나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102768 [3] 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102768 [3] 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경102768
• 주소: 서울특별시 서초구 사임당로17길 8 서초 더 하임, 4층401호
• 용도: 도시형생활주택

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102768 | 소재지: 서울특별시 서초구 사임당로17길 8 서초 더 하임, 4층401호 | 감정가: 849,000,000원 | 최저가: 543,360,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102768 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건번호

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102768 (3)

1.1. 2.소재지

서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 4층401호

1.1. 3.용도

다세대주택 (도시형생활주택)

1.1. 4.감정가

84,900,000원

1.1. 5.면적

토지면적: 20.81㎡ (약 6.3평)

토지지분: 20.81㎡ (약 6.3평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.94㎡ (약 9.06평)

1.1. 6.매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 7.경매구분

부동산 임의경매

1.1. 8.채권자

양OOOOOOO

1.1. 9.특이사항

중복사건

1.2. 입지 조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, "서울교육대학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 다양한 주택단지와 함께 사임당로를 따라 형성된 근린생활시설들이 혼재된 주택가 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 북서측 인근에 위치한 교대역(2호선, 3호선 환승역)과 가까운 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 지하주차장(총 10대 주차 가능)이 마련되어 있어 주차 또한 가능합니다.

1.2. 3.토지 형상 및 도로 상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 정사각형에 유사한 토지로, 도시형생활주택 부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 폭 약 10m의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 4.토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역이며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 5.주변 시설

서울교육대학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1.경매 진행 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 양OOOOOOO입니다. "중복사건"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 해당 물건과 관련하여 동일하거나 유사한 경매 사건이 진행 중일 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 2.기본 권리 분석

임의경매 개시 결정에 따른 법원의 매각 절차를 따르므로, 통상적으로 낙찰 후 말소되는 권리가 많습니다. 다만, 중복 사건의 존재 및 상세 권리 내역에 대한 추가적인 확인이 권리 분석의 핵심입니다.

1.4. 건물 상태 및 이용 현황

1.4. 1.건축 정보

2022년 2월 8일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물에 속해 있으며, 본건은 4층 401호입니다. (단, 감정평가서 요약본에는 2층 201호로 표기된 점, 건물 등기부등본 및 건축물대장을 통해 정확한 정보를 재확인할 필요가 있습니다.)

1.4. 2.구조 및 마감

외벽은 석재 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 이중창으로 구성되어 있습니다.

1.4. 3.이용 상태

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다. 특히 401호는 복층형으로, 상부 공간을 다락방으로 활용 중인 것으로 파악됩니다. (각 호실별 상세 이용 상황은 내부 도면을 참조해야 합니다.)

1.4. 4.설비 내역

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 엘리베이터, 난방 설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 상권 분석

본건이 위치한 서초동 일대는 서울교육대학교를 중심으로 주거 지역이 밀집해 있으며, 사임당로를 따라 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 역세권(교대역)에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 주거 밀집 지역 특성상 관련 업종의 상권 형성이 기대됩니다.

1.6. 생활 정보

1.6. 1.교통 및 생활 편의

2, 3호선 환승역인 교대역을 도보로 이용할 수 있어 서울 시내 어디든 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선도 갖추고 있습니다. 서울교육대학교 인근으로 주거 지역이 발달하여 주거 편의성이 높습니다.

1.6. 2.교육 환경

서울교육대학교가 바로 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설이나 유해 시설 입점이 제한되어 있어 쾌적한 주거 환경을 유지하는 데 도움이 될 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.중복 사건

"중복사건" 표기는 동일 부동산에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 과거에 진행되었음을 의미할 수 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 채권 관계의 변동 가능성을 시사하므로, 해당 사건과의 관계 및 영향에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.7. 2.토지거래 허가구역

해당 토지는 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다. 이 기간 내에 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지의 거래는 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다. 현재 매각 절차가 진행 중이므로, 낙찰 후 전매 또는 용도 변경 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 3.임대 관계 미상

기호 3) 401호를 제외한 나머지 호실(기호 1, 2)의 임대 관계가 불명확합니다. 특히 401호는 복층형으로 다락방으로 이용되는 등 특수한 이용 상태일 수 있어, 현황 조사 및 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. (참고: 탐문조사 결과, 기호 2) 302호는 임대보증금 5천만원, 월세 260만원에 2024년 3월 21일부터 임대 중입니다.)

1.7. 4.건축 정보 불일치 가능성

감정평가서 요약본에는 "2022.02.08. 사용승인된 ... 2층 201호"라고 기재되어 있으나, 본 물건의 소재지는 4층 401호입니다. 실제 건물 등기부등본 및 건축물대장을 통해 정확한 건축 연한 및 호실 정보를 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 지역인 서초구 교대역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 편리성과 서울교육대학교 인접이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2022년 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 복층형 구조로 활용도가 높다는 장점이 있습니다.

다만, "중복사건" 및 "토지거래 허가구역" 지정 기간(2025.9.30.까지)과 관련된 잠재적 리스크를 인지하고, 임대 관계가 명확하지 않은 호실에 대한 현황 파악이 중요합니다. 이러한 부분들을 면밀히 검토하고 전략적으로 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1.역세권 프리미엄

2, 3호선 환승역인 교대역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지로, 서울 시내 주요 업무 지구 및 상업 지구로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 이는 향후 시세 상승 및 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.

1.9. 2.교육 환경 및 주거 쾌적성

서울교육대학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 상대보호구역 지정으로 인해 교육 환경이 보호되고 있어 쾌적하고 안전한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.9. 3.신축 건물 및 복층형 구조

2022년 신축 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있으며, 401호의 복층형 구조는 다락방 등으로 활용 가능한 추가 공간을 제공하여 거주 편의성 및 활용도를 높입니다.

1.9. 4.잠재적 가치 상승 가능성

향후 주변 개발 계획이나 교통망 확충 등의 요인에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계