나이스옥션 법원경매 전주 2025타경624 [3] 전북특별자치도 무주군 안성면 공정리 623-4 노유자시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경624 [3] 전북특별자치도 무주군 안성면 공정리 623-4 노유자시설 경매

• 사건번호: 2025타경624
• 주소: 전북특별자치도 무주군 안성면 덕유산로 508
• 용도: 노유자시설

전주지방법원 경매3계 2025타경624 | 소재지: 전북특별자치도 무주군 안성면 덕유산로 508 | 감정가: 822,455,900원 | 최저가: 403,003,391원 | 용도: 노유자시설

1. 전주지방법원 2025타경624 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경624 (3)

소재지: 전북특별자치도 무주군 안성면 공정리 623-4

용도: 노유자시설

감정가: 822,455,900원

토지면적: 1582.00㎡ (약 478.56평)

건물면적: 295.64㎡ (약 89.46평)

제시외 건물면적: 82.00㎡ (약 24.81평, 휴게실)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 대OOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

- 일괄매각. 제시외 건물(휴게실 약 82㎡) 포함.

- 목록8,9 지상에 철거 및 이동에 용이한 제시외 저온창고 1동은 매각에서 제외됩니다.

- 목록10의 건물은 등기부상 면적 385.8㎡이나, 현황 및 건축물대장상 면적은 403.44㎡로 상이합니다.

- 목록11의 건물은 등기부상 용도가 '창고시설'이나, 현황은 '요양원'입니다.

1.2. 1.감정평가서 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 무주군 안성면 공정리 '내당마을' 인근 및 장기리 '안성초등학교' 북서측 인근에 산재하며, 주위는 농가주택, 농경지, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 농촌 및 면소재지 주택지대입니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 기호 1~7 토지는 농경지, 주거나지, 일부 도로 등으로 이용되고 있습니다. 기호 8,9 토지는 노인복지시설 건부지로 이용 중입니다. 기호 13~16 토지는 주거지, 단독주택 부지, 주택 부속토지 등으로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 남동측, 남서측, 서측 등 다양한 도로에 접하여 차량으로 접근 가능합니다. 일부 토지(기호 2, 14)는 지적도상 맹지이나, 본건 일부가 도로로 이용되는 경우도 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 농림지역, 자연녹지지역 등 다양하게 분포되어 있으며, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 농업보호구역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 경량철골구조, 일반철골구조, 철근콘크리트조 등 다양한 구조로 이루어져 있으며, 샌드위치판넬지붕, 기타지붕(샌드위치판넬), 철근콘크리트지붕 등이 사용되었습니다. 단층 건물이 다수입니다.

이용상태: 기호10-가)는 노인복지시설(요양원), 기호11-나)는 주방 및 보일러실, 기호12-다)는 노인복지시설(노인요양원 및 사무소), 기호17-라)는 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있으며, 일부 건물은 유류온수 보일러에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

공부와의 차이: 건물 기호10-가)는 등기부상 면적 385.8㎡이나 현황 및 건축물대장상 면적 403.44㎡로 상이합니다. 건물 기호11-나)는 등기부상 용도가 '창고시설'이나 현황 및 건축물대장상 '노인복지시설'입니다.

부합물 및 종물: 본건 토지 지상에 농업용 비닐하우스 6동, 저온창고 1동 등 제시외 물건이 소재합니다. 또한, 건물 기호10-가), 17-라)의 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물이 소재합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 무주군 안성면 공정리에 위치하고 있으며, 주변은 농촌 지역과 면소재지 주택지대가 혼재된 지역입니다. '내당마을' 인근 및 '안성초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 농가주택, 농경지, 단독주택, 소규모 점포 등이 어우러져 있습니다. 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용도 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지는 농경지, 주거나지, 일부 도로 등으로 이용되고 있으며, 일부 필지는 노인복지시설의 건부지로 활용되고 있습니다. 토지 이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 농림지역, 자연녹지지역 등이 혼재되어 있으며, 지역 특성에 따른 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한구역 등 다양한 법규상의 제한이 존재합니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 대OOOOOOOOO입니다. 본건의 가장 중요한 권리 분석 상의 특이사항은 '법정지상권'의 존재입니다. 이는 건물과 토지 소유권이 분리될 경우 발생할 수 있는 법률적 문제로서, 권리 분석 시 면밀한 검토가 반드시 필요하며, 정확한 성립 여부 및 물건에 미치는 영향에 대해 법률 전문가와 상담해야 합니다. 매각 대상에는 휴게실 등 제시외 건물이 포함되지만, 철거 및 이동이 용이한 저온창고 1동은 매각에서 제외됩니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 지역은 농촌 및 면소재지 주택지대가 주를 이루고 있어, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. 안성초등학교 인근 지역에서는 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 명확하게 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 농촌 지역의 특성상 축사 등의 시설이 존재할 가능성은 배제할 수 없으며, 이는 향후 이용 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 현재 노유자시설(요양원)로 사용되고 있으며, 건물 내부는 요양원, 주방, 사무실, 단독주택 등으로 복합적으로 활용되고 있습니다. 따라서 기존 용도대로 인수하여 운영하거나, 리모델링을 통해 다양한 용도로 전환할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 인근에 안성초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 자연환경은 우수할 것으로 예상되나, 생활 편의시설은 면소재지 내 소규모 점포 및 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유주에게 지료를 지급해야 하거나 최악의 경우 건물 철거 요구에 직면할 수 있어 명도 및 재산권 행사에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 건물 및 토지의 공부상 면적과 현황이 상이한 부분이 존재하여, 경매 진행 및 향후 건물 사용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다. 관련 서류를 통해 정확한 현황을 파악하고 필요한 행정 절차를 진행해야 합니다. 더불어 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 규제가 있어 향후 개발 시 이를 준수해야 합니다. 매각 제외되는 저온창고 외 다수의 제시외 물건 처리 문제, 임대 관계 미상으로 인한 명도 분쟁 가능성, 그리고 대중교통보다는 차량 의존도가 높을 수 있다는 점 등도 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전북 무주군 안성면 소재의 노유자시설(요양원)로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 경매 물건입니다. 법정지상권이라는 중대한 권리상의 리스크와 공부와의 면적 및 용도 상이, 다수의 제시외 물건 존재 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 지역적 특성상 자연환경은 우수하나, 상권 및 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 따라서 본 물건은 권리 관계 및 공부상 차이점에 대한 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 자문을 반드시 거친 후, 이러한 리스크를 감수하고 활용 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건은 다수의 필지로 구성된 넓은 토지(1582.00㎡)와 건물(295.64㎡ + 제시외 82.00㎡)을 비교적 저렴한 감정가(822,455,900원)로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 현재 노유자시설(요양원)로 운영 중인 시설이므로, 기존 용도대로 인수하여 즉시 활용하거나 유사 시설 운영 경험이 있다면 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 지역 규제 범위 내에서 리모델링 또는 용도 변경을 통해 다양한 활용 방안을 모색할 수 있는 잠재력도 있습니다. 법정지상권 등 권리상의 문제로 인해 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있어, 저가 매수의 기회로 삼을 수 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매3계