년 12월 31일 채권자인 광주지구축산업협동조합은 해당 유치권 신고에 대해 점유 관계가 부존재하며, 유치권자가 작성한 유치권 포기 및 현장명도각서(2022년 12월 21일 작성)에 따라 유치권이 소멸되었다는 취지의 유치권 배제 의견서를 제출했습니다.

따라서, 본건의 낙찰 후 유치권의 존부 및 인수 여부에 대한 철저한 확인과 법률적 검토가 필수적입니다.

1.8. 상권분석

본건이 위치한 부천역 주변은 1호선 부천역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 대로변에는 병의원, 휴대폰 대리점, 편의점, 카페 등 다양한 업종이 영업 중이며, 이면 도로에는 일반음식점, 주점, 노래방 등이 위치하고 있습니다. 특히 젊은 층을 대상으로 하는 식당과 술집들이 밀집해 있으며, 부천대학교 및 서울신학대학교가 인근에 있어 젊은 유동인구가 많은 편입니다. 이러한 상권 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 공실률 및 경쟁 업종 현황을 면밀히 분석해야 합니다.

1.9. 생활정보

교통 및 편의시설: 지하철 1호선 부천역이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 인근에 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 이마트, 현대백화점 등 대형 쇼핑 시설 이용이 용이합니다. 부천시청, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 부천역 주변은 전반적으로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

교육 시설: 본건 주위에는 부천대학교, 서울신학대학교가 위치하고 있으며, 부천초등학교, 부천중학교 등도 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변 환경 및 혐오시설: 본건 소재지 인근은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 일반적으로 혐오 시설이나 기피 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 부천역 역세권 지역은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 번화가이기에, 일부 유흥업소가 존재할 수는 있습니다. 또한, 부천시는 '30분대 생활권'을 갖춘 도시로 평가받고 있으며, 교통, 쇼핑, 의료 등 주요 생활 거점까지의 접근성이 우수합니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 신고된 유치권입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 관련 분쟁이 발생할 경우 낙찰 후 인수 또는 명도 과정에서 상당한 법적, 시간적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 오피스텔 시장의 수급 상황, 공실률, 임대료 변동성 등 일반적인 부동산 시장 리스크도 고려해야 합니다. 최근 부천역 인근의 주상복합 단지가 공매로 나온 사례가 있으며, 이는 시장 상황이나 미분양 리스크를 시사할 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본건은 부천역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 감정가 대비 토지 및 건물 면적이 적절하며, 일반적인 오피스텔로서의 가치는 충분하다고 판단됩니다. 다만, 현재 신고된 유치권으로 인해 법적 불확실성이 매우 높으며, 이는 본건의 가장 큰 위험 요소이자 동시에 가격 협상의 주요 요인이 될 수 있습니다. 유치권 관련 분쟁 해결 가능성 및 낙찰 후 추가 비용 발생 여부를 철저히 분석하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.12. 투자 포인트

최고의 입지: 부천역 초역세권으로 대중교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

우수한 생활 인프라: 주변에 다양한 상업시설, 병원, 학교 등이 밀집하여 생활하기에 편리한 환경입니다.

잠재적 시세 차익: 유치권 문제로 인한 시세 하락 또는 협상 가능성이 존재하며, 이를 해결할 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

낮은 토지/건물 비율: 오피스텔로서 적절한 토지 지분율을 확보하고 있습니다. (단, 제공된 지분율 수치에 대한 추가 확인 필요)

투자를 고려하신다면, 반드시 해당 유치권의 법적 효력과 인수 조건을 명확히 파악하시고, 추가적인 조사와 법률 자문을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

부천지원 경매3계