나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102766 [3] 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102766 [3] 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경102766
• 주소: 서울특별시 서초구 사임당로17길 8 서초 더 하임, 4층403호
• 용도: 도시형생활주택

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102766 | 소재지: 서울특별시 서초구 사임당로17길 8 서초 더 하임, 4층403호 | 감정가: 875,000,000원 | 최저가: 560,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102766 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102766 (3)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층403호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 875,000,000원

토지면적: 20.72㎡ (약 6.27평)

건물면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 대OOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, "서울교육대학교" 동측 도로변에 인접하고 있습니다. 주위는 대학교, 아파트단지, 다세대주택, 일반주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지역으로, 전반적인 주거 환경이 양호합니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 북서측 및 남서측 약 1km 지점에 지하철 2, 3호선 교대역과 3호선 남부터미널역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 대OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 소유자이자 채무자인 김OO의 명의로 등기되어 있습니다. 경매 진행 시 일반적인 권리 분석 외에 '중복사건'이라는 특이사항이 존재하므로, 해당 사건들의 진행 상황과 상호 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 낙찰 시 인수해야 할 권리관계가 있는지, 추가적인 채무나 제한사항은 없는지 법원 문건 및 등기부등본을 통해 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 서초동 일대는 서울교육대학교와 인접해 있어 젊은 유동인구가 풍부하며, 다세대주택과 일반주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에는 다양한 식당, 카페, 소매점 등이 분포하고 있으며, 업무지구와도 인접해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 현재까지 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 4층 403호이며, 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다. 403호는 복층 구조로 다락 부분이 포함되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 인테리어 및 타일 마감, 바닥은 대리석(복도) 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시 시스템 창호로 시공되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 주차장, 도시가스 공급 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복사건으로 인한 법적 절차의 복잡성 또는 추가적인 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 현재 임대관계가 미상으로 파악되어, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 분쟁 또는 이로 인한 시간 및 비용 소요가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다. 과거 토지거래계약허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 현재 지정 기간은 만료된 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서초동의 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖춘 주거용 부동산입니다. 서울교육대학교 인근이라는 지리적 이점과 주거 지역으로서의 안정성을 가지고 있으며, 복층 구조라는 특징이 있습니다. 다만, 중복사건이라는 점과 임대 현황 파악이 어려운 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안하되, 권리 관계를 명확히 파악하고 명도 절차를 원만하게 진행할 수 있다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

서울 서초구라는 입지적 강점을 바탕으로 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

대학가 인근의 임대 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

추가적인 개발 가능성보다는 현 상태에서의 주거 가치 상승을 통한 투자 수익을 목표로 하는 전략이 유효합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계