나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2895 [1] 경상남도 창녕군 영산면 성내리 620 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2895 [1] 경상남도 창녕군 영산면 성내리 620 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경2895
• 주소: 경상남도 창녕군 영산면 성내리 620
• 용도: 단독주택

밀양지원 경매3계 2024타경2895 | 소재지: 경상남도 창녕군 영산면 성내리 620 | 감정가: 141,900,100원 | 최저가: 48,672,000원 | 용도: 단독주택

1. 밀양지원 2024타경2895 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경2895 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 성내리 620

용도: 단독주택

감정가: 141,900,100원

토지면적: 793.00㎡ (약 239.9평)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 116.30㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 무OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 영산면 성내리 소재 "영산지구대" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 소규모 연립주택 및 농경지가 소재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

다만, 지적도상 북동측으로 노폭 약 1m 내외의 도로와 접하나 현재는 폐도 상태이며, 인접 토지를 경유하여 출입이 가능한 점은 유의해야 합니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자이자 채무자는 김OO이며, 채권자는 무OOOOOOO입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

가장 중요한 권리 사항으로, 공부상 지목은 '답'(농지)으로 등재되어 있으나 현황은 건물 2동이 사용 중인 '대지'로 이용되고 있습니다.

이로 인해 농지취득자격증명(농취증명)이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

영산면사무소의 사실조회회신에 따르면, 현황 농지로 보기 어려우나 취득 목적에 따라 영농 실현 가능성을 검토하여 발급 여부를 결정한다고 하므로, 상세 내용은 주무관서인 영산면사무소에 문의해야 합니다.

제시외 건물(1-1, 1-2) 또한 매각에 포함됩니다.

임대 관계는 확인되지 않았습니다(미상임).

1.4. 상권분석

본건 소재지는 단독주택, 소규모 연립주택 및 농경지가 혼재된 주택지대입니다.

인근에 영산지구대가 위치하고 있어 기본적인 치안 확보는 가능할 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 점포나 편의 시설이 분포할 가능성이 높습니다.

창녕군 영산면 자체는 농업 중심의 지역 특성을 가지며, 상권의 규모가 크지 않아 도심과 같은 활발한 상권 형성은 어렵습니다.

과거 창녕군에서 골목상권 활성화 프로젝트를 추진했던 사례가 있으며, 이는 지역 상권에 대한 관심이 있음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

영산면 소재지에 있으므로, 면사무소, 지구대 등 기본적인 관공서 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육 시설로는 영산중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

병원 시설로는 영산의원, 영산요양병원, 동화의원, 행복의원 등이 소재하여 의료 서비스 이용이 가능합니다.

생활 편의를 위해서는 창녕읍 등 인근 중심지로 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농취증명 발급 여부입니다. 현재 농지로 보기 어려운 현황임에도 불구하고, 농취증명이 발급되지 않으면 낙찰 후 소유권을 취득하는 데 심각한 문제가 발생할 수 있으며, 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

건물은 '폐가 상태'로, 즉시 거주하거나 사용하기 어렵고 상당한 철거 및 신축 비용이 발생할 수 있습니다.

도로 접근성 또한 현황 폐도라는 점이 불편 사항으로 작용하며, 인접 토지 소유주와의 관계를 고려해야 합니다.

공부상 지목(답)과 현황(대지)의 차이, 건물 지붕 재질(시멘트기와 vs 스레트)의 차이는 추후 행정 처리나 재산권 행사 시 번거로움을 야기할 수 있습니다.

혐오시설 존재 여부는 추가 확인이 필요하나, 농경지와 주택이 혼재된 지역 특성상 대규모 산업 시설이나 축사 등이 인접해 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 창녕군 내에서 생활쓰레기 처리장이 공원으로 탈바꿈한 사례가 있어 혐오시설의 잠재적 개선 가능성은 있으나, 이는 지역 상황에 따라 다릅니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 영산면의 주택지대 내 토지(현황 대지)와 폐가 상태의 건물 2동으로 구성된 경매 물건입니다.

감정가는 1억 4천여만 원 수준이나, 토지 지목과 현황의 불일치로 인한 농취증명 발급 리스크, 그리고 건물 상태의 심각한 노후화(폐가)가 가장 큰 문제입니다.

도로 접근성 또한 현황 폐도라는 점이 불편 사항으로 작용합니다.

이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고, 농취증명 발급 가능성을 명확히 확인하며, 철거 및 신축에 드는 막대한 비용을 감당할 수 있는 투자자에게는 재개발 또는 신축 부지로의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

토지의 경우, 지목 변경 및 건축 허가 등 행정 절차 진행 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

폐가 상태이므로, 철거 후 신축을 고려하거나, 인근 토지를 매입하여 대규모 개발을 시도하는 방안도 고려해볼 수 있습니다.

향후 지역 개발 가능성이나 용도 변경 등에 대한 장기적인 안목으로 접근할 가치가 있습니다.

주변 시세 대비 저렴한 감정가는 초기 투자 비용 부담을 낮출 수 있는 장점입니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계