나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63396 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 144-60 동인에버빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 지하철 6호선"역촌역" 북동측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 연립주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2020.12.30.)
외벽 : 치장석 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(역촌역세권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63396 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 144-60 동인에버빌 5층502호

건물명: 동인에버빌

용도: 다세대주택

감정가: 318,000,000원

토지면적: 9.73㎡ (약 2.94평)

건물면적: 27.55㎡ (약 8.33평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치하며, 지하철 6호선 역촌역 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 11월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 287,051,536원)입니다.

등기부상 을구 4번 순위의 임차권(접수일자 2021-03-16, 권리자 윤종원, 권리금액 285,000,000원)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 임차인의 보증금 285,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 부담하게 됩니다.

주택임차권은 2021년 2월 22일 확정일자를 받았으며, 2023년 12월 13일 배당신고를 하였습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다세대주택 및 연립주택이 다수 분포하고 있습니다. 역촌역을 이용하는 배후 수요와 더불어 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

최근 거래된 주변 다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 1일 거래된 50.25㎡ 면적의 다세대주택은 215,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1986년)

* 2026년 5월 2일 거래된 59.12㎡ 면적의 다세대주택은 435,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2001년)

* 2026년 5월 1일 거래된 28.78㎡ 면적의 다세대주택은 305,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2014년)

본 물건과 유사한 면적(27.55㎡) 및 건축 연도(2020년)를 가진 다세대주택을 고려할 때, 비교적 최신 연식과 유사한 면적의 거래 사례(28.78㎡, 305,000,000원)를 바탕으로 시세 추정이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 역촌역 이용 가능, 버스 노선 다수

* 건물: 2020년 12월 30일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다. 기본적인 위생, 급배수 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 감정가가 318,000,000원임을 감안할 때, 인수되는 보증금 규모가 매우 크므로 실질적인 낙찰가의 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 건물 내부 이용상황: 감정평가서상 내부 이용상황은 후첨 내부구조도를 참고해야 하며, 실사 시 다소 상이할 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 비교적 신축 건물이며, 역세권 인근에 위치하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 285,000,000원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다. 실질적인 매수인의 현금 투자액은 낙찰가에서 인수 보증금을 제외한 금액이 되므로, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 지하철 역세권 인근 입지

* 인수 보증금을 고려한 실질적인 취득 비용 산정 시, 시장 대비 저가 매수 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금(285,000,000원)을 제외하고 산정합니다. 감정가 318,000,000원을 기준으로, 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례를 분석한 시장 가치를 고려 시, 본 물건의 실질적 가치는 약 318,000,000원에서 330,000,000원 사이로 추정됩니다.

인수 보증금 285,000,000원을 제외한 매수인의 실질 투자 가치는 약 33,000,000원에서 45,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다. 이를 바탕으로 합리적인 수익률을 확보하기 위한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 총 취득 비용 목표: 315,000,000원 (감정가 수준)

예상 입찰가 = 예상 총 취득 비용 목표 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 315,000,000원 - 285,000,000원 = 30,000,000원

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 30,000,000원으로 제시합니다. 이는 낙찰받을 경우, 법원에 납부하는 금액이며, 추가로 임차인 보증금 285,000,000원을 인수해야 총 취득 금액은 315,000,000원이 됩니다.

* 임차인 현황 관련 주의사항:

주택도시보증공사(윤종원) 임차인은 대항력이 있으며 보증금 285,000,000원을 인수해야 합니다. 해당 임차인의 보증금은 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.