나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11985 [2] 경기도 화성시 송동 725-1 더샵동탄센텀폴리스2단지그랑파사쥬 5층5020호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송동 소재 동탄호수공원 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설,
오피스텔, 공원 등으로 형성되어 있는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 동탄대로변에 소재하여 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등
제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

2022년 12월 21일에 사용승인된 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
6층건 내 5층 5019호, 5020호로서,
외벽: 석재타일, 벽돌타일, 복합판넬마감 등
내벽: 시멘트몰탈 위 페인팅, 인테리어마감 등
천장: 텍스붙임 등
바닥: 시멘트몰탈, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2): 공부상 제2종근린생활시설이고 현황 공실임.

설비내역

공용 위생설비 및 급배수설비, 냉·난방설비, 엘리베이터, 에스컬레이터, 화재탐지 및 발신
설비, 소화설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지이고 상업용 및 업무용 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 50m 도로(동탄대로), 북서측으로 폭 약 20m 도로, 남서측으로 폭 약 15m 도로,
남측으로 폭 약 8m의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ725-1번지: 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m-50m)
(동탄2지구)저촉, 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)접합, 가축사육제한
구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>

ㆍ725-2번지: 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m-50m)
(동탄2지구)저촉, 소로2류(폭 8m-10m)(2014-10-01)(보행자전용도로, 동탄2지구)접합, 중로2류
(폭 15m-20m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)접합, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

ㆍ725-3번지: 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m-25m)
(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)접합, 중로2류(폭 15m-20m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2
지구)접합, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

현황조사시에 공실 상태임
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경11985 (2)

소재지: 경기도 화성시 송동 725-1 더샵동탄센텀폴리스2단지그랑파사쥬 5층5020호

용도: 제2종근린생활시설, 업무시설

건물구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 5층

사용승인일: 2022년 12월 21일

감정가: 374,000,000원

토지면적: 6.27㎡ (약 1.90평)

토지지분: 6.273399999999999㎡ (약 1.90평)

건물면적: 31.18㎡ (약 9.43평)

건물지분: 31.1797㎡ (약 9.43평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 재매각 물건

주의사항: 현황조사 시 공실 상태이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.2. 토지 이용 현황

토지 지목: 대

토지 이용계획: 일반상업지역 (동탄2지구), 지구단위계획구역 (화성동탄(2))

인접 도로: 동측 50m 도로(동탄대로), 북서측 20m 도로, 남서측 15m 도로, 남측 8m 보행자전용도로에 접함.

토지 형상: 평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로 상업용 및 업무용 건부지임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 경기도 화성시 송동 소재 동탄호수공원 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 형성된 노선상가지대에 속합니다. 동탄대로변에 위치하여 접근성이 우수하며, 주변 교통 및 편의시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 출입이 가능하며, 동탄대로변에 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 노선버스정류장이 위치하여 광역교통망 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을1 (2023-04-18, 근저당권, 하나은행, 1,200,000,000원)

본 경매물건은 위 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,736,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 가능한 임차인 보증금 합계: 0원

현황조사 시 관계인 부재로 인해 정확한 임대차 관계는 조사하지 못하였습니다. 따라서, 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 하며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 인수 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 동탄2지구는 신흥 주거 및 상업 복합지구로, 배후 주거단지와 풍부한 유동인구를 바탕으로 상권이 활성화되고 있습니다. 특히, 동탄대로변 상가지대는 접근성이 뛰어나며, 주변에 다수의 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집되어 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

최근 사용승인된 신축 건물(2022년 12월)이라는 점에서 상품성이 높습니다. 동탄호수공원 인근의 입지적 이점과 더불어, 신도시 개발이 지속되면서 상권의 성장 잠재력이 높다고 평가됩니다. 주변 상가들의 임대 현황 등을 고려할 때, 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 동탄호수공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 복합된 지역으로, 직주근접 및 생활 인프라 이용이 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 물건은 재매각 물건으로, 최초 매각 과정에서 발생한 문제점이나 유찰 사유를 파악하여 입찰 전략 수립 시 고려해야 합니다.

6.2. 공실 상태

현황조사 시 공실 상태로, 현재 임대수익이 발생하고 있지 않습니다. 향후 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

6.3. 높은 채권 총액

총 채권액이 17억원 이상으로 채무 규모가 상당한 점을 감안할 필요가 있습니다.

6.4. 높은 입찰보증금

재매각 물건의 특성상, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 상가로서 입지 조건이 양호하고 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 또한, 동탄2지구의 성장 잠재력과 동탄호수공원 인근의 쾌적한 환경은 매력적인 요소입니다. 그러나 현재 공실 상태이며 재매각 물건이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 향후 임대 및 시세 상승 가능성을 면밀히 분석하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 상가로서의 상품성 우수

* 동탄대로변, 동탄호수공원 인근의 우수한 입지

* 동탄2지구의 지속적인 개발에 따른 상권 성장 기대

* 매각으로 모든 권리 소멸 예정 (인수 부담 없음)

9. 예상 입찰가

감정가: 374,000,000원

본 물건은 현재 공실 상태이며 재매각임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세, 예상 임대수익률, 향후 시세 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 재매각 물건의 경우 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 경우가 많으나, 정확한 예상 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 261,800,000원 ~ 299,200,000원)을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.