나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경4984 [1] 경기도 동두천시 동두천동 545 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2023.09.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 동두천동 소재 "동두천지방산업단지"내에 위치하며, 주위는 염색공장과 피혁공장 등이 밀집 소재하고 있는 공단지대로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근 버스정류장과 지하철1호선 "동두천역"이 소재하고 있어 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 가로장방형의 토지로 섬유관련 공장으로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 중로와 접하고 있으며 이를 통해 진출입이 가능 함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 동두천동 545는 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일발철골조 기타(샌드위치패널)지붕 4층 건물로서,
외벽 : 샌드위치 패널 마감 등,
내벽 : 일부 샌드위치패널 및 타일붙임 마감 등,
바닥 : 하드너 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공장 및 사무실 등으로 이용 중이며,
1층 : 공장 및 창고 등 이용,
2층, 4층 : 사무실 숙소 등 이용,
3층 : 공장, 식당 등 이용임.

설비내역

사무실 부분 도시가스설비와 개별냉난방 설비 등이 되어 있으며, 기본적인 위생 급수 배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물로서 제시외 부분에 대하여는 ㄱ - ㅁ으로 표시하였으니 평가서를 참조하여 주시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 " 경기도청 북부청사 " 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지 및 학교 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근 버스정류장과 경전철"새말역"이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식구조 평슬라브위철골경사지붕 20층 건물 내 제5층 제504호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 일부 벽지도매 및 타일 마감 등,
창호 : 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

주거용 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급수 배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로와 접하고 있어 이를 통해 출입 등이 가능 함.

토지이용계획 및 제한상태

본건토지 신곡동 758-1은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-06-28), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 상대보호구역(새말초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의순초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천보중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> <추가기재> <추가기재> 건폐율:50%이하,용적률:230%이하,층수:20층이하,건축물용도:아파트(자세한사항은 주택과에서 확인) 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)) 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

기계기구 및 제시외 건물(추가된 2-6, 2-7,2-8 포함) 포함하여 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 동두천동에 위치한 동두천지방산업단지 내에 소재하고 있습니다. 주변은 염색공장 및 피혁공장 등이 밀집해 있는 공업지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 수준입니다. 지하철 1호선 동두천역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 중로와 접하고 있어 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 일반산업단지로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m-12m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

등기부등본 상 소유권 이전은 2013년 9월 16일 주식회사푸른텍스타일과 2021년 2월 25일 연정흠 명의로 이루어졌습니다. 채권자로는 우리은행이 2021년 2월 25일 30억원을 근저당으로 설정하였으며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 이후 우리은행, 주식회사스노젠그린 등의 근저당권이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다. 또한 근로복지공단, 국민은행, 신용보증기금, 경기신용보증재단, 한국씨티은행 등의 가압류와 포천세무서장의 압류가 있었으나, 이들 또한 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부에는 현재까지 별도의 채권 총액이 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인으로 최용필이 있으며, 전입일자는 2021년 5월 20일입니다. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 확정일자 및 배당신고일자는 없습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (2021년 2월 25일, 3,000,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 가능성이 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 공단 현황

본건이 위치한 동두천지방산업단지는 염색 및 피혁 관련 업체들이 밀집해 있어, 해당 업종에 대한 산업적 수요는 일정 부분 존재할 것으로 보입니다. 다만, 해당 산업단지의 전반적인 경기 상황 및 업종별 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

4.2. 주변 편의시설 및 유해시설

일반적인 공업단지로서 유해하거나 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 산업단지 관리기본계획에 따라 환경 관련 법률 준수가 요구되며, 과거 악취 민원 관련 특별 점검이 있었던 점을 감안하여 입주 후 환경 규제 준수 여부 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

해당 물건은 공장 용도로, 주거 목적의 생활 편의시설과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 다만, 인근 버스정류장이 있어 직원들의 출퇴근 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 유동화 물건

중복 사건이 존재하며 유동화 물건이라는 특이사항은 경매 절차의 복잡성 증가 및 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다. 권리 관계 및 절차 진행 상황을 면밀히 모니터링해야 합니다.

6.2. 기계기구 및 제시외 건물 포함

감정평가서 상 기계기구 및 제시외 건물(2-6, 2-7, 2-8)이 포함되어 일괄 매각 처리됩니다. 이에 대한 별도의 가치 평가, 인수 및 처분 계획 수립이 필요하며, 인수 시 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 공장 운영 관련 리스크

토지이용계획 상 일반공업지역이나, 배출시설설치제한지역 등 관련 법규 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다. 임대 관계가 미상으로 명도 진행 시 예상치 못한 임차인 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.4. 건물 노후도 및 유지보수

건물이 2001년에 사용 승인된 점을 고려할 때, 철골조 샌드위치패널 마감 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 동두천동에 위치한 토지 및 건물 일괄매각 대상의 공장입니다. 감정가는 약 37억 9천여만원이며, 토지 면적은 약 900평, 건물 면적은 약 1,470평입니다. 중복 사건, 유동화 물건 등 특이사항이 있어 권리 분석 및 절차 진행 시 주의가 필요합니다. 또한 기계기구 및 제시외 건물이 포함되어 있어 이에 대한 추가적인 관리 계획이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 동두천지방산업단지 내 위치하여 공장으로서의 활용 가능성이 높습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도 취득 시의 복잡성을 피할 수 있습니다.

* 포함된 기계기구 및 제시외 건물을 활용하여 즉시 생산 또는 재활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 현재까지 파악된 유해 또는 혐오 시설은 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 3,791,206,300원을 기준으로, 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁자 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 낙찰을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.