나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102767 [3] 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102767 [3] 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층404호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경102767
• 주소: 서울특별시 서초구 사임당로17길 8 서초 더 하임, 4층404호
• 용도: 도시형생활주택

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102767 | 소재지: 서울특별시 서초구 사임당로17길 8 서초 더 하임, 4층404호 | 감정가: 879,000,000원 | 최저가: 562,560,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102767 (3)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 879,000,000원

토지면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평) - 전용면적 기준

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 은OOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 없음

1.2. 물건 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 404호 (참고: 감정평가서상 건물 구조 기재 내용에는 '제2층 제204호'로 표기되어 있으나, 소재지 주소상 4층404호임을 확인하시기 바랍니다.)

사용승인일: 2022년 02월 08일

외벽: 석재붙이 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙이 마감 등

창호: 샷시창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용 중 (후첨 내부구조도 참조)

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 시설, 도시가스 개별난방 설비 등

토지 형상 및 이용상태: 인접 대지와 등고평탄한 정방형 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 5~8m 내외의 포장도로에 접함

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역(토지전산망 내용은 참고사항이며 교육청 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 상부에 다락이 소재하는 것으로 조사됨. 임대 관계는 미상.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 양호합니다. 또한, '교대역(지하철 3호선)'이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이한 편입니다. 서울교육대학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 법조타운과도 가까워 직주근접의 이점을 누릴 수 있는 지역입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자는 김OO, 채권자는 은OOOOOOO입니다. 임의경매의 경우, 일반적으로 경매 절차를 통해 소멸되는 권리들이 많아 낙찰자가 깨끗한 권리를 승계받는 경우가 많습니다. 그러나 '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 해당 사건 간의 관계 및 인수되는 권리가 있는지 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 정확한 권리관계 확인은 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

교대역 상권은 법원, 검찰청 등 법조타운과 서울교육대학교, 대성학원 등 교육기관이 밀집해 있어 직장인, 학생, 거주민 등 다양한 소비층이 형성되어 있습니다. 특히, 법조타운 종사자들을 대상으로 한 음식점, 커피숍, 변호사·세무사 사무실 등이 밀집해 있으며, 서초동 일대의 고급 아파트 단지가 있어 거주민을 대상으로 한 업종들도 발달해 있습니다. 상권 내에서도 대로변 판매 상권의 시세가 높게 형성되어 있으며, 먹자골목 역시 외식업 특A급 상권으로 분류됩니다. 중대형 고깃집, 한식, 커피숍, 베이커리 등이 활성화되어 있으며, 인근 오피스 근무자들을 중심으로 수요가 꾸준한 편입니다.

1.6. 생활정보

단지 인근에 서울교육대학교가 위치하여 쾌적한 교육 환경을 갖추고 있으며, '교대역(지하철 3호선)' 및 다수의 버스 정류장이 가까워 강남 및 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 서초동 일대는 잘 정비된 도로망과 다양한 편의시설을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 인근에 학교와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경으로도 양호합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건은 '중복사건'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중임을 의미하며, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. 또한, '토지이용계획 및 제한상태'에 명시된 여러 규제(제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약 허가구역 등)가 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다. '임대 관계 미상'이라는 점은 현재 임차인이 존재할 경우 명도 절차 및 보증금 문제 발생 가능성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다. 감정평가서상 건물 구조 표기에 '제2층 제204호'로 기재된 부분과 실제 주소지 '4층404호' 간의 불일치는 현장 확인이 필수적입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 지역 중 하나인 서초구 서초동에 위치하며, 지하철 3호선 교대역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 서울교육대학교와 법조타운이 인접해 있어 풍부한 유동인구와 고정 수요를 확보할 수 있으며, 신축된 지 얼마 되지 않은 건물(2022년 사용승인)이라는 점도 긍정적입니다. 다만, 중복사건, 토지이용계획상의 각종 제한, 임대 관계 미상, 건물 호수 표기 오류 가능성 등 해결해야 할 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 파악하고 해결 방안을 모색한다면, 입지적 강점을 바탕으로 가치를 높일 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. **탁월한 역세권 입지**: 지하철 3호선 교대역 도보 이용 가능한 거리로 서울 시내 접근성이 매우 우수합니다.

2. **배후 수요 풍부**: 서울교육대학교, 법원, 검찰청 등 풍부한 직장인 및 학생 수요와 서초동의 고소득 거주민 수요를 동시에 확보할 수 있습니다.

3. **신축급 건물**: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 상태의 시설을 이용할 수 있습니다.

4. **가치 상승 잠재력**: 서초동의 높은 주거 선호도와 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

5. **중복사건 및 제한사항 확인**: 중복사건 및 토지이용계획상의 제한사항 등을 명확히 파악하고 해결한다면, 경쟁력 있는 투자가 가능합니다.

6. **상층부 다락 공간 활용**: 상부에 다락이 소재하여 추가적인 공간 활용 가능성이 있습니다.

주변 지역을 종합적으로 검색한 결과, 특별히 혐오시설이 집중되어 있거나 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계