나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56932 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 12층1201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 신장동 소재 "송탄역" 북동측 인근에 위치하며,
본건 인근은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는
지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 송탄역(지하철1호선) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상 13층 건물 내 제12층 제1201호로서,
외 벽 : 석재붙임 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 난방설비 및 승강기설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택(도시형생활주택), 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1), (3) : 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>


(2) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>,
상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.08.02. 수원지방법원평택지원의
임차권등기명령(2023카임110)으로 임차보증금 금220,000,000원이 설정되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경56932 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 신장동 238-20, 대준블루온3 12층1201호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 218,000,000원

* 면적:

* 토지: 8.20㎡ (약 2.48평)

* 건물: 29.85㎡ (약 9.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 도시형생활주택으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 평택시 신장동에 소재하며, "송탄역" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 송탄역(지하철 1호선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 3필지의 토지가 일단으로 구성된 부정형 토지이며, 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태: 물건지 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* (1), (3) 필지: 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 국가산업단지(포승지구)로 지정되어 있습니다.

* (2) 필지: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 상대보호구역(송신초교)으로 지정되어 있으며, 특히 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(세무2과(세외)-15230), 2021년 12월 27일 접수 (갑5)

* 권리분석 요약: 본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매(갑8)로 본건이 진행되고 있으며, 말소기준권리(갑5)보다 후순위로 등기된 압류, 가압류, 임차권 등기 등은 모두 말소 대상입니다.

* 을구에 등기된 주택임차권(을1, 박주호, 220,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요는 정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사(박주호)

* 보증금: 220,000,000원

* 전입일자: 2021-07-28

* 확정일자: 2021-06-17

* 배당신고일자: 2023-08-07

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인 현황 및 등기부등본 요약상 임차인 박주호씨의 주택임차권(을1)은 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 명시되어 있고, 인수되는 보증금도 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 '특이사항'에 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'으로 언급된 점은 잠재적 위험 요소로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인의 실제 점유 및 대항력 유무, HUG의 정확한 인수 조건 등을 면밀히 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 송탄역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 상업시설: 다양한 소매점, 식당 등 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 외식 등 편의 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 2층, 지상 13층 건물 중 제12층 제1201호입니다.

* 주요 설비: 위생·급배수설비, 소화전설비, 난방설비 및 승강기 등 도시형생활주택으로서 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

* 편의 시설: 송탄역 및 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 이용이 용이하여 생활 환경이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구 또한 추가적인 인수 부담이나 복잡한 계약 관계를 시사할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 반드시 필요합니다.

* 군사시설 관련 지역 지정: 본건 토지는 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있습니다. 이는 비행 소음으로 인한 불편함이나 건축 행위 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 국가산업단지 인접: 포승지구 국가산업단지와 인접해 있어, 향후 산업단지 개발 및 운영에 따른 환경 변화나 교통 영향 등을 고려해야 합니다.

* 도시형생활주택의 특성: 일반 아파트에 비해 주차 공간이나 관리 측면에서 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 송탄역 인근의 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리분석상으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 법적으로는 안전하게 취득 가능할 것으로 보입니다.

* 다만, 임차인 관련 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경'이라는 상반되는 정보와 군사시설 관련 지역 지정 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 위험 요소를 완벽히 해소한 후에 입찰에 참여해야 합니다.

* 감정가는 218,000,000원으로 책정되었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 송탄역을 도보로 이용 가능하여 교통 편리성이 우수합니다.

* 소형 면적: 29.85㎡의 전용면적으로 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 적합하며, 소액 투자 상품으로 고려할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수되는 권리가 없어 비교적 명확한 권리 상태를 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 218,000,000원

* 면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 매매 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본건과 건축 연도 및 주거 형태(도시형생활주택)가 달라 직접적인 비교가 어렵습니다. 가장 유사한 '행복힐타운106동'(2016년 준공, 50.18㎡)의 경우 2026년 7월 5일 130,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 2,590,673원/㎡의 시세로 분석됩니다. 본건(29.85㎡)에 이 시세를 적용하면 약 77,212,884원의 시세가 산출되나, 이는 감정가(약 7,303,182원/㎡)와 큰 차이를 보입니다. 이는 본건 건물의 실제 가치, 품질, 입지 등에 따라 시세 차이가 발생할 수 있음을 시사합니다. 따라서 제공된 주변 시세 자료보다는 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 잠재적 리스크 고려: 군사시설 구역 지정, 소음 대책 구역 지정, 임차인 관련 불확실성 및 'HUG 인수조건 변경' 등의 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 175,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크와 주변 시세의 불확실성을 반영한 보수적인 범위입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임차인 및 HUG 관련 정보의 명확한 확인, 그리고 본건의 최신 시세 동향 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.