나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2575 [1] 충청북도 음성군 음성읍 초천리 969-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 음성군 음성읍 초천리 소재 ""초천1리마을"" 북동측 인근에 위치하고 있는 부동산
(지목상 임야 4필지, ""답"" 2필지, 현황 기호1,3토지(임야)는 주택지 및 사무소 신축신고
득하고 부지조성 하여 일부에 주택 2개동 신축중 중단 등)이며,주위는 농경지,과수원,농촌
마을,창고시설,축산농장,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1~6) 중 기호1,3토지는 신축신고 득하여 부지조성 공사하여 왕복2차선도로에
접하고 있어 차량 출입가능하며,기호2토지는 지적도상 소로에 접하고 있으나 경사 등으로
직접 차량 접근은 불가능하며, 기호1,3토지를 이용하여 접근가능하며, 기호4토지는 소로에
접하고 있어 차량 접근 가능하며,기호5,6토지는 맹지로서 차량접근 불가능하며,본건 토지의
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1,3토지: 부정형이며,신축신고 득하고 부조성공사 대부분 하였으며, 2곳에 주택 신축
(1곳은 거의 완료단계,1곳은 신축중 중단) 중 중단상태이며,신축신고 제외지
는 경사면,수목이 자생하고 있음.
2)기호2토지: 부정형으로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임.
3)기호4토지: 부정형이며,지목이 ""답""이나 현황은 기호1,3토지 신축신고 부지조성 공사시에
함께 토목공사 한 상태이며, 남동측에 지하수관정이 있음.
4)기호5토지: 부정형이며,지목이 ""답"" 이나 장기간 휴경하여 수목이 자생하고 있는 임야화된
휴경지임.
5)기호6토지: 부정형이며, 수목이 자생하고 있는 자연림임.

인접 도로상태

1)기호1,3,4토지:왕복2차선 도로와 접하고 있음
2)기호2토지:지적도상 소로에 접하고 있으나 경사 등으로 차량 직접 접근은 불가능한 상태임
3)기호5,6토지: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지(2018-12-28)(산지관리법),(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에
따른 도로(도로 일부포함)

기호2토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지(2018-12-28)(산지관리법)

기호3토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(일반형),가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)(산지관리법),
(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함)

기호4토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(일반형),가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지,(추가기재) 건축법 제2조
제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함)

기호5토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,영농여건불리농지,(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부
포함)

기호6토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지(2018-12-28)(산지관리법),(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에
따른 도로(도로 일부포함)

제시목록 외의 물건

1)기호1,3토지:
㉠: 철파이프골조 불투명비닐덮개,작업장 및 사무실, 약180㎡.
A: 주택 신축중(대부분 완료 단계)
B: 주택 신축중 중단

2)기호4토지: 지하수관정이 있음.

공부와의 차이

1)기호1,3토지: 공부상 지목이 ""임야"" 이나 현황은 대부분 신축신고 득하고 부지조성 공사
한 택지 이행지임

2)기호4토지: 공부상 지목이 ""답"" 이나 현황은 기호1,3토지 신축신고 부지조성공사시에 토목
공사하여 형질변경된 상태임.

3)기호5토지: 공부상 지목이 ""답"" 이나 장기간 휴경하여 수목이 자생하고 있는 임야화된
휴경지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임
2)기호1,3토지 신축신고 득하고 부지조성 공사와 주택 2개동 신축중단 상태에서 공사 채권자
들이 유차권 행사중이라는 프랜카드로 표시하고 있으므로 경매 진행시 참고 하시기 바랍
니다

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록 4,5 농지취득자격증명 제출 필요( 미제출시 보증금 몰수), 현재 임야화 및 건축부자재들이 있는 상태로 농지의 원상복구 필요하며 취득목적(농업경영 등)이 실현 가능성이 있다고 판단 될 경우 농지취득자격증명 발급가능(별지 사실조회회신 참조)
-목록1,3 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 대부분 신축신고 득하고 부지조성 공사한 택지 이행지임
-목록4 공부상 지목이 '답'이나 현황은 기호 1,3토지 신축신고 부지조성공사시에 토목공사하여 형질 변경된 상태임
-목록 5 공부상 지목이 '답'이나 장기간 휴경하여 수목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지임
-목록2 토지는 소로에 접하고 있으나 경사 등으로 직접 차량 접근 불가, 목록 5,6 토지는 맹지.
-목록 1,3 지상 철파이프골조 불투명비닐덮개 작업장 및 사무실 180㎡ 매각 제외(감정평가서상 ㉠)
-목록 1,3 소재 소유자 미상의 공사용 컨테이너 평가 및 매각 제외
-목록 3 지상의 천막창고 평가 및 매각 제외
-목록 4 소재 지하수관정 매각 포함(감정평가서상 ㉡)
-목록 1,3 토지 소재 주택 2개동(1개동 거의 완공, 1개동 신축중 중단상태, 감정평가서상 A,B) 매각제외(법정지상권 성립여지 있음, 이로 인해 제한 받는 토지 평가액은 119,000원/㎡)
-목록 1,3 토지 신축신고 득하고 부지조성 공사와 주택 2개동 신축중단상태에서 공사채권자들이 유치권 행사중이라는 프랜카드 표시하고 있음(감정평가서 참조)
-2025. 10. 13.자 최영탁으로부터 공사대금 금 22,450,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2024타경2575 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 초천리 969-3

* 감정평가액: 1,402,848,000원

* 토지면적: 19,118.00㎡ (약 5,783.20평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각 (토지만 매각)

* 채권자: 음OOOOOOO

2.2. 용도 및 현황

* 토지 공부상 지목: 임야 (대부분 필지) 및 답 (일부 필지)

* 토지 현황:

* 기호 1, 3 토지: 공부상 '임야'이나 현황은 대부분 신축신고 득하고 부지조성 공사한 택지 이행지. 주택 2개동 신축 중단 상태 (A, B).

