나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13581 [2] 경상남도 밀양시 부북면 위양리 974 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 부북면 위양리 소재 "도방동마을" 내 및 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

[1,2] 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
[3,6] 부정형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
[4] 부정형의 평지로서, 농경지로 이용중임.
[5] 부정형의 급경사지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

[1,2] 본건 남측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함.
[3,6] 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근 가능함.
[4] 본건 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.
[5] 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

[1-3] 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
[4] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소
말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>임.
[5] 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구
역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관
리법>임.
[6] 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제
한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도"참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경13581 (2)

소재지: 경상남도 밀양시 부북면 위양리 974

용도: 답 (농경지)

감정가: 171,610,800 원

토지 면적: 1033.80㎡ (약 312.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 기타 (토지)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (사망자)

특이사항: 형식적 경매, 농지취득자격증명 필요

주의사항: 재매각 물건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수됩니다.

2. 입지조건

소재지인 경상남도 밀양시 부북면 위양리는 "도방동마을" 내 및 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지대로 이루어져 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지의 형태는 필지별로 상이하나, 사다리형 및 부정형의 평지로 이루어져 있으며, 일부는 주거용 건부지, 농경지, 또는 자연림 상태로 이용 중에 있습니다.

도로 접근성은 필지에 따라 다르나, 남측 및 북서측으로 약 2m~3m 내외의 도로와 접하거나 인접지를 통해 접근이 가능합니다. 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능합니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부/전부 제한), 사방지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전 (1965-06-30, 김용락)

* 소유권 이전 (2022-06-14, 김기한 - 협의분할에 의한 상속)

* 임의 경매 개시 (2024-12-27, 망 - 말소기준권리)

말소기준권리인 임의경매 개시 결정 등기 이전의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지 및 자연림 지역이 포함된 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

가장 인근으로 "도방동마을"이 있으며, 주변은 농경지로 둘러싸여 있습니다.

위양지 관광농원, 밀양요 카페 등 관광 관련 시설이 인근에 있어 휴식 및 관광 수요가 일부 존재합니다.

주요 상업 시설이나 산업 단지는 인근에 소재하지 않아 일반적인 상권 분석보다는 지역의 자연 환경 및 관광 자원과의 연계성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건 소재지 주변으로는 위양지, 완재정 등 관광 명소가 있어 자연 경관이 우수하며, 농촌 생활 환경을 제공합니다.

밀양 시내 및 기타 편의 시설 접근성은 차량 이동을 통해 가능하며, 주위 교통 상황은 보통 수준입니다.

인근에 위양지 관광농원 등이 있어 농산물 체험, 물놀이 시설, 숙박 등의 시설을 이용할 수 있습니다.

대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 마을버스가 운행되는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 재매각 절차를 진행 중인 물건으로, 유찰 또는 매수인의 미납으로 인해 재매각이 결정된 사유를 파악할 필요가 있습니다.

농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생합니다.

지상권 존재 가능성: 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있어, 추후 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

복잡한 토지 이용 계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 농림지역, 사방지 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 복합적으로 지정되어 있어 토지 이용 시 제한이 많을 수 있습니다.

가축 사육 제한: 지역에 따라 가축 사육이 일부 또는 전부 제한되므로, 관련 업종으로의 활용 시 확인이 필요합니다.

최근 밀양 지역 관련 이슈: 최근 밀양 지역에 대한 사회적 이슈가 일부 부각되고 있으나, 본 물건의 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 부북면 위양리에 위치한 농경지(답)로서, 주변의 아름다운 자연 환경과 관광 자원(위양지 등)과 인접해 있다는 장점을 가지고 있습니다.

형식적 경매로 진행되며, 현재 건물은 없고 순수 토지 매각 대상입니다.

다만, 농지취득자격증명이 필수적이며 복잡한 토지 이용 계획 및 제한사항, 그리고 재매각 물건이라는 점은 신중한 접근이 요구됩니다.

인근에 관광 농원 등의 시설이 있어 주말 농장, 체험 농장, 또는 전원 주택 부지 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 농지법 및 국토계획법 등 관련 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

자연경관이 우수한 위양지 인근의 토지: 아름다운 자연환경과 인접하여 전원생활 또는 주말 농장 부지로의 매력도가 있습니다.

저렴한 감정가 대비 넓은 면적: 171,610,800원의 감정가로 1033.80㎡(약 312.7평)의 토지를 취득할 수 있는 기회입니다.

농지 관련 개발 가능성: 향후 농업 관련 시설, 체험 농장, 혹은 전원 주택 단지 개발 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다.

