나이스옥션 법원경매 평택 2024타경50934 [1] 경기도 평택시 청북읍 율북리 1026-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.09.02

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(1-1)은 일반철골구조 경사지붕 2층건으로서,
외 벽:드라이비트 마감.
내 벽:판넬 마감.
창 호:샤시 창호임.

본건 기호(1-2)는 경량철골구조 경사지붕 1층건으로서,
외 벽:비닐사이딩 마감.
내 벽:판넬 마감.
창 호:하이샤시 창호임.

본건 기호(1-3)은 경량철골구조 경사지붕 1층건으로서,
외 벽:비닐사이딩 마감.
내 벽:판넬 마감.
창 호:하이샤시 창호임.

본건 기호(1-4)는 일반철골구조 경사지붕 1층건으로서,
외 벽:판넬 마감.
내 벽:판넬 마감.
창 호:하이샤시 창호임.

본건 기호(2)는 경량철골구조 판넬경사지붕 1층건으로서,
외 벽:판넬 마감.
내 벽:판넬 마감.
창 호:하이샤시 창호임.

본건 기호(3)은 경량철골구조 판넬경사지붕 1층건으로서,
외 벽:비닐사이딩 마감.
내 벽:판넬 마감.
창 호:하이샤시 창호임.

본건 기호(4)는 경량철골구조 판넬경사지붕 1층건으로서,
외 벽:판넬 마감.
내 벽:판넬 마감.

본건 기호(5)는 경량철골구조 판넬경사지붕 1층건으로서,
외 벽:판넬 마감.
내 벽:판넬 마감.
창 호:하이샤시 창호임.

본건 기호(6)은 경량철골구조 판넬경사지붕 1층건으로서,
외 벽:판넬 마감.
내 벽:판넬 마감.
창 호:하이샤시 창호임.

이용상태

현황 공실이며, 공부상 이용상황은 아래와 같음.

기호(1-1):상담실 및 연구실 등 임.
기호(1-2):창고임.
기호(1-3):세차소독실임.
기호(1-4):창고임.
기호(2):공장임.
기호(3):경비실임.
기호(4):창고임.
기호(5):기계실임.
기호(6):기계실임.

설비내역

기호(1-1), (1-4):기본적인 위생설비 및 급·배수 설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 현황 공실로 토지를 제외한 건물만의 매각임.
2026. 5. 7.자 경기주택도시공사에서 제출된 공문에 따르면 해당 토지는 외국인투자기업 전용임대대단지로 일정한 자격을 갖춘 외국인투자기업만이 입주 가능함, 매수 희망자는 경기도보 경기도 고시 제2024-28호 어연한산일반산업단지 고시"등을 숙지할 것

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 평택지원 2024타경50934 (1)

1.2. 소재지: 경기도 평택시 청북읍 율북리 1026-1 (도로명주소: 경기도 평택시 청북산단로 166)

1.3. 용도: 공장

1.4. 감정가: 931,022,210 원

1.5. 매각 대상: 건물만 매각

1.6. 건물 면적: 1889.62㎡ (약 571.76평)

1.7. 토지 면적: 6667.2㎡ (약 2017.45평) - 본건 매각 대상에서 제외됨. 해당 토지는 외국인투자기업 전용 임대단지로 지정되어 있음.

1.8. 경매 구분: 부동산 강제경매

1.9. 채권자: 김

2. 건물 현황 및 구조

2.1. 건물 개요: 본건은 총 7개 동의 건물로 구성되어 있으며, 대부분 경량철골구조에 판넬 마감된 공장, 창고, 사무실 등의 용도로 사용되었습니다.

2.2. 주요 건물 정보:

* 본건 기호(1-1): 일반철골구조, 2층 건물. 드라이비트 외벽, 판넬 내벽, 샤시 창호. 상담실 및 연구실 용도.

* 본건 기호(1-2): 경량철골구조, 1층 건물. 비닐사이딩 외벽, 판넬 내벽, 하이샤시 창호. 창고 용도.

* 본건 기호(1-3): 경량철골구조, 1층 건물. 비닐사이딩 외벽, 판넬 내벽, 하이샤시 창호. 세차 소독실 용도.

