나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3653 [1] 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 271-8 둥지촌새싹마을 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 소재 ""사곡1리 마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 자연림 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 주위에 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건(1-가) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 내 제103동 제1층 제101호로서,
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
바 닥 : 장판깔기 등,
창 호 : 샷시 창호 등으로 시공되었음.

이용상태

다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 현장조사 시 내부 수리 등이 필요한 것으로 조사된 바, 이를 감안하여 감정평가하였으니 참고하시기 바라며, 경매진행(입찰)시 재확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

본건은 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 271-8번지에 소재한 둥지촌새싹마을 103동 1층 101호입니다.

본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 2016년 12월에 사용 승인되었습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 면적: 60.98㎡ (약 18.45평)

토지 면적: 71.15㎡ (약 21.52평)

건물 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 지상 4층 건물 내 제1층 제101호

건축구조: 철근콘크리트 구조

감정가: 70,000,000원 (금칠천만원)

1.3. 경매 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경3653 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청주축산업협동조합

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 소재 '사곡1리 마을회관' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형상은 부정형의 완경사지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건은 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 막다른 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 6월 19일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권으로, 경매개시결정으로 인해 말소될 권리입니다.

등기부등본 상 말소기준권리 외 등기사항은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

다만, 본건의 임대관계는 현재 미상으로 조사되었으며, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 재확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

동일 단지인 둥지촌새싹마을 101동, 271-10번지 전용면적 65.66㎡ (약 19.86평) 건물이 2026년 1월 12일에 100,000,000원(만원 단위 거래, 10,000 x 10,000원)에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 이보다 약간 작은 전용면적 60.98㎡ (약 18.45평)이며, 건축연도(2016년)가 유사합니다.

감정가 70,000,000원 대비 주변 실거래가는 상대적으로 높게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

4.2. 주변 개발 계획

본건은 '계획관리지역'에 해당합니다. 구체적인 주변 개발 계획 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마을회관이 위치하며, 공동주택 단지 내 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지인 음성군 감곡면에는 다음과 같은 교육기관이 있습니다.

초등학교: 감곡초등학교, 원당초등학교, 오갑초등학교

중학교: 감곡중학교, 매괴여자중학교

고등학교: 매괴고등학교

대학교: 극동대학교, 강동대학교

6. 잠재적 리스크

내부 수리 필요: 감정평가 당시 내부 수리가 필요한 상태로 조사되었으며, 이는 감정가에 반영되었습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

인수되는 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 권리의 내용, 존속기간, 효력 범위 등을 철저히 조사해야 합니다. 이는 본건의 가치와 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 추가적인 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

동일 단지 내 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 약 100,000,000원에 거래된 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 잠재적 상승 여력을 시사합니다.

주거용 건물로서의 활용 가능성: 계획관리지역 내 다세대주택으로, 기본적인 주거 목적의 활용이 가능합니다.

수리 후 가치 상승 기대: 내부 수리를 통해 상품성을 높여 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 감곡면에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 낮은 감정가가 책정된 점은 투자 매력으로 작용할 수 있습니다. 그러나 가장 중대한 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재입니다. 이 지상권의 성격과 효력 범위에 따라 본 건물의 활용 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전반에 걸쳐 해당 권리에 대한 면밀한 법률적 검토와 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 내부 수리 필요 사항 및 임대 관계 미확인에 대한 확인도 병행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원입니다.

동일 단지 내 유사 면적 건물의 최근 실거래가는 약 100,000,000원으로 파악됩니다.

하지만, 본건은 내부 수리가 필요하며, 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 권리 관계가 존재합니다. 이 지상권의 존재는 본 건물의 실질 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 판단 하에, 본 건의 예상 입찰가는 50,000,000원에서 65,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가 산정 시에는 반드시 지상권의 정확한 내용과 그로 인한 권리 제한 범위를 파악한 후, 내부 수리 비용 및 명도 관련 비용을 충분히 반영하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.