재매각으로 인한 가격 메리트 기대: 재매각 과정에서 추가적인 유찰이 발생할 경우, 초기 감정가보다 낮은 금액으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 171,610,800원을 기준으로 시장 상황 및 재매각이라는 점을 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 재매각 물건의 경우, 첫 매각 기일 가격보다 낮은 수준에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

따라서, 첫 입찰 시에는 감정가 대비 80%~90% 수준인 약 137,288,000원 ~ 154,449,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 시장 상황과 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 시세 파악 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경13581 (2)

소재지: 경상남도 밀양시 부북면 위양리 974

용도: 답 (농경지)

감정가: 171,610,800 원

토지 면적: 1033.80㎡ (약 312.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 기타 (토지)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (사망자)

특이사항: 형식적 경매, 농지취득자격증명 필요

주의사항: 재매각 물건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수됩니다.

2. 입지조건

소재지인 경상남도 밀양시 부북면 위양리는 "도방동마을" 내 및 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지대로 이루어져 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지의 형태는 필지별로 상이하나, 사다리형 및 부정형의 평지로 이루어져 있으며, 일부는 주거용 건부지, 농경지, 또는 자연림 상태로 이용 중에 있습니다.

도로 접근성은 필지에 따라 다르나, 남측 및 북서측으로 약 2m~3m 내외의 도로와 접하거나 인접지를 통해 접근이 가능합니다. 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능합니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부/전부 제한), 사방지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전 (1965-06-30, 김용락)

* 소유권 이전 (2022-06-14, 김기한 - 협의분할에 의한 상속)

* 임의 경매 개시 (2024-12-27, 망 - 말소기준권리)

말소기준권리인 임의경매 개시 결정 등기 이전의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지 및 자연림 지역이 포함된 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

가장 인근으로 "도방동마을"이 있으며, 주변은 농경지로 둘러싸여 있습니다.

위양지 관광농원, 밀양요 카페 등 관광 관련 시설이 인근에 있어 휴식 및 관광 수요가 일부 존재합니다.

주요 상업 시설이나 산업 단지는 인근에 소재하지 않아 일반적인 상권 분석보다는 지역의 자연 환경 및 관광 자원과의 연계성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건 소재지 주변으로는 위양지, 완재정 등 관광 명소가 있어 자연 경관이 우수하며, 농촌 생활 환경을 제공합니다.

밀양 시내 및 기타 편의 시설 접근성은 차량 이동을 통해 가능하며, 주위 교통 상황은 보통 수준입니다.

인근에 위양지 관광농원 등이 있어 농산물 체험, 물놀이 시설, 숙박 등의 시설을 이용할 수 있습니다.

대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 마을버스가 운행되는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 재매각 절차를 진행 중인 물건으로, 유찰 또는 매수인의 미납으로 인해 재매각이 결정된 사유를 파악할 필요가 있습니다.

농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생합니다.

지상권 존재 가능성: 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있어, 추후 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

복잡한 토지 이용 계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 농림지역, 사방지 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 복합적으로 지정되어 있어 토지 이용 시 제한이 많을 수 있습니다.

가축 사육 제한: 지역에 따라 가축 사육이 일부 또는 전부 제한되므로, 관련 업종으로의 활용 시 확인이 필요합니다.

최근 밀양 지역 관련 이슈: 최근 밀양 지역에 대한 사회적 이슈가 일부 부각되고 있으나, 본 물건의 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 부북면 위양리에 위치한 농경지(답)로서, 주변의 아름다운 자연 환경과 관광 자원(위양지 등)과 인접해 있다는 장점을 가지고 있습니다.

형식적 경매로 진행되며, 현재 건물은 없고 순수 토지 매각 대상입니다.

다만, 농지취득자격증명이 필수적이며 복잡한 토지 이용 계획 및 제한사항, 그리고 재매각 물건이라는 점은 신중한 접근이 요구됩니다.

인근에 관광 농원 등의 시설이 있어 주말 농장, 체험 농장, 또는 전원 주택 부지 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 농지법 및 국토계획법 등 관련 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

자연경관이 우수한 위양지 인근의 토지: 아름다운 자연환경과 인접하여 전원생활 또는 주말 농장 부지로의 매력도가 있습니다.

저렴한 감정가 대비 넓은 면적: 171,610,800원의 감정가로 1033.80㎡(약 312.7평)의 토지를 취득할 수 있는 기회입니다.

농지 관련 개발 가능성: 향후 농업 관련 시설, 체험 농장, 혹은 전원 주택 단지 개발 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다.

재매각으로 인한 가격 메리트 기대: 재매각 과정에서 추가적인 유찰이 발생할 경우, 초기 감정가보다 낮은 금액으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 171,610,800원을 기준으로 시장 상황 및 재매각이라는 점을 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 재매각 물건의 경우, 첫 매각 기일 가격보다 낮은 수준에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

따라서, 첫 입찰 시에는 감정가 대비 80%~90% 수준인 약 137,288,000원 ~ 154,449,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 시장 상황과 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 시세 파악 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

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