나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102767 [3] 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서울교육대학교"" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""교대역(지하철3호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제2층 제204호로서,
(사용승인일: 2022.02.08)

외벽: 석재붙이 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙이 마감 등
창호: 샷시창호 등 입니다.

이용상태

기호1, 기호2, 기호3 각각 다세대주택(후첨 ""내부구도조도"" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 정방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래
계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:
2025.3.24.~2025.9.30.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호2, 기호3은 상부에 다락이 각각 소재하고 있는것으로 조사되었습니다.
임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102767 (3)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 879,000,000원

토지면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

토지지분: 20.82㎡ (약 6.30평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 은OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: (현장 조사 시 내부 확인 및 임대차 관계 추가 확인 필요)

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

건축 정보

사용승인일: 2022년 02월 08일

구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 4층 건물 내 4층

건물 연면적: 970.88㎡

대지면적: 396.6㎡

건축면적: 236.11㎡

건폐율: 59.53%

용적률: 164.92%

세대수: 16세대

주차대수: 10대

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울교육대학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "교대역(지하철 3호선)"이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

도로: 본건 서측으로 노폭 약 5~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. 또한, 토지거래 계약에 관한 허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 (근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-02-25 접수)

등기부 요약

* 소유권보존: 갑1 (김정재, 2022-02-25)

* 근저당권: 을1 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-02-25, 4,111,200,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 을2 (정일용, 2024-02-22, 470,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 을3 (허정미, 2025-02-20, 50,000,000원) - 말소 (전입일자/확정일자 2023-05-01, 대항력 없음)

* 임의경매: 갑6 (은평신용협동조합, 2025-04-24, 2,055,829,560원) - 말소

* 강제경매: 갑7 (한기종, 2025-08-18, 61,379,452원) - 말소

* 2번근저당권가처분: 을2-1 (최영미, 2025-09-16) - 말소

등기부채권 총액: 4,631,200,000원

임차인 현황

* 임차인: 허

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-05-01

* 배당신고일자: 2025-02-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 등기부상 임차인 허정미는 대항력이 없으며, 전입일자 및 확정일자를 보유하고 있으나 배당신고일자를 거쳐 말소되는 권리입니다. 이에 따라 본 경매 절차에서 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. 다만, 차임이 400만원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 계약 내용을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 매매/임대 시세: 제공된 JSON 데이터의 최근 매매 정보는 본건의 면적 및 감정가와 비교 시 큰 차이를 보이며, 건물 연식 또한 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 879,000,000원입니다. 제공된 JSON 자료의 매매가는 41,000,000원에서 151,500,000원 사이로, 이는 본건의 감정가와 현저한 차이가 있어 해당 자료는 참고용으로만 활용해야 합니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 인근 유사 신축 건물(2022년 사용승인)의 실거래가 및 호가 조사가 필수적입니다.

주변 건물 유형: 본건이 소재한 지역은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 교육 밀집 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

* 학교: 서울교육대학교 동측 인근에 위치하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 3호선 교대역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있으며, 권리 관계 및 매각 후 처리 과정에서 추가적인 주의가 요구될 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.) 등은 향후 건축 행위 및 토지 이용에 있어 제약을 가할 수 있으므로 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 일부 임대 관계가 미상으로 조사된 부분이 있어, 현장 조사 시 실제 임대 현황 및 계약 내용을 정확히 파악할 필요가 있습니다. (단, 현재 등기부상 임차인은 대항력이 없어 인수 부담 없음)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서초구 서초동에 위치한 2022년 준공의 신축 도시형생활주택으로, 강남 핵심 지역 내에 자리하여 입지적 가치가 높습니다. 지하철 3호선 교대역 역세권에 위치하며, 주변으로 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 등기부상 다수의 채권 및 경매 개시 결정이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금 또한 없습니다. 중복사건 및 공동담보, 토지이용계획상의 일부 제한은 투자 시 유의해야 할 사항이나, 전반적으로 권리관계가 명확하고 입지 조건이 우수하여 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 탁월한 입지: 서울의 핵심 지역인 서초동에 위치하며, 지하철 3호선 교대역을 편리하게 이용할 수 있는 역세권입니다.

* 교육 및 생활 인프라: 서울교육대학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리분석이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 879,000,000원입니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 채권 및 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 제공된 주변 시세 자료는 본건의 감정가와 큰 격차를 보여 신뢰도가 낮으므로, 본건의 가치 판단은 감정가를 중심으로 이루어져야 합니다. 잠재적 리스크 요인 및 시장 상황, 경쟁 입찰자 수를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준을 기준으로 삼는 것이 일반적입니다. 따라서, 예상 입찰가는 약 703,200,000원에서 791,100,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.