나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5446 [1] 경기도 평택시 청북읍 어연리 906 평택스마트팩토리 2층251호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 청북읍 어연리 소재 "평택어연한산일반산업단지" 남측 인근에 위치하
며, 주변은 공장 및 근린생활시설을 위주로 형성된 지방도변 주상지대로서, 제반여건은 보
통임.

교통상황

본건 주변까지 차량접근이 가능(본건은 폭 2m미만의 복도 끝부분에 위치하며 차량 접근이
난이함)하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2020.11.25.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 지하2층/지상4층
건내 제2층 제251호로서,
외벽 : 화강석 붙임 및 강화유리 등 마감
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감
창호 : 칼라알루미늄새시 창호 등임.

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지및경보설비, 실내소화전설비, 방송설
비, CCTV, 주차장, 태양열발전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지내 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 상업용 및 공업용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건동 차량진출입구는 서측으로 왕복2차선의 아스콘포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(어연), 소로2류(폭8m-10m)(접
합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(어연초)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공장(지식산업센터)임.
토지에 관하여 별도 등기 있으나 본건 부동산은 해당 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경5446 (1)

소재지: 경기도 평택시 청북읍 어연리 906, 평택스마트팩토리 2층 251호

용도: 지식산업센터 (공장, 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 313,000,000원

토지면적: 49.76㎡ (약 15.05평) / 토지 지분: 49.758㎡ (약 15.05평)

건물면적: 84.00㎡ (약 25.41평) / 건물 지분: 84㎡ (약 25.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보:

* 사용승인일: 2020년 11월 25일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평스라브 지붕)

* 층수: 지하 2층 / 지상 4층 건물 내 2층 251호

* 건물 총 호실 수: 282호

특이사항: 유동화 물건, 토지에 별도 등기 있으나 본건 부동산과는 무관함.

1.1. 입지조건

위치: 경기도 평택시 청북읍 어연리 소재 "평택어연한산일반산업단지" 남측 인근

주변 환경: 공장 및 근린생활시설 위주로 형성된 지방도변 주상지대. 제반 여건 보통.

교통 상황:

* 차량 접근 가능하나, 본건은 폭 2m 미만의 복도 끝 부분에 위치하여 접근 난이함.

* 서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 연계됨.

* 인근에 노선버스정류장 소재하여 대중교통 이용 편리.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(어연), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(어연초).

개발 계획: 평택시는 지속적인 산업 발전 및 도시 확장 계획이 진행 중인 지역으로, 본건이 위치한 청북읍 어연리 일대 역시 산업단지 확충 및 관련 인프라 개발이 예상됩니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약:

* 소유권보존 신탁 (주식회사하나자산신탁, 접수일자: 2020-12-30)

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (채권액 360,000,000원, 접수일자: 2022-07-14)

* 임의경매 개시결정: 국민은행 (채권액 318,242,460원, 접수일자: 2024-12-19, 사건번호: 수원지방법원 평택지원 2024타경5446)

* 소유권이전 (신탁재산 처분): 박남희 (채권액 367,776,800원, 접수일자: 2022-07-14)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상인 점을 감안하여, 실제 점유 현황 및 임대차 조건 등을 반드시 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

1.3. 상권분석

주요 배후 수요: 평택어연한산일반산업단지 내 입주 기업체 및 관련 종사자, 인근 지역 근로자.

업종 연관성: 공장, 업무시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 산업단지 내 시너지 효과 기대.

인근 산업단지: 평택어연한산일반산업단지, 평택스마트팩토리 등 다수의 산업 및 물류 시설이 밀집하여 관련 업종의 시너지 창출에 유리합니다.

지역 경제 활성화: 평택항, 삼성전자 평택캠퍼스 등 주요 산업 시설과의 연계성을 바탕으로 지역 경제 활성화가 기대되며, 이는 본건의 잠재적 임대 수요 증가로 이어질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 노선버스정류장 이용 가능. 차량 접근성은 다소 제한적.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 산업단지 내 편의시설 이용 가능.

주거 환경: 산업단지 인근으로 공장 및 상업 시설 혼재.

혐오시설: 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(어연초) 설정은 관련 법규 준수가 필요함을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내 접근성: 폭 2m 미만의 좁은 복도 끝에 위치하여 쾌적한 접근에 제약이 있을 수 있음.

유동화 물건: 채권이 유동화되어 진행되는 경매 건으로, 관련 서류 및 채권 양수도 여부 등 추가 확인 필요.

임대 관계 미상: 현재 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 월세 등 구체적인 조건 미확인으로 인한 인수 부담 가능성. (비록 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 계약 조건 확인 필수).

별도 등기: 토지에 대한 별도 등기가 존재하나, 본건 부동산과는 무관하다고 명시되어 있으나, 관련 내용을 명확히 파악할 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축급 지식산업센터로, 평택어연한산일반산업단지 내 입지하여 관련 사업체 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

건물 자체의 구조 및 설비는 최신 규격을 따르고 있을 것으로 예상되며, 전반적인 컨디션은 양호할 것으로 판단됩니다.

다만, 해당 호실의 건물 내 위치적 제약(좁은 복도 끝)과 임대차 관계의 미상 정보는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 지식산업센터: 2020년 사용승인으로 최신 시설 이용 가능.

산업단지 배후 수요: 평택어연한산일반산업단지 내 핵심 인프라 활용.

일괄 매각: 토지와 건물 소유권을 동시에 확보하여 안정적인 자산 가치 유지.

낮은 인수 부담: 인수할 임차인 보증금이 없어 초기 투자금 부담 완화 (단, 임대차 조건 확인 필수).

임대 수익 가능성: 유사 면적대의 지식산업센터 임대 시세를 고려할 때, 월 약 56만 원 ~ 63만 원 수준의 임대 수익이 기대될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 313,000,000원

말소기준권리(근저당) 채권액: 360,000,000원

최근 임의경매 채권액: 318,242,460원

본건은 지식산업센터로서, 주변 시세, 공실률, 임대 수익률, 건물 관리 상태, 그리고 앞서 언급된 접근성 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가와 말소기준권리 채권액 등을 참고하되, 실질적인 시장 가치와 잠재적 위험 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익 등을 면밀히 분석해야 하며, 본 보고서에서는 일반적인 가이드라인만 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.