* 본건 기호(1-4): 일반철골구조, 1층 건물. 판넬 외벽 및 내벽, 하이샤시 창호. 창고 용도.

* 본건 기호(2): 경량철골구조, 1층 건물. 판넬 외벽 및 내벽, 하이샤시 창호. 공장 용도.

* 본건 기호(3): 경량철골구조, 1층 건물. 비닐사이딩 외벽, 판넬 내벽, 하이샤시 창호. 경비실 용도.

* 본건 기호(4): 경량철골구조, 1층 건물. 판넬 외벽 및 내벽, 하이샤시 창호. 창고 용도.

* 본건 기호(5): 경량철골구조, 1층 건물. 판넬 외벽 및 내벽, 하이샤시 창호. 기계실 용도.

* 본건 기호(6): 경량철골구조, 1층 건물. 판넬 외벽 및 내벽, 하이샤시 창호. 기계실 용도.

2.3. 건축물표제부상 총괄: 전체 부지에 대한 건축물대장상 총괄표제부에는 공장 용도로 등록되어 있으며, 총 건축 면적은 2,928.76㎡로 확인됩니다. (개별 건물 면적 합계와 차이가 있을 수 있어 현장 확인 필요)

2.4. 이용 상태: 현재 본건 건물들은 모두 공실 상태입니다.

2.5. 설비 내역: 일부 건물(기호 1-1, 1-4)에는 기본적인 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치: 본 물건은 경기도 평택시 청북읍 율북리에 소재하며, 어연한산일반산업단지 및 평택 드림테크 일반산업단지 등 주요 산업단지와 인접해 있습니다.

3.2. 교통: 경부고속도로, 서해안고속도로와 연결되는 어연IC가 인근에 있어 도로망 접근성이 양호하며, 이를 통해 물류 이동이 용이할 것으로 보입니다.

3.3. 주변 환경: 해당 지역은 산업단지와 공장들이 밀집해 있어 산업 활동이 활발한 지역이며, 평택항과의 접근성도 비교적 양호합니다.

3.4. 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본 물건지 주변에 직접적으로 유해하거나 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역(어연·한산 일반산업단지)에서 폐기물 처리 시설 관련 논의가 진행된 사례가 있어, 정확한 현황 파악을 위한 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 인수 가능성이 있습니다.

4.2. 말소 기준 권리: 수원지방법원 평택지원의 강제경매 개시 결정(2024.07.22.)이 말소 기준 권리입니다.

4.3. 기타 권리: 등기부상 가압류, 압류 등의 권리들은 말소 기준 권리 이하의 순위로 모두 소멸될 예정입니다.

4.4. 토지 소유권: 토지는 경기도 및 경기도시공사 명의로 되어 있으며, 본 건은 건물만 매각 대상이므로 토지 소유권은 낙찰자에게 이전되지 않습니다.

4.5. 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 총액: 0원.

* 임대내역은 현재 확인되지 않았으며, 상세 임대차 관계는 미상입니다.

* 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 대비하여, 입찰 전 임대차 관계를 철저히 확인하고 법률 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성: 본 물건이 소재한 토지는 '외국인투자기업 전용 임대단지'로 지정되어 있어, 법적으로 일정 자격을 갖춘 외국인투자기업만이 해당 토지를 임대 및 이용할 수 있습니다. 이는 잠재적 수요층을 극히 제한하는 가장 큰 요인입니다.

5.2. 산업 연관성: 평택시에는 삼성전자, LG전자 등 대규모 산업 단지가 다수 조성되어 있으며, 본 건은 이러한 산업 단지들과 연계될 수 있는 입지에 있습니다. 특히 '어연한산일반산업단지' 및 '평택 드림테크 일반산업단지'와 인접해 있어 관련 산업과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5.3. 시장 동향: 외국인투자기업 전용 임대단지의 특성상, 해당 정책의 변화나 외국인 투자 유치 현황에 따라 상권의 활성화 정도가 크게 좌우될 수 있습니다. 경기도 고시 제2024-28호 '어연한산일반산업단지' 관련 규정 및 내용을 숙지하는 것이 필수적입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설: 공장 및 산업단지 밀집 지역의 특성상, 근로자들을 위한 기본적인 편의시설(식당, 편의점 등)은 인근 산업단지 내 또는 지역 내에서 이용 가능합니다.

