나이스옥션 법원경매 거창 2024타경45 [1] 경상남도 거창군 남상면 대산리 2414 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2024.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거창군 남상면 대산리에 소재하는 토지로서, "승강기농공단지" 내에 위
치하며, 부근은 단지 내에 공장 및 주변으로 답, 전, 임야(자연림) 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 및 인근에 지방도로가
소재하고 있는 점 등을 고려할 때, 제반 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형으로 평지의 토지로서 "공업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남측으로 4차선 아스콘포장도로 및 동측으로 2차선 아스콘포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(2017-05-17)(승강기전문농공단지), 전기공급설비(2019-
11-13)(저촉), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농공단지(2017-05-17)(승강기전문농공단지)<산
업입지 및 개발에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관
한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)
: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서,
(사용승인일: 2019.05.31)

[ 공장 부분 ]
외벽: 판넬치장.
바닥: 하드너.
H-Beam: 500×300mm, 400×200mm, 250×100mm.
층고: 약 11M 정도.
창호: 샷시창호.

[ 사무실 부분 ]
외벽: 판넬치장.
내벽: 벽지, 타일 등.
바닥: 타일.
창호: 샷시창호.

이용상태

기호(2-가)
- 공장 부분: "공장, 화장실 등"임.
- 사무실 부분: "사무실, 사장실, 휴게실, 숙소 형태, 화장실 등"임.

설비내역

기호(2-가): 위생설비, 급.배수설비, 소화전설비, 화재발신설비 등이 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1번 토지 지상에 일부 상공으로 '고압선로'가 통과하는 바, 이를 감안하여 평가함
- 목록 1번 토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 컨테이너(1식)는 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

거창지원 2024타경45 (1)

소재지

경상남도 거창군 남상면 대산리 2414

용도

공장

감정가

2,833,648,200원

토지면적

5,890.50㎡ (약 1,781.85평)

건물면적

3,753.70㎡ (약 1,135.59평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건, 재매각

1.1. 물건 개요

건축물정보

일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 공장 (건축물대장 기준)

사용승인일

2019년 5월 31일

주요 용도

공장, 사무실, 휴게실, 숙소, 화장실 등

건물 층고

약 11M (공장 부분)

건물 높이

14. 97M

건축면적(건폐율)

3,859.38㎡ (65.52%)

연면적(용적률)

3,753.70㎡ (63.72%)

토지 이용 현황

공업용 건부지, 사다리형 평지

토지 지역

계획관리지역, 지구단위계획구역(승강기전문농공단지), 개발촉진지구 등

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

경상남도 거창군 남상면 대산리에 위치한 "승강기농공단지" 내에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공장 밀집 지역이며, 농경지와 임야 등도 혼재되어 있습니다.

교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도로가 소재하고 있어 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

도로 상태

본건 토지 남측으로는 4차선 아스콘 포장도로, 동측으로는 2차선 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부채권 총액 (토지)

3,359,124,203원

등기부채권 총액 (건물)

3,186,034,123원

말소기준권리

토지 을구 4번 근저당권 (중소기업은행, 2018-05-25 접수, 650,000,000원)

소멸/인수 여부

* 말소기준권리보다 앞선 권리는 없습니다.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 근저당권, 가압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리는 목록 1번 토지 을구 6번 구분지상권설정등기(한국전력공사, 2020-05-14 접수)입니다. 이로 인한 토지 이용상 제약이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액 파악 전까지 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

산업단지 내 위치

"승강기농공단지"에 속해 있어 관련 산업과의 연계성이 높습니다.

물류 동선

4차선 및 2차선 도로에 직접 접하고 있어 외부 물류 이동이 용이합니다.

주변 환경

공장 및 산업 시설이 주를 이루는 지역으로, 상업 시설이나 주거 시설은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로, 인근에 주거 또는 상업 시설이 밀집되어 있지 않아 일반적인 생활 편의 시설 접근성은 낮을 수 있습니다.

공단 내 지원 시설 또는 인근 지역의 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 재매각

채무 관련 복잡한 사안이 있거나, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었을 가능성을 시사합니다. 신중한 검토가 필요합니다.

고압선로 통과

토지 상공으로 고압선이 통과하고 있어, 토지 이용 및 건물 신축, 증축 시 제약이 발생할 수 있습니다. 해당 구간의 정확한 영향 범위를 확인해야 합니다.

매각 제외 물건

목록 1번 토지 지상에 있는 철거 및 이동이 용이한 컨테이너(1식)는 매각에서 제외됩니다. 이는 현황과 공부상의 차이를 발생시키며, 현장을 방문하여 정확한 상태를 파악해야 합니다.

인수되는 구분지상권

한국전력공사의 구분지상권 설정 등기가 말소되지 않고 인수되므로, 해당 권리가 토지의 이용에 미치는 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

임대 관계 미확인

임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 표시되나, 임대관계가 미상인 점은 현장 조사 및 명도 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거창군 승강기농공단지 내에 위치한 신축에 가까운 공장 용도의 부동산입니다.

양호한 도로 접근성과 산업단지 내 입지는 산업 활동에 유리한 조건입니다.

비교적 최근에 사용 승인된 건물로 즉시 활용 가능성이 높습니다.

그러나 고압선로 통과, 인수되는 구분지상권, 재매각 및 유동화 물건이라는 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석을 통해 해당 물건의 가치를 정확히 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지

승강기 관련 산업 집적 효과 기대.

* 신축급 건물

2019년 사용승인으로 노후도가 낮아 즉시 활용 용이.

* 우수한 도로망

4차선 및 2차선 도로 접하여 물류 이동 편리.

* 일괄 매각

토지와 건물을 하나의 단위로 취득하여 효율적인 운영 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 시장 상황, 향후 활용 가능성, 명도 난이도, 경쟁 입찰 현황 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 경우, 재매각 이력이 있고 인수해야 할 구분지상권, 고압선로 통과 등 고려 사항이 있으므로, 감정가 2,833,648,200원을 기준으로 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

일반적으로 재매각 물건은 시장 상황과 입찰 경쟁을 고려하여 감정가 대비 70%~90% 수준에서 결정될 수 있으나, 본건의 특수성을 감안하여 면밀한 분석 후 결정하시기를 권장합니다.

임차인 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.