나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2895 [1] 경상남도 창녕군 영산면 성내리 620 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 영산면 성내리 소재 "영산지구대" 북서측 인근에 위치하며
부근은 단독주택, 소규모 연립주택 및 농경지 등이 소재하는 주택지대로서, 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정평 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 북동측으로 노폭 약 1m 내외의 도로와 접하나 현황 "폐도"로서 인접 토지를
경유하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도"참조.

공부와의 차이

본건 토지 기호[1]은 귀 제시목록 및 공부상 지목 "답"으로 등재되어 있으나,
현황은 "대"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[2] 조적조(블록) 시멘트기와지붕(현:스레트지붕) 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인트마감.
바닥 : 장판, 타일 등 마감.
창호 : 샤시창호임.

[3] 조적조(블록) 시멘트기와지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인트마감.
바닥 : 장판지 등 마감.
창호 : 목재창호임.

이용상태

[2,3] 주택(현: 공가)임.

설비내역

[2,3] --

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도"참조.

공부와의 차이

본건 건물 기호[2]는 귀 제시목록상 지붕이 "시멘트기와지붕"이나, 현황 "스레트지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. [목록 1] 농쥐취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수, 공부상 지목은 농지(답)이나 해당토지는 건물 2동의 사실상 대지로 활용되고 있어 농지로 보기 어려우나 취득목적에 따라 영농의 실현가능성을 검토하여 발급여부를 검토한다는 2025. 4. 22.자 영산면사무소의 사실조회회신이 있으므로 상세한 사항은 주무관서인 영산면사무소에 문의요망). 제시외 건물(1-1, 1-2) 매각 포함. 공부상 지목은 '답'이나 현황 '대지'로 이용중임. 지적도상 북동측으로 노폭 약 1m 내외의 도로와 접하나 현황 폐도로서, 인접 토지를 경유하여 출입 가능함(감정평가서 참조). [목록 2] 공부상 지붕이 '시멘트기와지붕'이나 현황 '스레트지붕'임. [목록 2,3] 1동호, 2동호 단독주택 소재하며 폐가상태임(현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경2895 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 성내리 620

용도: 단독주택

감정가: 141,900,100원

토지면적: 793.00㎡ (약 239.88평)

건물면적: 89.07㎡ (약 26.94평)

건물 제시외면적: 116.30㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 무OOOOOOO (무안농업협동조합)

건축물 현황: 총 2동의 단독주택으로, 각 건물 면적은 약 39.67㎡ (1동, 약 12.00평) 및 49.40㎡ (2동, 약 14.94평)이며, 총 건물 면적은 89.07㎡ (약 26.94평)입니다. 두 건물 모두 공부상 지붕은 시멘트기와지붕이나 현황은 스레트지붕이며, 조적조(블록) 단층 건물입니다. 현재 두 건물 모두 폐가 상태입니다. (1973년 건축 추정)

2. 입지조건

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 성내리 620번지에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건은 "영산지구대" 북서측 인근에 자리하며, 주변은 단독주택, 소규모 연립주택 및 농경지가 혼재된 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로상태: 지적도상으로는 북동측으로 노폭 약 1m 내외의 도로와 접하나, 현황은 폐도로서 인접 토지를 경유하여 출입해야 합니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

현황: 토지는 부정형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2010년 12월 28일 무안농업협동조합의 근저당권(60,000,000원)이 말소기준권리입니다.

이하 권리사항: 말소기준권리보다 선순위의 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. 2024년 11월 28일 무안농업협동조합의 임의경매 개시결정(51,889,998원)으로 본 경매가 진행 중입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008년 03월 04일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 최*은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 보증금은 없으나, 상세 내역 확인 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면의 주택지대에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택과 소규모 연립주택 등이 분포하고 있으며, 일부 농경지가 혼재되어 있습니다. 영산지구대가 인근에 위치하여 치안은 양호한 편입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 영산면 소재지 내에 기본적인 편의시설(마트, 병의원, 관공서 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 정보는 영산면 소재지를 직접 방문하거나 관련 정보를 추가로 확인해야 합니다.

주변 교육시설: 인근에 초등학교 등 교육시설이 있을 수 있으나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주변 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통망은 다소 제한적일 수 있습니다.

주변 환경: 농경지가 인접해 있어 조용한 전원생활 환경을 갖추고 있으나, 건물이 폐가 상태이고 도로 접근에 일부 제약이 있어 생활 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 명확히 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 요건: 공부상 지목이 '답'으로 되어 있어 농지취득자격증명이 필요합니다. 현황은 '대지'로 사용 중이나, 취득 목적에 따라 영산면사무소에서 영농 실현 가능성을 검토하여 발급 여부를 결정합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 영산면사무소에 문의하여 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

건물 상태: 두 동의 건물 모두 폐가 상태로, 상당한 수리 또는 철거가 필요하여 추가적인 비용이 발생합니다.

도로 접근성: 현황 폐도로 인해 차량 진입이 인접 토지를 경유해야 하는 불편함이 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 활용 시 문제가 될 수 있습니다.

건물 노후: 1973년 건축된 건물로 노후도가 높아 유지보수 또는 신축을 고려해야 합니다.

대항력 있는 임차인: 최* 임차인은 대항력이 있으나 인수 금액은 0원입니다. 다만, 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적(약 240평)을 가진 단독주택입니다. 그러나 건물은 현재 폐가 상태이며, 농지취득자격증명 발급 여부, 폐도 상태의 도로 접근성, 건물 노후도 등 해결해야 할 과제가 많습니다. 감정가는 1억 4천만원대이나, 이러한 잠재적 리스크를 고려할 때 낙찰 후 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 토지 자체의 가치와 향후 개발 가능성을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

토지 활용 가치: 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 재건축 시 중요한 자산이 될 수 있습니다. 농지 관련 문제가 해결된다면 주거용 부지로서의 활용성이 높습니다.

감정가 대비 저렴한 입찰 가능성: 폐가 상태, 농지 문제, 도로 접근성 등 리스크 요인으로 인해 감정가 이하 또는 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

주변 시세 대비 잠재력: (주변 다세대 주택 매매가를 고려할 때, 토지 가치가 재평가될 여지가 있으나, 직접적인 비교는 어렵습니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건은 폐가 상태, 농지취득자격증명 발급 불확실성, 폐도 상태의 도로 접근성 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가(141,900,100원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 건물 가치가 미미하거나 마이너스(철거 비용 고려)라고 가정하고, 토지 가치 및 리스크 해소 비용을 감안하여, 예상 입찰가는 85,000,000원 (8천 5백만원) 선으로 제안합니다. 본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 각 리스크 요소 해결 가능성에 대한 개인별 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.