나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3691 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1379 파스텔시티 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면과 진천군 덕산읍에 걸쳐 개발된 "충북혁신도시"에 소재하는
"한국가스안전공사" 서측 인근에 위치하고 있는 "파스텔시티(지상3층건)" 1층 103호이며,
주위는 충북혁신도시 중심상가지역으로 남서측 대로변 노선상가지대, 북동측 후면 상가지대,
공공기관 등으로 형성된 지역으로서 구분상가로서의 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재한 "파스텔시티"은 대로변과 중로변 각지에 소재하고 있어 제반 차량 접근 가능
하며,인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상3층 건내 1층 103호로서

외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 내부 인테리어 및 몰탈위 페인트 등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물의 1층 소재 구분상가로서 제1,2종근린생활시설(소매점)로 이용하고 있음.

설비내역

본건 구분상가의 설비는 시스템 냉난방설비(임차인이 설치한 것으로 탐문조사됨),건물 공용
으로 위생설비,급배수설비,승강기 등이 되어 있으며 상태는 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분상가가 소재하는 토지의 형상은 사다리형으로서 지상3층건의 구분상가 건물 부지로
이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 구분상가가 소재하는 "파스텔시티"는 남서측으로 광대로,동측 및 북동측으로 중로와
각각 접하고 있어 인접 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로1류(폭 35m-
40m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접함),중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-20)(접함),
중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(집)2-17)(접함),가축사육제한구역(절대제한구역)(2024
-06-07)(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구(혁신도시
조성 및 발전에 관한 법률),중점경관관리구역(2020-04-06)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-타인소유로 탐문되는 시스템냉난방설비는 매각제외(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 물건 정보

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1379번지, 파스텔시티 1층 103호에 소재하고 있습니다.

새주소는 충청북도 음성군 원중로 1400 (맹동면 두성리)입니다.

본 건물의 용도는 제1,2종 근린생활시설(소매점)로 이용 중인 근린상가입니다.

2.2. 감정가 및 면적 정보

감정평가액은 594,000,000원입니다.

토지면적은 39.60㎡(약 11.98평)이며, 건물면적은 51.68㎡(약 15.63평)입니다.

토지 및 건물 지분 면적은 각각 39.6㎡, 51.68㎡이며, 제시외 면적은 없습니다.

2.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

본 경매는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 고OOOOOOO (고산농업협동조합)입니다.

3. 입지조건

3.1. 건물 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면과 진천군 덕산읍에 걸쳐 개발된 "충북혁신도시" 내에 위치하고 있습니다.

"한국가스안전공사" 서측 인근에 자리한 "파스텔시티" 건물 1층 103호입니다.

주변은 충북혁신도시 중심상가지역으로, 남서측으로는 대로변 노선상가지대, 북동측으로는 후면 상가지대 및 공공기관 등이 형성되어 있어 구분상가로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

본건이 소재한 "파스텔시티"는 대로변과 중로변에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 양호하다고 평가됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약 (말소기준권리 포함)

집합건물 등기부 요약에 따르면,

말소기준권리는 2015년 1월 14일 접수된 고산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이 외에도 주식회사티지개발의 소유권보존등기(갑1), 주식회사티씨엔플러스의 근저당권(을2), 원주시의 압류(갑2), 음성군의 압류(갑4), 그리고 본 건의 임의경매개시결정 등기(갑3)가 있습니다.

전체 등기부채권 총액은 2,086,500,000원입니다.

매각으로 인해 을1(고산농업협동조합 근저당), 을2(주식회사티씨엔플러스 근저당), 갑2(원주시 압류), 갑3(임의경매), 갑4(음성군 압류)은 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 부담

임차인으로 이소망 씨가 확인되었습니다.

보증금은 20,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자, 확정일자, 배당신고일자는 정보가 없습니다.

주요 권리 분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 및 상권 특성

본건은 충북혁신도시 중심상가지역에 위치하며, 한국가스안전공사 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 상업시설과 공공기관이 혼합된 지역으로, 대로변 및 중로변에 인접하여 유동인구 및 접근성이 비교적 좋은 편입니다.

상업지역 내 구분상가로서 일반적인 상권의 특성을 가지고 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

대로1류(폭 35m-40m) 및 중로2류(폭 15m-20m)와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

또한, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 이용 상태 및 용도

본건은 집합건축물로서, 3층 건물 중 1층에 위치한 구분상가입니다.

주요 용도는 제1,2종 근린생활시설(소매점)입니다.

건물 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 내부 인테리어 및 페인트 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 스라브 지붕입니다.

6.2. 주변 공공기관 및 시설

주요 공공기관으로는 한국가스안전공사가 인근에 위치하고 있습니다.

충북혁신도시 내 중심상가지역에 속해 있어 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 매각 제외 물건

감정평가서 요약에 따르면, 타인 소유로 탐문되는 시스템 냉난방설비는 매각에서 제외됩니다. 정확한 내용은 감정평가서를 참조해야 합니다.

7.2. 권리 인수 가능성

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 등기부상 권리는 없습니다.

다만, 임차인 현황 상 특이사항은 없었으나, 현장 조사 시 별도의 점유자나 유치권 등이 있는지 확인이 필요할 수 있습니다.

7.3. 미확인 정보

임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 실제 임대차 현황 및 수익성을 파악하기 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 충북혁신도시 내 대로변에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지 여건이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 제1,2종 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 시스템 냉난방설비는 매각 제외 대상이며, 임대 관계는 미확인 상태입니다.

상권의 성장 가능성과 더불어 주변의 공공기관 및 상업시설로 인한 기본적인 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 충북혁신도시 중심상업지역 내 위치하여 직주근접 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 대로변 및 중로변에 접하여 접근성이 뛰어납니다.

* 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

* 제1,2종 근린생활시설 용도로 다양한 업종 전환 및 활용이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 594,000,000원입니다.

등기부상 인수되는 보증금은 없으며, 별도의 인수 부담 있는 권리는 확인되지 않았습니다.

다만, 시스템 냉난방설비는 매각 제외 대상이므로, 이를 고려한 입찰가가 산정되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 상권 동향, 예상 임대수익률, 명도 비용, 낙찰 후 예상 공사비 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려하나, 구체적인 판단은 시장 상황 및 추가 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 감정가 594,000,000원을 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.