나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3140 [1] 경상남도 밀양시 초동면 신월리 62-2 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①,②는 경상남도 밀양시 초동면 신월리 소재 "유산저수지" 서측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①,②까지 차량접근 가능하며 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 ①,② 공히 완경사 지세 내 사다리형 토지로서 "휴경지" 상태임.

인접 도로상태

기호 ①,② 북측으로 노폭 5미터 내외의 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 ①,② 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양
사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

- 기호 ① 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로 실측사정
후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은
‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①,② 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 수목 다수 소재하나 장기 휴경으로
관리상태 불량하여 경제적 가치 희박한 것으로 판단되는 바 토지와 일체로 거래되는
관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ② 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 구축물(관정) 소재하여 개략적으로
실사 후 평가하되, 제시외 구축물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우
토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ① 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 이동식 화장실, 물탱크 등이 소재하나 이전이
용이함을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 제시외 건물(1-1~1-4) 매각 제외하며, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격. 현황 휴경지 상태임. 지상에 이동식 화장실, 물탱크 등이 소재하나 이전이 용이함을 이유로 평가 제외함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경3140 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 초동면 신월리 62-2

용도: 과수원

감정가: 45,513,200원

토지면적: 7616㎡ (약 2304평)

건물면적: 0㎡ (건물은 매각 대상에서 제외됨)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새고성농업협동조합 (새OOOOOOOO)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 밀양시 초동면 신월리 소재 "유산저수지" 서측 인근에 위치함

주변 환경: 마을 취락, 농경지 등이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준임

교통: 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준임

도로: 북측으로 노폭 5미터 내외의 아스콘 포장도로가 소재함

토지 이용 상태: 완경사 지세 내 사다리형 토지로서 현재 "휴경지" 상태임

밀양시 초동면은 낙동강, 옛 수산지, 청도천 유역에 위치한 지역으로, 농경지가 발달한 곳임

1.2. 권리분석

등기부상 소유권: 김명자, 홍영두, 김송미 순으로 소유권 이전이 확인됨

말소기준권리: 2022년 10월 12일자 새고성농업협동조합 근저당권 (금760,000,000원)이 말소기준권리가 됨

매각으로 소멸되는 권리:

* 을11 근저당권 (새고성농업협동조합)

* 을12 지상권설정 (새고성농업협동조합)

* 갑19 가압류 (신용보증기금)

* 갑20 가압류 (국민은행)

* 갑21 임의경매개시결정 (새고성농업협동조합)

* 갑22 압류 (북부산세무서장)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 을12 지상권은 말소 예정임. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립 여부는 불명확함

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대 관계는 미상임

1.3. 상권분석

본 건 토지는 밀양시 초동면 신월리의 유산저수지 인근에 위치하며, 주변은 마을 취락과 농경지가 혼재된 농촌 지역임

주요 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 부족하나, 지역 특성상 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 예상됨

1.4. 생활정보

본 건 토지는 과수원 용도로 지정되어 있으나, 현재 휴경지 상태임

주변에 교육, 의료, 문화 등 생활 인프라에 대한 구체적인 정보는 부족함

교통 접근성은 보통 수준으로 차량을 이용한 접근은 가능함

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 미제출할 경우 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있음

법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불명확하여, 향후 소유권 행사 시 분쟁의 소지가 있을 수 있음

제시외 건물 및 물건: 이동식 화장실, 물탱크 등은 이전 용이성을 이유로 감정평가에서 제외되었으나, 철거 또는 이전 시 추가 비용이 발생할 수 있음. 또한, 제시외 건물(1-1~1-4)은 매각 대상에서 제외되어 최저매각가격에 영향을 미침

토지 이용 계획 제한: 본 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법) 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있음

혐오시설 존재 여부: 주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 밀양시 무안면에 폐기물 소각시설 및 매립장이 운영되고 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있음

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 초동면 신월리에 위치한 과수원 용지의 토지임

넓은 면적을 가지고 있음에도 불구하고 현재 휴경지 상태이며, 매각 제외 물건 및 법정지상권 관련 불확실성 등 고려해야 할 사항이 존재함

다수의 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계 자체는 비교적 명확해질 것으로 보이나, 지상권 관련 불확실성은 주의 깊게 검토해야 함

농지이므로 농지취득자격증명 준비는 필수적이며, 이에 대한 사전 준비가 필요함

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 7616㎡ (약 2304평)의 넓은 토지를 감정가 대비 신중하게 접근 시 매력적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있음

농업 잠재력: 과수원 및 농경지로서의 잠재력을 보유하고 있어, 농업 관련 투자 고려 가능

자연환경: 유산저수지 인근에 위치하여 전원생활 목적의 토지 투자 고려 가능

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가는 45,513,200원으로 제시되어 있으나, 제시외 건물 제외, 휴경지 상태, 법정지상권 관련 불확실성, 농지취득자격증명 필요성 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 함

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 토지 상태 확인, 주변 시세 조사, 관련 법규 검토, 입찰 경쟁률 예측 등이 필수적임. 이에 따라 본 건은 현장 조사 및 면밀한 법률 검토 후 입찰가 산정을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.