나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35605 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 116동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지하3층 지상17층 건물 내 제1층 105호로서
(사용승인일:2017.11.29.)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20-25m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2013-01-15),지구단위계획구역(2013-01-24),중로1류(폭 20m-25m)(2020-03-27)(중로1-중앙)(접합),중로2류(폭 15m-20m)(2020-03-27)(중로2-중앙26)(접합),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2019-09-20)(서충주꿈의유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률),기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

충주지원 2024타경35605 (1)

충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 116동 1층105호

용도: 아파트

감정가: 196,000,000원

토지면적: 48.88㎡ (약 14.78평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공연도: 2017년 11월 29일

총동수: 22개동

총세대수: 1,596세대

전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

공급면적: (별도 표기 없음, 건물면적 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 20-25m 내외의 포장도로와 접함.

* 지역지구: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원, 중학교, 초등학교), 절대보호구역(중학교, 초등학교), 기업도시개발구역.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 신용보증기금 가압류 (2023.12.27.)

* 주요 권리 내역:

* 을구 5번 주택임차권 (원성민): 보증금 200,000,000원, 전입일자 2022.04.15, 확정일자 2022.11.07. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 기타 말소되는 권리: 주택임차권(원성민) 외 신탁등기말소, 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 등기 총 9건이 말소될 예정임.

* 총 채권액 (등기부 채권 총액): 228,314,606원

* 권리분석 요약: 선순위 임차권(원성민)이 존재하며, 해당 보증금 200,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 단지 내 상가 및 근린생활시설 존재.

* 주변에 아파트 단지 및 상가들이 혼재하여 기본적인 상업 기능이 형성되어 있음.

* 충주중앙탑초등학교 인근으로 교육 관련 시설 및 주거 밀집 지역의 특성을 보임.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료나 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 서충주꿈의유치원 등 교육시설 근접.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등.

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 간선도로 이용 편리.

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하3층 지상17층 건물 내 1층 105호.

* 이용상태: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개의 아파트 구조.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 소화전, 승강기, 주차장 설비 완비.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수:

* 임차인: 원성민

* 보증금: 200,000,000원

* 대항력: 있음 (매수인에게 인수)

* 전입일자: 2022.04.15

* 확정일자: 2022.11.07

* 현재 감정가(196,000,000원)보다 높은 보증금(200,000,000원)을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 인수 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

* 아파트 관리비 미납 가능성: 명확한 정보는 없으나, 경매 물건의 경우 인수 전 체납 관리비(특히 공용부분)에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시티자이 아파트 단지 내 1층에 위치한 아파트로, 2017년 준공되어 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 학군 및 교통 환경이 무난하여 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다. 다만, 2억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰 후 잔여 보증금 인수 시 총 매입 비용이 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 따라서 권리 분석 및 인수되는 임차 보증금에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 아파트 (2017년 준공)로 상품성 양호.

* 충주시 중앙탑초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 단지 규모가 크고 기반 시설이 잘 갖춰져 있음.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성 (단, 임차인 인수 비용 고려).

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 60㎡)의 거래가는 167,000,000원 ~ 183,000,000원 수준입니다. 감정가는 196,000,000원이지만, 200,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 낙찰 시 총 매입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

현 시세 및 임차인 인수 부담을 고려하여, 보증금 인수분을 감안한 총 비용이 시장가격을 크게 벗어나지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본 물건의 인수되는 임차 보증금 200,000,000원을 고려하여, 실수요자 또는 투자 목적에 따른 총 매입 비용을 200,000,000원으로 산정할 경우, 예상 입찰가는 약 160,000,000원으로 제안합니다.

이는 예상 입찰가이며, 실제 총 매입 비용은 낙찰가 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 시장가 반영 입찰가: 160,000,000원

* 총 예상 매입 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 약 160,000,000원 + (200,000,000원 - (낙찰가에서 임차인에게 배당되는 금액))

주요 매매 사례 (2026년 6월):

* 18,300만원 (59.99㎡, 2층)

* 16,700만원 (59.89㎡, 9층)

* 23,900만원 (72.99㎡, 15층 - 면적 다름)

감정가: 196,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.