나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2575 [1] 충청북도 음성군 음성읍 초천리 969-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2575 [1] 충청북도 음성군 음성읍 초천리 969-3 임야 경매

• 사건번호: 2024타경2575
• 주소: 충청북도 음성군 음성읍 초천리 969-3
• 용도: 임야

충주지원 경매2계 2024타경2575 | 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 초천리 969-3 | 감정가: 1,402,848,000원 | 최저가: 897,822,000원 | 용도: 임야

1. 충주지원 2024타경2575 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경2575 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 초천리 산61-1

용도: 임야 (총 6필지)

감정가: 1,402,848,000원

총 토지면적: 19,118.00㎡ (약 5,783.45평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 음성읍 초천리 소재 "초천1리 마을" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 과수원, 농촌 마을, 창고시설, 축산농장, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건 토지(기호1~6) 중 기호 1, 3 토지는 왕복 2차선 도로에 직접 접하여 차량 접근 및 출입이 용이하며, 기호 4 토지 역시 소로에 접하여 차량 접근이 가능합니다. 기호 2 토지는 지적도상 소로에 접해 있으나 경사 등의 이유로 직접적인 차량 접근이 어렵습니다 (기호 1, 3 토지를 이용해 접근 가능). 기호 5, 6 토지는 맹지로서 차량 접근이 불가능한 상태입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자/채무자는 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 음OOOOOOO입니다.

주요 권리사항으로는 유치권, 농지취득자격증명, 법정지상권 등이 있습니다.

특히, 공사 채권자들에 의해 유치권 행사가 진행 중인 것으로 파악되며, 최영탁으로부터 22,450,000원의 공사대금 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다 [cite: none].

또한, 목록 1, 3 토지상 신축 중단된 주택 2개동(A, B)과 관련하여 법정지상권 성립 여지가 있어, 해당 토지의 평가액에 영향을 미치고 있습니다 (토지 평가액/㎡당 119,000원 제한) [cite: none].

목록 4, 5 토지는 공부상 지목이 '답'이므로, 매각 허가 시 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다 [cite: none].

1.4. 상권분석 및 생활정보

음성군 음성읍 초천리는 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 인근에 마을, 농촌 시설 등이 분포하고 있어 전반적으로 조용한 농촌 생활 환경을 제공합니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의시설에 대한 구체적인 언급은 없으며, 생활 편의는 인근 음성읍 소재지 이용이 필요할 것으로 예상됩니다. 최근 음성군은 스마트 농업단지 구축 등 대규모 개발 사업을 추진하고 있으며, 이는 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 복합적인 권리관계와 현황상의 문제점을 안고 있습니다. 현재 진행 중인 유치권 문제와 법정지상권 성립 가능성은 향후 소유권 행사 및 개발에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다 [cite: none]. 유치권의 성립 여부와 법정지상권의 확정 여부에 따라 추가적인 법적 분쟁이나 비용 발생 가능성이 있습니다.

농지취득자격증명 미 제출 시 발생하는 불이익(보증금 몰수 등)은 물론, 농지 원상 복구 및 농업 경영 실현 가능성 등 농지 관련 규제 사항을 철저히 확인해야 합니다 [cite: none].

현황상 택지 이행지, 토목 공사된 상태, 임야화된 휴경지 등으로 공부상 지목과 현황이 상이한 필지가 다수 존재합니다. 특히 농지의 원상 복구 필요성이 언급되어 있어, 이에 대한 추가 비용이나 행정 절차가 발생할 수 있습니다 [cite: none].

일부 필지는 맹지이거나 차량 접근이 어려운 경사로에 위치하여, 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

"일괄매각. 제시외 건물 포함"이라는 문구가 있으나, 감정평가에서 제외된 건물(작업장, 사무실, 컨테이너, 천막창고, 주택 2개동)이 존재하므로, 현황 확인 시 예상치 못한 부대 시설이 존재할 수 있습니다 [cite: none].

음성군 지역에서는 과거 가축분뇨 공공처리시설 등 혐오시설 유치로 인한 지역 발전 논의가 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

1.6. 투자 포인트

본건은 총 19,118.00㎡(약 5,783.45평)의 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다 [cite: none]. 본건 토지는 대부분 계획관리지역에 속해 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 있어 비교적 유연한 용도 적용이 가능합니다 [cite: none]. 일부 필지(기호 1, 3)는 이미 부지 조성 공사가 진행되었고 주택 신축이 시도되었던 점은, 향후 개발을 위한 기반 작업이 일부 이루어져 있다는 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다. 임야, 답 등 다양한 현황의 토지를 포함하고 있어, 향후 행위 제한 완화 시 전원주택 단지, 소규모 농장, 창고 등 다목적 개발을 고려해 볼 수 있습니다 [cite: none].

1.7. 종합 의견

본건 충주지원 2024타경2575 (1) 물건은 충청북도 음성군 음성읍 초천리에 위치한 임야 및 답 토지 6필지입니다. 감정가는 14억여 원이며, 넓은 면적을 보유하고 있습니다.

현황 토지는 일부 부지 조성이 완료되고 주택 신축이 진행되다가 중단된 상태이며, 공부상 지목과 현황이 상이한 필지가 다수 존재합니다. 또한, 유치권과 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무 등 해결해야 할 권리 및 행정적 문제가 산재해 있습니다 [cite: none]. 일부 필지는 맹지이거나 차량 접근이 어려운 제약도 있습니다.

이러한 복합적인 권리관계와 현황상의 문제점을 면밀히 분석하고, 관련 법규(농지법, 건축법 등) 및 지자체 규제를 철저히 검토하는 것이 필수적입니다.

이러한 리스크를 감안하더라도, 넓은 면적과 계획관리지역이라는 장점을 바탕으로 향후 개발 잠재력을 높게 평가할 수 있습니다 [cite: none]. 음성군 지역의 지속적인 개발 계획과 맞물려, 적극적인 권리 분석과 현장 조사, 그리고 전문적인 컨설팅을 통해 리스크를 관리하고 잠재적 가치를 발현시킬 수 있는 투자자에게는 관심을 가져볼 만한 물건이라 판단됩니다.

법원 정보

충주지원 경매2계