* 기호 4 토지: 공부상 '답'이나 현황은 토목공사하여 형질 변경된 상태. 지하수관정 포함.

* 기호 5 토지: 공부상 '답'이나 장기간 휴경하여 수목이 자생하는 임야화된 휴경지.

* 기호 2, 6 토지: 수목이 자생하는 자연림.

2.3. 제시외 건물 및 물건

* 매각 제외:

* 목록 1, 3 지상 철파이프골조 불투명 비닐덮개 작업장 및 사무실 180㎡ (㉠)

* 목록 1, 3 소재 소유자 미상의 공사용 컨테이너

* 목록 3 지상 천막 창고

* 목록 1, 3 토지 소재 주택 2개동 (A, B)

* 매각 포함:

* 목록 4 소재 지하수관정 (㉡)

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

* 본 물건은 충청북도 음성군 음성읍 초천리 소재 '초천1리마을' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 농경지, 과수원, 농촌 마을, 창고 시설, 축산 농장, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 도로 접근성

* 기호 1, 3 토지: 왕복 2차선 도로에 직접 접하여 차량 출입이 용이합니다.

* 기호 4 토지: 소로에 접하여 차량 접근이 가능합니다.

* 기호 2 토지: 지적도상 소로에 접하나, 경사 등으로 인해 직접적인 차량 접근은 어렵습니다. 기호 1, 3 토지를 통하여 접근 가능합니다.

* 기호 5, 6 토지: 맹지로서 차량 접근이 불가능합니다.

* 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 대부분의 토지는 계획관리지역에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정된 구역이 일부 포함되어 있습니다.

* 일부 토지는 준보전산지, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

* 일부 토지는 건축법상 도로에 포함될 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2022년 7월 27일 접수된 음성신용협동조합의 근저당권 (을9, 840,000,000원) 입니다.

* 본 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 말소될 예정입니다.

* 총 채권액은 925,940,000원입니다.

4.2. 인수되는 권리

* 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 단, 목록 1, 3 토지에 대하여 주택 2개동(A, B)을 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 토지 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 임차인 현황

* 인수되는 임차 보증금은 총 0원입니다.

* 현재 파악된 임차인으로 인한 부담은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

* 본 물건은 음성군 음성읍의 농촌 지역에 위치하며, 주변에는 농경지, 과수원, 농촌 마을, 창고 시설, 축산 농장, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 주변에 대규모 유해 화학 시설이나 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 축산 농장 및 창고 시설이 일부 존재합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 및 생활 환경

* 인근 지역은 전원생활 및 농업 활동이 주를 이루는 농촌 지역입니다.

* 가까운 시내권의 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유치권 존재

* 목록 1, 3 토지 지상에 신축 중단된 주택 공사와 관련하여 공사 채권자들이 유치권을 행사 중이라는 현수막이 게시되어 있습니다.

* 2025년 10월 13일자로 최영탁으로부터 공사대금 22,450,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

7.2. 농지취득자격증명 필요

* 목록 4, 5 토지는 공부상 '답'이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

* 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 현재 해당 토지들은 임야화되었거나 건축 자재가 방치된 상태로, 농지의 원상 복구가 필요할 수 있습니다.

* 취득 목적(농업 경영 등)의 실현 가능성이 인정될 경우에만 농지취득자격증명 발급이 가능합니다.

7.3. 법정지상권 성립 여지

* 목록 1, 3 토지 지상에 신축 중단된 주택 2개동(A, B)에 대해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

* 이로 인해 해당 토지(목록 1, 3)의 평가액 중 119,000원/㎡ 만큼은 법정지상권에 의해 제한받는 것으로 평가되었습니다. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

7.4. 토지 접근성 및 맹지

* 목록 5, 6 토지는 맹지로서 직접적인 도로 접근이 불가능합니다.

* 목록 2 토지는 경사 등으로 인해 차량 직접 접근이 어렵습니다.

7.5. 공부상 지목과 현황의 차이

* 다수의 필지에서 지목과 현황이 상이하여, 취득 후 형질 변경 등에 추가적인 행정 절차가 필요하거나 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 음성읍 초천리에 위치한 총 19,118㎡ 규모의 임야 및 답 토지 6필지로, 현재 일부 토지는 택지 조성 공사가 진행되었고 주택 신축이 중단된 상태입니다. 감정가는 1,402,848,000원이며, 토지만 매각 대상입니다.

권리 관계는 대부분 경매를 통해 소멸될 것으로 보이나, 공사대금 채권자들의 유치권 행사 여부, 주택 2개동에 대한 법정지상권 성립 가능성 등은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 일부 토지에 대한 농지취득자격증명 제출 의무와 원상 복구 필요성은 신중한 검토를 요구합니다.

맹지 및 접근성이 제한적인 토지가 포함되어 있어, 전체 토지의 활용 방안과 개발 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 5,783평): 향후 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

* 계획관리지역: 개발 행위 허가 용이성이 상대적으로 높습니다.

* 일부 조성된 부지: 추가적인 토목 공사 비용 절감 가능성이 있습니다.

* 토지 매각: 건물 명도 관련 부담이 없습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 1,402,848,000원

* 인수되는 임차 보증금: 0원

본 물건은 유치권, 법정지상권 성립 여지, 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 감안하고, 관련 법률 자문 및 현장 조사를 통한 정확한 비용 산출 후, 감정가 대비 할인된 금액으로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 심층 분석을 통해 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.