나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61177 [1] 충청남도 서산시 읍내동 754-2 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61177 [1] 충청남도 서산시 읍내동 754-2 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경61177
• 주소: 충청남도 서산시 고운로 61-20, 3층302호
• 용도: 다세대주택

서산지원 경매1계 2024타경61177 | 소재지: 충청남도 서산시 고운로 61-20, 3층302호 | 감정가: 55,000,000원 | 최저가: 26,950,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경61177 (1)

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 754-2, 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 55,000,000원

토지면적: 45.21㎡ (약 13.7평)

건물면적: 57.40㎡ (약 17.4평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 황OO

채무자: 황OO

채권자: 서OOOOOOOOO

물건 개요

본 물건은 충청남도 서산시 읍내동에 위치한 다세대주택으로, 서산지원에서 진행하는 2024타경61177 사건의 부동산 강제경매 대상입니다. 감정가는 55,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 소유자 겸 채무자는 황OO이며, 채권자는 서OOOOOOOOO입니다.

입지조건

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 "부춘초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 단독주택이 주를 이루는 주택지대로서, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 제3층 제302호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 이용 상태는 다세대주택으로 사용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형의 평지로, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측으로 포장된 도로와 접하고 있습니다. 토지 이용계획으로는 도시지역, 제2종 일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한지역: 모든 축종 불가)입니다.

권리분석

본 건에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권등기(2017. 5. 26. 등기)가 존재합니다. 해당 임차권은 임대차보증금 50,000,000원, 전입일 2015. 4. 6., 확정일자 2015. 3. 24.을 기준으로 합니다. 그러나 임차권의 승계인인 서울보증보험주식회사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 이는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용입니다. 이로 인해 매수인에게는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않으므로, 낙찰 후 잔여 보증금에 대한 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

상권분석

본 물건이 위치한 읍내동 일대는 서산시의 구도심에 해당하며, 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 부춘초등학교 인근으로 학원가 및 편의시설이 일부 분포하고 있으며, 대형 상업시설보다는 생활 편의를 위한 업종들이 주를 이룹니다. 전반적인 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

생활정보

서산시 읍내동은 교육, 교통, 편의시설 측면에서 안정적인 생활 환경을 제공합니다. 본건 인근에 부춘초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 서산 시청 등 관공서도 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 감정가(55,000,000원) 대비 높은 임대차 보증금(50,000,000원)입니다. 비록 임차인이 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 보증금 전액 회수에 대한 우려가 있을 수 있습니다. 또한, 주택의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 주변 지역 개발 계획이나 혐오시설(예: 산업 폐기물 처리 시설, 대규모 축산 시설 등)의 유무에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있으나, 현재까지 공개된 정보상 읍내동 지역에 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

종합 의견

본 물건은 비교적 낮은 감정가 대비 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 권리상의 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 높은 임대차 보증금으로 인한 잠재적 위험 요소를 신중하게 검토해야 합니다. 주변 시세 및 향후 시장 변화를 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

투자 포인트

1. 낮은 감정가: 55,000,000원의 감정가는 시세 대비 매력적인 수준일 수 있습니다.

2. 대항력 없는 임차인: 임차인이 대항력을 포기함에 따라 명도 관련 부담이 적습니다.

3. 안정적인 주거 입지: 초등학교 인접, 대중교통 편리성 등 기본적인 주거 환경이 우수합니다.

4. 소형 면적: 관리 및 향후 되팔기 용이한 소형 면적입니다.

따라서, 보증금 반환 리스크를 충분히 인지하고 시세 조사 후 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다.

법원 정보

서산지원 경매1계