6.2. 기반 시설: 공장 운영에 필요한 전기, 수도, 통신 등 기본적인 산업 인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6.3. 근로 환경: 주변 산업단지 활성화에 따라 관련 근로자들의 유입 및 활동이 예상되나, 주거 및 생활 편의시설은 도심 지역에 비해 다소 부족할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법정지상권: 건물과 토지 소유주가 달라, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 토지 소유주와의 법적 분쟁 가능성을 내포하며, 건물 철거 또는 지료 지급 등의 부담이 발생할 수 있습니다.

7.2. 토지 이용 제한: 본 물건이 속한 토지는 '외국인투자기업 전용 임대단지'로 지정되어 있어, 일반적인 매수자(국내 법인 또는 개인)는 해당 토지를 임대하거나 사용할 수 없습니다. 이는 물건의 활용성을 극히 제한하며, 잠재적 수요층을 매우 좁게 만듭니다.

7.3. 건물만 매각: 토지 소유권 없이 건물만 매각되므로, 낙찰자는 토지 사용에 대한 법률적, 계약적 권리를 명확히 파악하고 확보해야 합니다.

7.4. 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수입 발생이 어렵습니다. 임차인 확보 및 안정적인 운영을 위한 추가적인 노력과 비용이 필요합니다.

7.5. 건축물 면적 불일치 가능성: 건축물대장상 총괄표제부상의 전체 건물 면적(2,928.76㎡)과 본건 매각 대상 건물 면적(1,889.62㎡), 그리고 개별 건물 면적 합계(871.32㎡) 간에 차이가 존재합니다. 정확한 면적 및 상태 확인을 위한 현장 조사가 필수적입니다.

7.6. 산업단지 내 환경 이슈: 어연·한산 일반산업단지 인근에서 폐기물 처리 시설(소각장) 설치 관련 논의가 있었던 점을 고려할 때, 해당 지역의 잠재적인 환경 문제나 규제 변화 가능성을 인지하고 있어야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 청북읍에 위치한 공장 건물로, 감정가는 9억 3천만 원 이상입니다. 매력적인 입지 조건과 산업단지 인접성에도 불구하고, '외국인투자기업 전용 임대단지'라는 토지 이용 제한, 법정지상권 성립 여부 불분명, 건물만 매각되는 점 등 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 특수성으로 인해 본 물건은 일반 투자자에게는 접근성이 매우 제한적이며, 오직 특정 자격을 갖춘 외국인투자기업만이 실질적인 수요자가 될 수 있습니다. 투자 결정 전, 관련 법률 전문가와 함께 토지 이용 제한, 법정지상권 문제, 그리고 향후 토지 확보 방안에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 특수 목적 투자: 외국인투자기업 전용 임대단지라는 특수성을 충족하는 투자자 또는 기업에게는, 독점적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9.2. 건축물 활용 잠재력: 법정지상권 문제를 해결하고, 토지 사용 권한을 확보할 수 있다면, 해당 지역 내에서 공장 또는 관련 산업 시설로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9.3. 가격 메리트 확보 가능성: 높은 리스크 요인들로 인해, 낙찰가가 감정가 대비 낮게 형성될 경우, 위험 요소를 상쇄할 만한 가격 메리트를 확보할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 고려사항: 본 건의 예상 입찰가는 감정가(931,022,210원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 법정지상권 불분명, 외국인투자기업 전용 임대단지라는 토지 이용 제한, 건물만 매각되는 점, 현재 공실 상태라는 점 등 복합적인 리스크 요인을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

10.2. 권고: 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 토지 사용 권한 확보 방안, 법정지상권 문제 해결, 그리고 해당 토지의 특수성으로 인한 잠재적 수요층의 한계를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확하고 합리적인 입찰가 산정을 위해서는 관련 법률 전문가 및 부동산 컨설턴트와 함께 심도 있는 법률 검토 및 현장 조사를 반드시 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.