나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102767 [2] 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102767 [2] 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층402호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경102767
• 주소: 서울특별시 서초구 사임당로17길 8 서초 더 하임, 4층402호
• 용도: 도시형생활주택

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102767 | 소재지: 서울특별시 서초구 사임당로17길 8 서초 더 하임, 4층402호 | 감정가: 877,000,000원 | 최저가: 561,280,000원 | 용도: 도시형생활주택

1.1. 서울중앙지방법원 2025타경102767 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102767 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 은OOOOOOO

채무자: 김OO

소유자: 김OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 877,000,000원

특이사항: 중복사건

1.1. 2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층402호

용도: 다세대주택

토지면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제2층 제204호

사용승인일: 2022년 2월 8일

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울교육대학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 "교대역(지하철 3호선)"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

토지는 인접대지와 등고평탄한 정방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중에 있으며, 본 건 서측으로 노폭 약 5~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자 은OOOOOOO가 채무자 김OO을 상대로 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 채무자와 소유자가 동일인(김OO)입니다.

등기부상 권리관계는 명확하게 파악되나, '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어 경매 절차 진행 과정에서의 잠재적 이슈를 확인하고, 낙찰 후 권리 분석에 신중을 기할 필요가 있습니다.

별도의 공시된 권리 제한 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 서울교육대학교 인근으로, 주거 지역과 교육 시설이 밀집해 있습니다. 더불어 "교대역"을 중심으로 형성된 상권의 일부로 볼 수 있으며, 이는 유동 인구 확보와 상업 시설 이용에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

인근에 다수의 다세대주택이 밀집해 있어 주거지 배후 상권으로서의 역할을 수행할 것으로 보이며, 근린생활시설 이용이 용이한 입지입니다.

1.5. 생활정보

생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다. 도보 거리 내에 버스정류장이 있으며, 지하철 3호선 교대역을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 학교(서울교육대학교)가 있어 교육 환경이 우수하며, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 및 도시가스에 의한 개별난방 시설이 설치되어 있습니다.

건물 2층 204호에 다락이 소재한 것으로 조사되었으며, 본 건(4층 402호) 역시 다락이 존재할 가능성이 있습니다. 임대 관계는 조사되지 않아 미상입니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행될 수 있어, 경매 절차의 복잡성 및 진행 결과에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히 '토지거래 계약에 관한 허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)'으로 지정된 기간(2025.3.24.~2025.9.30.)이 있으나, 본 건의 용도가 다세대주택이므로 해당 허가 대상 여부를 정확히 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 임차인과의 법적 분쟁이나 예상치 못한 명도 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 교육대학교 인근의 역세권(교대역)에 위치한 신축(2022년 사용승인) 다세대주택입니다. 뛰어난 입지와 편리한 교통망, 양호한 주거 및 생활 환경을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치를 모두 지닌 물건으로 평가됩니다.

감정가는 8억 7,700만 원으로 책정되었으나, 면적 대비 가치 판단은 신중하게 이루어져야 합니다. 중복사건, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 철저히 분석하고 현장 조사를 통해 확인해야 할 사항들을 점검한다면, 성공적인 투자를 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 교육대학교 인근, 지하철 3호선 교대역을 이용할 수 있는 역세권이라는 점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

신축 건물: 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

소형 면적: 29.88㎡ (약 9.04평)의 전용 면적은 1인 가구나 소규모 투자자에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

향후 발전 가능성: 주변 지역 개발 계획이나 지속적인 인구 유입 가능성을 고려할 때, 투자가치가 높은 지역으로 평가됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계