나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35766 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 사락리 602-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 장록리 소재 ""장저울저수지"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

등고평탄한 부정형 토지이며, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남동측 및 북동측으로 왕복 2차선 포장도로 및 폭 약 2m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건 토지의 지목은 ‘답’이나 북측 일부면적이 현황 ‘도로’로 이용중인 것으로 목측되는 바, 이를 감안하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람. (정확한 경계는 측량을 요함.)

다. 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수)
-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요
-본건 토지 지목은 '답'이나 북축 일부 면적이 현황 '도로'로 이용중인 것으로 목측되어 이를 감안하여 감정평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 장록리 소재 "장저울저수지" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.

1.1. 2.교통

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난합니다.

1.1. 3.접근성

주요 도로망과의 연계는 양호한 편이나, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2024년 12월 30일 접수된 김 호 외 1인 근저당 (강제경매, 채권액 10,000,000원)입니다.

1.2. 2.인수되는 권리

본 물건은 강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 위에 언급된 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 나머지 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 3.등기부요약

* 소유권 이전 (2005.04.26, 김광윤)

* 소유권 이전 (2011.06.23, 김용호, 공매)

* 강제경매 (2024.12.30, 김 호, 10,000,000원) - 말소기준권리

1.2. 4.임차인현황

인수 보증금 합계 0원. 임차인 관련 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역특성

본 물건은 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재된 전원적인 농촌 지역에 해당합니다. 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

1.3. 2.상업시설

주요 상업 시설은 인근 읍면 지역에 위치할 것으로 예상되며, 본건 지역 자체의 상권 형성은 미미한 수준입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

인근 읍면 지역의 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능하나, 도보 접근성은 낮을 것으로 판단됩니다.

1.4. 2.교통이용

자가용 이용 시 주변 도로망을 통해 접근이 용이하며, 지역 내 버스 노선이 운행될 가능성이 있으나 배차 간격이 길 수 있습니다.

1.5. 잠재적리스크

1.5. 1.농지취득자격증명필수

본건은 지목이 '답'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰자 보증금이 몰수될 수 있습니다.

1.5. 2.경계불분명

인접지와 경계가 다소 불분명하여 경계측량이 필요합니다. 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

1.5. 3.현황이용과지목불일치

지목은 '답'이나 북측 일부 면적이 현황 '도로'로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 감정평가에 반영되었으나, 실제 이용 및 권리 관계 확인이 필요하며 향후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.5. 4.토지이용계획

생산관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 충주시 외곽 농촌 지역에 위치한 답 토지입니다. 장저울저수지 인근의 비교적 양호한 자연환경과 차량 접근성을 갖추고 있으나, 농지 취득 자격 증명 필수, 경계 불분명, 현황 도로 이용 등의 여러 제약사항을 안고 있습니다. 이러한 점들은 감정가 대비 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.7. 투자포인트

* 향후 농업 목적 또는 전원생활 부지로 활용 가능성이 있습니다.

* 현황 도로 이용 부분이 장기적으로 도로 편입 가능성 등 가치 상승 요인이 될 수도 있습니다. (단, 이는 불확실하며 개발 계획 확인 필요)

* 다수의 리스크 요인으로 인해 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 건은 농지취득자격증명 필수, 경계 불분명, 현황 도로 이용 등 리스크 요인이 다수 존재하므로, 이러한 점들을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 136,840,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여 약 70% ~ 90% 수준을 예상해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.