나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31112 [2] 전북특별자치도 완주군 구이면 광곡리 451 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 구이면 광곡리 소재 ""효관마을""내 및 북서측 인근에
소재하며 주위는 농경지 농촌주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대 및 근교농촌지대
입니다.

교통상황

본건 토지 및 인근으로 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인
교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1 : 대체로 부정형의 토지로 인근지와 등고평탄한 '전'으로 이용중입니다.
기호2 : 대체로 부정형의 토지로 인근지와 등고평탄한 '주거용 건물부지 및
일부 도로'로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1 : 북서측으로 2차선 포장도로를 통하여 출입가능하고
기호2 : 남측으로 폭 약3미터의 도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 농림지역 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 접도구역<도로법>
기호2 : 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호1 지상에 대추나무 등 수목이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3-가) : 조적조 슬라브지붕 단층건물로(사용승인인 : 2000.07.08)
외벽 : 적벽돌 노출쌓기 등
내벽 : 벽지 및 타일마감이며
바닥 : 장판지 및 타일마감입니다.

이용상태

기호 3-가 : 주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비 및 심야전기설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물에 사진용지에서와 같이 제시외 건물 ㉠~㉢이 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 건물은 의뢰목록상 완주군 구이면 광곡리 451, 452번지에 소재한
것으로 되어 있으나, 합병(2010년11월9일)으로 451번지에 소재합니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(보일러실, 창고, 화장실) 포함
-목록2 일부 도로로 이용 중
-목록3은 지번 451번지에 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31112 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주대건신용협동조합

특이사항: 공동담보, 재매각

1.2. 물건소재지 및 토지/건물정보

소재지: 전북특별자치도 완주군 구이면 광곡리 451

용도: 단독주택

토지면적: 687.00㎡ (약 207.82평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.57㎡ (약 30.12평)

건물제시외면적: 43.80㎡ (약 13.25평, 보일러실, 창고, 화장실 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 228,994,200원

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 2000년 07월 08일

구조: 조적조 (기타조적구조)

지붕: 슬라브 (콘크리트)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 구이면 광곡리에 소재하는 "효관마을" 내 및 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지 및 농촌주택 등이 소재하는 마을 주변 농경지대 및 근교 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 도로상태

본건 토지 및 인근으로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다. 토지 기호1은 북서측으로 2차선 포장도로를 통해 출입 가능하며, 토지 기호2는 남측으로 폭 약 3미터의 도로를 통해 출입합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

기호1(토지): 농림지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든 축종 제한), 농업보호구역, 접도구역.

기호2(주거용 건물부지 및 일부 도로): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든 축종 제한).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 2024년 02월 08일 접수된 전주대건신용협동조합의 근저당권 (채권금액 600,000,000원).

토지 및 건물 등기부상의 총 채권액은 600,000,000원입니다.

3.2. 등기부현황 (토지/건물)

등기부상 소유권은 1981년 보존 등기 후 여러 차례 증여를 통해 이전되었으며, 2024년 2월 8일 근저당권이 설정되었습니다. 해당 근저당권은 2025년 4월 16일 임의경매 개시로 인해 말소 예정이며, 본 경매로 인해 말소될 권리가 다수 존재합니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

* 임차인: 김창권

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2025년 04월 08일

* 확정일자: 2025년 05월 02일

* 배당신고일자: 2025년 05월 27일

* 대항력: 없음

김창권 임차인은 대항력이 없어, 본 경매 절차를 통해 임차인의 보증금은 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 권리분석 종합

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으므로, 낙찰자는 권리를 승계하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농경지와 농촌 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있으며, "효관마을" 내에 자리하고 있습니다. 이는 조용하고 한적한 전원생활 환경을 제공합니다.

4.2. 상업 시설 현황

주요 상업 시설 및 편의시설은 차량으로 약 5~10분 거리에 있는 구이면 소재지 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

구이면 소재지에 기본적인 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 있으며, 전주시내와 차량으로 10~20분 거리에 있어 생활권 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 구이면 소재 초등학교 및 중학교가 있으며, 대형 병원 이용 시에는 전주시내로 이동해야 합니다.

5.3. 기타 생활 환경

본건 주변은 농촌 마을로, 조용한 전원생활 및 귀농귀촌에 적합한 환경을 가지고 있습니다. 주변에 모악산, 경각산 등 자연경관이 뛰어나 휴식과 산책을 즐길 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지는 농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 물건 특이사항

* 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나 다른 사유가 있었을 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미합니다.

* 목록2(주거용 건물부지)가 일부 도로로 이용 중이라는 점은 토지 이용 또는 소유권과 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 요인

별도의 혐오시설이 직접적으로 인접한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 전원주택 단지 조성 등으로 인한 생활 환경 변화 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 전북 완주군 구이면 광곡리에 위치한 단독주택으로, 조용하고 쾌적한 농촌 환경을 선호하는 분들에게 적합한 물건입니다. 재매각 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 토지의 다양한 용도지역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 조용하고 쾌적한 농촌 환경 (전원생활 적합)

* 비교적 저렴한 감정가 (시세 대비)

* 전주 시내 접근성 양호 (차량 10~20분)

단점:

* 재매각, 공동담보 물건

* 농림지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용 제한

* 주변 편의시설 및 대형 병원 이용 시 차량 이동 필요

* 일부 토지의 도로 이용 문제 (추가 확인 필요)

8. 투자 포인트

8.1. 매력 요인

* 귀농귀촌 및 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적입니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 형성될 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다. (시세 분석 참조)

* 복잡한 상업 지역이 아닌 한적한 전원 마을에 위치하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

8.2. 고려사항

* 재매각 사유와 해당 부동산의 현황에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 토지 이용 계획 확인을 통해 건축 가능 여부 및 제한 사항을 명확히 파악해야 합니다.

* 향후 개발 가능성보다는 실거주 목적 또는 장기 보유 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 지역(완주군 구이면 광곡리)의 유사 물건 시세는 다음과 같습니다.

* 최근 유튜브 매물 정보 및 부동산 정보를 종합해 볼 때, 유사한 토지 면적(약 600-800㎡)과 건물 면적(약 90-120㎡)을 가진 전원주택의 경우, 상태 및 연식에 따라 2억 5천만원에서 4억원 이상에 거래되는 사례가 있습니다.

* 본 물건의 감정가는 2억 2,899만 4천원으로, 이는 시장 최저가 범위에 근접하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 특히 재매각 물건이라는 점을 감안할 때, 경쟁이 치열하지 않다면 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 감정가가 시세 대비 상대적으로 낮은 편이며, 재매각 물건이라는 점을 감안하면 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 하지만 실수요자 및 투자자에게 매력적인 가격대의 물건이 될 수 있습니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 약 95% ~ 105% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 2억 1,700만원 ~ 2억 4,000만원 범위로 산정합니다.

타겟 입찰가는 약 2억 2,500만원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.