나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경61673 [1] 서울특별시 은평구 신사동 40-19 엘렌시아14차 601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울서신초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(6호선/응암역,
새절역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층건 중 제6층 제601호로서
(사용승인일:2015.12.09),

외벽 : 벽돌타일 및 석재붙임 등,
내벽 : - ,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 건부지(다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 및 근린생활시설)로
이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권, 자세한 사항 별도 확인:도시계획과),
가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울서부지방법원 2024타경61673 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 분석하여 제공합니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경61673 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 40-19 엘렌시아14차 601호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 247,000,000원

* 토지면적: 16.02㎡ (약 4.85평)

* 건물면적: 29.76㎡ (약 9.00평, 전용면적)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울신서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 6호선 응암역 및 새절역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 제6층 제601호이며, 2015년 12월 9일에 사용승인을 받았습니다.

* 건물 이용상태: 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 19일 은평세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을3, 김윤정): 2023년 6월 29일 등기되었으며, 금액은 195,000,000원입니다. 등기부등본상 말소 예정이 아닌 '인수'로 기재되어 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 압류(은평세무서장)보다 선순위인 권리는 없어, 상기 인수되는 권리를 제외한 나머지 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김윤정

* 보증금: 195,000,000원 (총액)

* 전입일자: 2016년 4월 6일

* 확정일자: 2022년 3월 2일 (최종)

* 배당신고일자: 2023년 6월 29일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서 참고사항에 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기'가 있으며, '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 명시되어 있어, 보증금 인수 여부가 불확실하며 매우 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 주거지역으로서 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어진 지역입니다.

* 교통: 지하철 6호선 응암역, 새절역이 인근에 위치하고 버스 정류장도 가까워 교통이 편리합니다.

* 생활 편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 상업시설이 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교육시설: 서울신서초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주요 시설: (별도 조사 필요)

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 주변에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 김윤정 임차인의 보증금 195,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 큰 리스크가 존재합니다. 이는 법원 문건 간 상이한 표기로 인해 더욱 불확실성이 높습니다.

* 권리관계의 복잡성: 채권자(김 )가 임차인이자 강제경매 신청자로 되어 있어, 보증금 회수 및 권리관계 해석에 있어 복잡성이 존재합니다.

* 토지이용계획 제한: 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 일부 토지 이용 제한이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 2015년식 엘렌시아14차 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당하며 입지 조건 또한 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 김윤정 씨의 보증금 195,000,000원의 인수 가능성입니다. 법원 문건 상 보증금 인수 여부에 대한 상반된 내용이 존재하므로, 입찰 전 반드시 해당 내용을 명확히 확인해야 합니다. 보증금을 인수하게 된다면 실질적인 취득 비용이 크게 증가하므로, 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 소형 주택: 2015년 준공으로 비교적 최신식 건물입니다.

* 교통 및 입지: 지하철역(6호선 응암역, 새절역) 접근성이 좋고 주거 환경이 양호합니다.

* 초등학교 인접: 서울신서초등학교가 가까워 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김윤정 씨의 보증금 195,000,000원 인수 가능성이 있어, 이를 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

* 제공된JSON의 주변 시세 정보는 본건과 건물 연식, 면적이 상이하여 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 만약 임차인 보증금 195,000,000원이 전액 인수되지 않고 배당으로 변제된다는 전제 하에, 감정가를 기준으로 보수적으로 85%~90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 247,000,000원 * 0.85 = 209,950,000원

* 247,000,000원 * 0.90 = 222,300,000원

* 따라서, 임차인 보증금 인수 문제가 해결된다는 가정 하에, 약 210,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 매우 중요: 만약 임차인 보증금 195,000,000원을 인수해야 한다면, 총 실질 취득 비용은 입찰가 + 195,000,000원 + 기타 경비가 되므로, 이 경우 입찰가는 현재 감정가보다 훨씬 낮게 책정되어야 합니다. (예: 본건의 시장 가치를 240,000,000원으로 추정 시, 인수 보증금을 제외한 실질 가치 범위 내에서 입찰가를 고려).

* 결론적으로, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 선행되어야만 정확한 예상 입찰가 산정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.