나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3140 [2] 경상남도 밀양시 초동면 신월리 62-6 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①,②는 경상남도 밀양시 초동면 신월리 소재 "유산저수지" 서측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①,②까지 차량접근 가능하며 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 ①,② 공히 완경사 지세 내 사다리형 토지로서 "휴경지" 상태임.

인접 도로상태

기호 ①,② 북측으로 노폭 5미터 내외의 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 ①,② 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양
사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

- 기호 ① 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로 실측사정
후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은
‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①,② 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 수목 다수 소재하나 장기 휴경으로
관리상태 불량하여 경제적 가치 희박한 것으로 판단되는 바 토지와 일체로 거래되는
관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ② 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 구축물(관정) 소재하여 개략적으로
실사 후 평가하되, 제시외 구축물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우
토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ① 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 이동식 화장실, 물탱크 등이 소재하나 이전이
용이함을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 제시외 구축물(2-1) 매각 포함. 현황 휴경지 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경3140 (2)

소재지: 경상남도 밀양시 초동면 신월리 62-6

용도: 과수원 (현황: 휴경지)

감정가: 336,220,000원

토지면적: 5520.00㎡ (약 1670평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새고성농업협동조합

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 기호 ①,② 토지는 경상남도 밀양시 초동면 신월리 소재 "유산저수지" 서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 취락 및 농경지가 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 기호 ①,② 토지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 토지 북측으로 노폭 5미터 내외의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

* 지리적 위치: "유산저수지" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권 현황: 등기부상 소유권은 홍영두(2006년), 김송미(2022년) 순으로 이전되었습니다.

* 등기부상 권리관계:

* 을1 근저당: 새고성농업협동조합 (2022-10-12, 760,000,000원) - 말소기준권리

* 을2 지상권: 새고성농업협동조합 (2022-10-12) - 말소

* 갑3 가압류: 신용보증기금 (2024-02-07, 19,000,000원) - 말소

* 갑4 가압류: 국민은행 (2024-02-14, 33,221,267원) - 말소

* 갑5 임의경매: 새고성농업협동조합 (2024-02-07, 695,355,326원) - 말소

* 갑6 압류: 북부산세무서장 (2025-11-25) - 말소

* 전체 등기부채권 총액은 812,221,267원입니다.

* 말소기준권리: 2022년 10월 12일 접수된 새고성농업협동조합의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 상기 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (다만, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 말소되었으므로 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 해당 물건지는 마을 취락 및 농경지가 혼재된 지역으로, 농업 활동이 주를 이루는 것으로 보입니다. 인근에 별도의 상업 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 주변 시설: 밀양시 생활폐기물 소각시설(밀양시 무안면 소재) 및 소규모 하수처리시설(초동면 범평리, 명성리 소재)이 지역 내에 운영 중인 것으로 파악됩니다. 해당 시설들과 본 물건지 간의 정확한 거리 및 영향은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 해당 지역은 농촌 지역으로, 생활 편의시설은 제한적일 수 있으며, 주변 마을 취락을 통한 기본적인 생활 인프라가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: "유산저수지" 인근에 위치하여 자연 경관은 양호한 편으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 요함: 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 법정지상권: 등기부상 지상권은 말소되었으나, 특이사항 및 특수물건정보에 법정지상권이 명시되어 있어, 등기되지 않은 법정지상권 성립 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 물건:

* 기호 ① 지상에 제시외 건물 소재 (경매 대상에서 제외 여부 확인 필요).

* 기호 ①,② 지상에 제시외 수목 다수 소재 (관리 상태 불량, 토지와 일체로 거래).

* 기호 ② 지상에 제시외 구축물(관정) 소재 (경매 대상에서 제외 여부 확인 필요).

* 기호 ① 지상 이동식 화장실, 물탱크 등 (이전 용이하여 평가에서 제외).

* 주의사항에 제시외 구축물(2-1) 매각 포함 명시되어 있습니다.

* 휴경지 상태: 현재 토지는 휴경지 상태로, 농지로서의 관리가 필요하거나 개발 시 토지 형질 변경 등의 추가 작업이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 현재 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 초동면의 농지(과수원)로, 감정가는 3억 3천만 원대입니다. 유산저수지 인근에 위치하며 차량 접근성은 보통입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하며, 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 법정지상권 가능성, 제시외 물건 존재 등 주의해야 할 사항들이 있습니다. 현재 휴경지 상태이며, 임대관계는 미상입니다. 주변에 생활 폐기물 소각시설 및 소규모 하수처리시설이 운영 중이나, 본 물건지와의 정확한 거리 및 영향은 불확실합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지 활용 잠재력: 넓은 토지 면적을 활용한 영농 활동 또는 농업 관련 시설 설치 가능성이 있습니다.

* 낮은 감정가: 농지 관련 규제 및 제시외 물건 등의 복합적인 요인으로 인해, 시장 가격 대비 합리적인 입찰 기회가 발생할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획 등에 따라 토지 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 336,220,000원을 기준으로, 상기 명시된 위험 요소(농지취득자격증명, 법정지상권, 제시외 물건 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 여부 및 비용, 법정지상권 문제 발생 시 해결 비용 등을 면밀히 분석한 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 최종 입찰가 결정 전, 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인 및 관련 법규 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.